Захист прав інвесторів незавершеного будівництва: проблемні точки для бізнесу і наслідки для покупців житла

Закон про захист прав інвесторів:
наслідки і проблемні точки

Верховна Рада 8 вересня 322 голосами ухвалила у першому читанні законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Цим документом врегульовуються умови цивільно-правових стосунків щодо об'єктів незавершеного будівництва.

Зокрема, законопроєктом вводиться поняття «майбутні об'єкти нерухомості» та механізм реєстрації спеціальних майнових прав на них. І тільки після реєстрації дозволятиметься продаж цих об'єктів. Таким чином, унеможливлюється повторний продаж квартир чи нежитлових приміщень та виведення на ринок об'єктів незаконного будівництва.

Не менш важливе нововведення - запровадження гарантійного фонду квадратних метрів для завершення будівництва. Таким фондом буде частина об'єкта, яку забудовник не зможе продати до завершення будівництва.

Розмір гарантійного фонду буде визначатись Кабміном. А фінансування будівництва майбутніх об'єктів нерухомості, включених до гарантійного фонду, ляже на плечі забудовника.

Також законопроєктом запроваджується єдина форма договору купівлі-продажу для всіх забудовників.

Що зміниться для покупців житла та забудовників після набрання чинності новим законом?

Якими будуть наслідки для інвесторів?

Ці та інші нововведення спрямовані на захист споживача. Він перетворюється з інвестора, який бере на себе частину ризиків, на гарантованого покупця, що отримує державний захист своїх прав на випадок недобудови чи неузгодженої з ним зміни проєктної документації.

До того ж, реєстрація майнових прав на квартири, які будуються, відкриває можливість використовувати їх, як заставу. Це знизить банківські ризики на ринку іпотечного кредитування. А, значить, сформуються умови для покращення умов іпотеки. Тобто, потенційні покупці квартир отримають ще й опосередковану вигоду в разі ухвалення законопроєкту.

Разом з тим, нові правила на ринку нерухомості матимуть і суттєві негативні наслідки для покупця. Так, компанії-забудовники будуть змушені включати в ціну квадратного метра вартість державної реєстрації, що призведе до підвищення цін на ринку. Крім того, запровадження норми про продаж квартир тільки після реєстрації суттєво вплине (особливо - в перший час) на обсяги пропозицій, на іпотеку. Це також призведе до здорожчання нерухомості.

Зростання обсягів будівництва в Україні у серпні 2021 року склало 8,9%

Чим задоволені будівельники?

З точки зору будівельного бізнесу, законопроєкт № 5091 також має як безперечно позитивні, так і сумнівні положення.

До безперечних «плюсів» законопроєкту учасники ринку відносять запровадження зрозумілих правил щодо майбутніх об'єктів нерухомості. Ці правила знижують ризики виходу на ринок недобросовісних забудовників.

Безперечним позитивом є і спрощення порядку надання адміністративних послуг з отримання права на будівельні роботи та державну реєстрацію права власності на об'єкт будівництва та його складові частини. Принцип «єдиного вікна» дозволить значно спростити процес отримання дозвільної документації.

Також будівельники позитивно оцінюють положення законопроєкту, які дозволять створити механізми прозорішого та безпечнішого залучення коштів фізичних та юридичних осіб у будівництво.

Де бізнес бачить проблемні точки?

Представники бізнес-спільноти, в цілому позитивно оцінюючи і сам законопроєкт, і його ідеологію, усе ж вказують на деякі недоліки. Будівельники сподіваються на ліквідацію проблемних точок в процесі підготовки законопроекту до другого читання.

Перш за все, бізнес, як і споживачі, не зацікавлений у тому, щоб скоротились обсяги ринку нерухомості. Якщо для покупців такий сценарій призведе до підвищення цін на квартири і нежитлові приміщення, то для бізнесу він обернеться економічними втратами, зменшенням кількості робочих місць. А це, в свою чергу, призведе до скорочення надходжень від галузі в бюджети всіх рівнів.

Тому бізнес сподівається на те, що законодавці врахують цей ризик і передбачать механізми, які дозволять уникнути раптової зміни «правил гри» та різкого скорочення ринку.

Адже абсолютна більшість забудовників не мають достатнього ресурсу для того, щоб забезпечити будівництво багатоквартирного будинку власним коштом. Сама логіка ринку передбачає залучення коштів інвесторів. Якщо законопроєкт буде ухвалено в нинішньому вигляді, то залучати кошти інвесторів забудовник зможе лише одним шляхом - через договори купівлі-продажу майбутніх об'єктів нерухомості. Інші інструменти, такі як форвардні контракти, інвестиційні та попередні договори стануть недоступними. А це призведе до зменшення обсягів будівництва та зростання цін на ринку первинної нерухомості.

Кличко уволил руководителя КО "Институт Генплана г. Киева" Сергея Броневицкого за затягивания подачи проекта Генплана

Експерти також висловлюють побоювання щодо суб'єктивного чинника. Так, незрозуміло, якими критеріями мають керуватись у Кабміні, окремою постановою якого планується встановити розмір гарантійного фонду в об'єкті будівництва.

А норма, якою забороняється перший продаж майбутніх об'єктів нерухомості у випадку відкликання дозвільної документації, несе прямі корупційні ризики. Адже в Україні поширена (навіть - дуже поширена) практика зупинки будівництва рішенням суду чи уповноваженого органу.

Ще одне суперечливе положення - порядок оформлення реєстрації майбутніх об'єктів нерухомості. Забудовник змушений буде оплачувати державну реєстрацію ще до того, як отримає кошти від інвестора. Це суперечить економічним правилам будівельного ринку.

Так само, як і норма, згідно з якою забудовник зобов’язаний платити податок на додану вартість на перші розрахунки за договором купівлі-продажу нерухомості. Адже це означає, що податком обкладаються ще не збудовані об'єкти! Гроші інвестора вкладатимуться не в завершення будівництва (до чого має стимулювати забудовника новий закон), а на виконання податкових зобов’язань.

Іншими словами, покупець отримує додатковий захист своїх прав тільки «на папері». Адже забудовник не отримує можливостей забезпечити дотримання цих прав на практиці!

І в цьому - головний недолік запропонованих змін. Якщо його не буде усунуто, то він знецінить більшість здобутків законопроєкту № 5091.

ТОП-10 нынешних и будущих трендов рынка жилой недвижимости Украины