Защита прав покупателей недвижимости: что изменит законопроект № 5091

Как планируют защитить инвесторов и какие права получит застройщик
18889 14.09.2021 в 23:32



Закон о защите прав
инвестора в недвижимость


В Верховной Раде решили всерьез заняться защитой прав покупателей недвижимости (инвесторов) и повышением прозрачности привлечения средств физ- и юрлиц в строительство, приняв в первом чтении соответствующий законопроект. Речь идет о гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем.

Как говорится в пояснительной записке к документу, теперь рынок строительства перестанет быть непривлекательным как для внутренних, так и для внешних инвесторов. Их права якобы будут защищены от недобросовестных застройщиков, что поможет положить конец долгостроям и их "кинутым" покупателям.

Незаконное строительство будет "заморожено", а застройщиков ждет больше ответственности

Проблема в том, что граждане и компании, вкладываясь в недвижимость, очень часто получают неполную информацию об объекте, о наличии у застройщика прав на проведение работ. У них нет доступа к проектной документации и данных о том, как продвигается строительство. Заказчики этим пользуются, обманывая покупателей.

"В связи с несовершенством законодательного регулирования инвесторы длительное время не могут ни получить в собственность объекты недвижимости, ни вернуть средства, привлеченные в строительство таких объектов", – говорится в сопроводительных документах к проекту закона.

Его авторы признают риски и двойной продажи объекта недобросовестными заказчиками.

Среди прочего инициатива должна предотвратить изменение технических характеристик объекта (этажности, функционального назначения объекта, технических этажей, чердаков, подвалов и пр.) без согласия граждан и компаний, купивших помещения в объекте. Это важный момент, поскольку с этим связанна масса рисков для покупателей.

Будущий закон упростит порядок предоставления админуслуг по госрегистрации прав собственности на объекты недвижимости, в отношении которых в Госреестр вещных прав внесена запись о специальном имущественном праве на неделимый объект незавершенного строительства и будущий объект недвижимости.

Параллельно документ должен обеспечить надлежащую охрану объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы за наследодателем в Госреестре прав и которые входят в состав наследства. В общей сложности проект закона призван решить такие проблемы:

  • отсутствие системы гарантирования исполнения заказчиком строительства обязательств перед инвесторами;
  • строительство объектов на самовольно занятых земельных участках или при отсутствии права на выполнение строительных работ;
  • финансирования строительства по принципу "финансовой пирамиды";
  • направление средств, привлеченных от инвесторов жилищного строительства, не по целевому назначению;
  • принятие застройщиком на себя обязательств, которые он не мог выполнить.

Один из авторов законопроекта, депутат Игорь Фрис, поясняет суть законопроекта следующим образом.

"Мы вводим в гражданский оборот новое понятие – "специальное имущественное право на объекты недвижимого имущества". На сегодняшний день как застройщики, так и инвесторы не являются собственниками недвижимости при строительстве. Они являются только собственниками строительных материалов", – говорит он.

Чтобы обойти этот момент и выйти на финишную прямую в плане определения имущественного права, авторы документа и ввели в проекте закона специальное имущественное право на недвижимое имущество, которое будет принадлежать сначала застройщику, а потом будет отчуждаться в пользу инвестора.

"Это специальное право будет предметом ипотеки, продажи, на него можно будет наложить арест, запрет на отчуждение. И регистрация этого права за инвестором будет происходить в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество по определенному адресу. Это помешает застройщикам продавать по несколько раз ту же недвижимость", – пояснил нардеп.


Наведут порядок в предварительных договорах

Относительно же предварительного договора купли-продажи объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, то тут также вносятся новшества – такие договоры в обязательном порядке должен будет удостоверить нотариус. Ранее такой нормы в законодательстве не было.

Авторы законопроекта предложили, чтобы такой договор не мог превышать уплаты инвестором 10% стоимости объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости. Установка других финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций, по предварительному договору допускаться не будет.

Более того, такой предварительный договор, заключенный с целью сокрытия сделки по купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, может быть признан судом недействительным.

"Договоры купли-продажи специального имущественного права будут требовать обязательного нотариального удостоверения. Нотариус будет проверять наличие у застройщика права на земельный участок, разрешение на начало строительства, наличие почтового адреса объектов и пр.", – говорит Фрис.

Все это делается для того, добавляет нардеп, чтобы людям "не продавали кота в мешке".

Юристы же трактуют признание судом недействительного договора, заключенного с целью сокрытия сделки, таким образом.

"Тут могут быть, например, такие варианты. Продавец хочет реализовать недвижимость, подписывая с инвестором предварительный договор на определенных условиях. Сокрытие состоит в том, что позже он якобы "передумает", требуя от покупателя подписания окончательного договора на других условиях", – отметил юрист по недвижимости Юрий.

Держава виділить кошти на розробку комплексних планів просторового розвитку територій

Какие новые права получат покупатели

Если парламент одобрит законопроект, покупатель недвижимости получит право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (при первой продаже) как минимум в двух случаях.

Во-первых, при нарушении срока принятия в эксплуатацию объекта недвижимого имущества более чем на шесть месяцев.

Во-вторых, в случае изменения без согласия покупателя проектной документации на строительство делящегося объекта незавершенного строительства, в состав которого входит будущий объект недвижимости, если такие изменения требуют с ним согласования.

При нарушениях сроков ввода в эксплуатацию объекта покупатель должен сообщить о расторжении договора не менее чем за 15 дней до даты расторжения. А в случае изменения проектной документации надо будет сообщить о расторжении дважды.

Рада прийняла закон про одночасний перехід права на землю і нерухомість

Новые возможности для продавцов

Продавец получит право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости в следующих случаях:

  • просрочки внесения покупателем первого платежа более чем на 30 календарных дней;
  • просрочки внесения покупателем последующих платежей более чем на 45 календарных дней;
  • нарушении покупателем установленного договором срока внесения платежей более трех раз в течение календарного года, при этом каждая такая просрочка должна составлять не менее 14 календарных дней;
  • в иных установленных законом случаях.

Заборону на будівництво багатоповерхівок під Києвом скасовано судом 

Цікаво про ремонти: чим і як загладити гіпсову штукатурку – детальний порадник
Источник: ubr
 
Интересные новости:
14.09.2021
897
В Україні проводять ремонти на кількох ділянках міжнародного маршруту М-06 Київ – Чоп...
23.09.2021
459
На основі інформації, зібраної в ході експериментів, планують розробити нові рішення для поліпшення ...
23.09.2021
603
Документ призван урегулировать порядок заключения трудовых договоров и вопросы испытательного срока...
23.09.2021
529
Кошти будуть спрямовані на фінансування програми «Енергодім»...