Ключові тренди ринку нерухомості у звіті Нацбанку

Ключові тренди ринку житла

Ключові тренди ринку нерухомості, окреслені у Звіті про фінансову стабільність Нацбанку. 

Активність ринку відновлюється

Попит на нерухомість почав поволі зростати після стрімкого падіння в 2-му кварталі цього року майже на третину в річному вимірі. Помірно зросли і ціни на нерухомість попри пандемію та сповільнення економічної активності.

З початку карантину в Києві було виставлено на продаж близько півсотні житлових комплексів (+11% р/р) – і це попри тимчасове зниження попиту на піку карантинних обмежень та незначну роль іпотеки на ринку житла.

Итоги года и перспективы строительной отрасли в 2021: инсайды и прогнозы от первых лиц отрасли

Ціни на житло стабільно зростають

Збільшення вартості житла цьогоріч було передусім обумовлене зростанням цін на будматеріали – на 5,3% р/р на кінець вересня. Крім того, свою роль відіграли пожвавлення іпотечного кредитування та зростання рівня заощаджень населення в умовах кризи.

Крім того, зростання цін певною мірою пояснюється помітним зниженням ставок за депозитами, що є альтернативним напрямом для інвестування в житло.

У столиці вартість нового житла в гривні у вересні 2020 року була вищою на 5–10%, ніж рік тому на вторинному ринку, в доларах – до 5%.

Висхідний тренд цін збережеться і надалі, підігрітий звуженням маржинальності забудовників та відновленням іпотеки.

Іпотечна «подушка»

Поступово набирає ваги новий фактор, що може істотно вплинути на попит – відновлення іпотеки. Аналітики Нацбанку відзначають суттєвий потенціал зростання іпотечного кредитування.

Мінфін створив окрему компанію, яка буде займатись доступною іпотекою

За стабільних макроекономічних умов у 2021 році банки в середньому планують профінансувати майже у 1,5 раза більше нової іпотеки.

Це попри наявні проблеми, що заважають активному іпотечному кредитуванню. Головними серед них банки вважають:

• дефіцит платоспроможних позичальників;
• хаос на ринку новобудов;
• високу вартість ресурсів;
• дію мораторію на стягнення застави за валютною іпотекою.

Темпи введення в експлуатацію уповільнилися

За перше півріччя 2020 року в Києві було офіційно введено в експлуатацію майже вдвічі менше житла в багатоквартирних будинках, ніж рік тому. Це передусім пов’язано з ускладненням процесу отримання сертифіката про введення в експлуатацію через складну і тривалу реформу ДАБІ.

Реформа містобудування 2.0. Зміна концепції і нові підходи. Що відомо

Загалом в Україні (крім Києва) падіння було значно меншим – на 5,2% р/р, оскільки за регіональними органами будконтролю залишився обмежений функціонал, який дає змогу видавати дозвільну документацію для забудови, розрахованої до 400 осіб, що переважає в регіонах.

Проте уповільнення темпів приросту пропозиції житла – не лише статистичний ефект реформи. Пандемія та пов’язані з нею карантинні обмеження мали помітний вплив на будівництво. За даними опитування НБУ, в 3-му кварталі поточного року баланс оцінок будівельниками власного фінансового стану значно погіршився порівняно з попереднім роком. Але відносно попереднього кварталу настрої все ж поліпшились у понад 2 рази.

 
Менше отримано дозволів на нове будівництво

Житлові площі, на будівництво яких видано дозволи, теж помітно скоротилися – більш ніж на третину по Україні та майже в 7 разів у Києві. Це також є ефектом тривалого процесу реформування контрольного органу.

Ключові ризики сектору

• Зволікання із впорядкуванням первинного ринку нерухомості та посиленням прав інвесторів у житло. Первинний ринок нерухомості залишається неврегульованим та непрозорим, що створює ризики як для приватних інвесторів, так і для банків-кредиторів. З’являється дедалі більше ошуканих осіб – цього року їхня кількість зросла на понад 12 тис. інвесторів Аркади (додатково до майже 30 тис. постраждалих інвесторів у забудови Укогруп та Укрбуду). В останні місяці з’явилося кілька законопроєктів, покликаних урегулювати ринок та вдосконалити механізми фінансування будівництва житла, проте помітного прогресу в цьому напрямі немає.
• Зволікання з реформою ДАБІ вже стало глобальною проблемою для ринку. Повільна реформа системи контролю в будівництві може зменшити пропозицію нового житла в майбутньому.
• Подальший стан ринку залежатиме від тривалості пандемії.

Як ринок нерухомості впорався із "штормовим" 2020 роком