Рынок новостроев: что будет с ценами и почему стройплощадки заморозят

Цены на квартиры после выборов могут вырасти на 5-17%, а некоторые стройки и вовсе заморозят
900 20.10.2020 в 23:53


Рынок "первички" после выборов


Выборы в нашей стране – это всегда период турбулентности, и всегда отражается на строительстве, так или иначе.

Несомненно, некоторым застройщикам придется отложить старт своих проектов.

В этом году в Киевском регионе, несмотря на пандемию и длительный карантин, количество заявленных новых проектов лишь на 15% ниже показателей 2019 года. При этом меньше стали строить именно в Киеве. В пригороде же более-менее ситуация с новым предложением стабильна.

Некоторые киевские застройщики могут взять паузу, что называется, до лучших времен, внимательно анализируя политические "расклады" в новой Киевраде.

Не будут спешить с покупкой новый квадратных метров и потенциальные инвесторы.

"Часть покупателей, которые были заинтересованы приобрести квартиру на котловане, могут занять выжидательную позицию на пару месяцев, внимательно наблюдая, что происходит на стройплощадке, как "чувствует" себя застройщик", – отметила эксперт рынка недвижимости Виктория.

Сейчас в Киеве около 20-25% строящихся проектов, так или иначе связана со скандалами, и уже не суть, срежиссированы ли эти скандалы конкурентами, псевдоактивистами или же действительно строительство настолько вызывающее, что местные общины просто не могут молчать.

"Я не исключаю, что такие проекты попадут в первоочередной список для более их тщательного изучения уже новым составом Киеврады", – считает Виктория.

Валютна іпотека. Мораторій скоро скасують, НБУ закликав позичальників готуватися до цього вже зараз


Как местные выборы скажутся на покупателе

Наряду с курсовыми колебаниями, пандемией, общим снижением доходов, падением еще одного крупного застройщика ("Аркады"), новые "катаклизмы" ему будут совершенно ни к чему.

Вероятнее всего, часть покупателей (до 15-20%) может переориентироваться на других застройщиков и другие сегменты жилья, такие как объекты новых форматов с высокой степенью выполненных строительных работ (свыше 50%) или на ЖК на завершающей стадии строительства.

Часть же покупателей (10-15%), скорее всего, отложит покупку квартиры на период до 2-3 месяцев, наблюдая за строительством выбранного ими объекта.

Покупатель будет всячески стремиться минимизировать свои риски.

Что касается стройкомпаний, то покупательский взор будет прикован скорее не к крупным застройщикам и их "перекрестной" модели финансирования своих объектов.

"Потенциальный покупатель будет ориентирован на амбициозных застройщиков, внедривших новую бизнес-модель девелопмента, которая основана на реализации жилья принципиально нового качества: в комфортной среде и обособленном самодостаточном образе жизни, строящиеся из более дорогих строительных материалов", – отметила Виктория.

Квартира в качестве компенсации за уход за стариками: в Минсоцполитики предлагают новый законопроект. Что известно

В таких объектах создается всеобъемлющий инфраструктурных комплекс, а также большие рекреационные возможности и пр. Но главная особенность новой бизнес-модели заключается в аккумулировании средств на строительство в объеме до 40% (партнерские проекты нескольких девелоперов) и до 60% (проекты иностранных инвесторов).


Что будет с ценами

Ценообразование на первичном рынке зависит от ряда факторов, среди которых, несомненно, и политические последствия местных выборов.

Но эксперты склонны считать, что местные выборы – это косвенный фактор, который может "сыграть", влияя, например, на уровень предложения в Киеве, на количество новых проектов, на количество и динамику строительных скандалов.

"На данный момент "чистыми" проектами являются лишь около 40-45% всех строящихся ЖК. Остальные же проекты по разным причинам являются в разной степени рискованными для вложений. Но, по моему мнению, выборы – все же не являются основной причиной для пересмотра застройщиками цен", – заметила директор по маркетингу жилого комплекса Виктория.

Конечно же, некоторые девелоперы могут приостановить вывод на рынок новых проектов (в особенности, в Киеве) до всецелого понимания нового политического пасьянса.

Старт около 5-8 проектов может быть перенесен на начало весны.

А покупатель, планирующий инвестировать на начальных стадиях строительства объекта, когда наиболее выгодная цена, чтобы обезопасить себя от чрезмерных рисков, может отложить покупку на 1-1,5 месяца. То есть, отложенный спрос может увеличиться на 10-15%.

Рейтинг доступности городов по аренде жилья: где снимать квартиру выгодней (ИНФОГРАФИКА)

Но при этом рынок уж никак не остановится, главные тенденции 2019-2020 годов продолжатся – наиболее востребованными у покупателя будут объекты новых форматов, сулящих совершенно новое качество жизни и комфорта.

Поэтому вполне вероятно, что до конца года наиболее востребованным жильем в Киевском регионе станут объекты новых форматов: эко-комплексы, nature friendly-комплексы, многофункциональные ЖК и т.д.

На данный момент популярность таких жилых объектов достигает 60% от существующего спроса на первичном рынке. При этом количество объектов новых форматов не превышает 20-25% от общего количества строящихся ЖК.

"Большей популярность пользуются объекты новых форматов, в которых выполнено уже более 50% работ и строительство которых продолжалось и во время активной фазы карантина. Именно популярность таких объектов вынуждает застройщиков плавно повышать на них цены", – говорит Виктория.

До конца года стоимость жилья новых форматов в активной фазе строительства может вырасти до 15-17%. В остальных же сегментах рост цен возможен в пределах 5-7%, преимущественно из-за курсовых колебаний и удорожания строительства.

Но вряд ли существенно подорожают "котлованные" объекты. Такой рост цен не будет мотивирован ни спросом, ни качеством будущего объекта.


Строительные кулуары

Кулуарно застройщики говорят о том, что, на фоне реформы ГАСИ, в последние полгода процесс выдачи разрешений и ввода объектов в эксплуатацию был практически заморожен. При этом коррупция с выдачей разрешений только усилилась.

Некоторые игроки неохотно говорят о том, что ставки за "нужные" решения увеличились на 30% и выше.

Поэтому сейчас не самое благоприятное время для вывода новых проектов на рынок, тем более, если их реализация прямо связана с уровнем продаж (то есть, сейчас без стартовой суммы, позволяющей строить минимум полгода, выходить на рынок очень рискованно, как для застройщика, так и для покупателя).

Не допустить второй Укрбуд. Власти придумали, как защитить украинцев, но цены на недвижимость поднимутся

Вряд ли эта "коррупционная" ситуация изменится сразу после выборов, так как реформа ГАСИ имеет государственный, а не локальный масштаб.

Сейчас выборы используются многими как дополнительный рычаг давления на застройщиков: практически все партии, участвующие в выборах в Киевраду, обещают "прекратить" хаотичную застройку, начиная или продолжая войну против некоторых крупных компаний.

Но и после выборов, кто бы не победил, объективные и субъективные нападки на застройщиков вряд ли прекратятся.

Пока не проведена комплексная реформа в градостроении, пока не решены вопросы защиты прав инвесторов, долгостроев и пострадавших от афер инвесторов, рынок не станет "чистым", безопасным.

До конца года, скорее всего, покупатели будут осторожничать, выжидая, когда поутихнут политические страсти.

Вместе с тем в более выигрышной ситуации окажутся проекты со стабильными финансовыми ресурсами (это либо в партнерстве нескольких застройщиков, либо проекты иностранных инвесторов). Именно в таких проектах во время карантина строительство велось без остановок.

Доля таких проектов на рынке очень мала: аналитики говорят об 1/5 всего рынка, но по факту их количество не превышает 15-20%. Кроме этого, чаще всего такие проекты на ступень выше по качеству строительства, комфорту жизни и инфраструктурным возможностям (в основном, это проекты так называемых новых форматов).

Покупатель в это политическое межвременье будет ориентирован именно на такие ЖК и откажется от инвестиций на котловане.

19 октября вступило в силу новое эпидемическое зонирование. "Красная" зона значительно расширена (СПИСОК) 

Интересно о строительстве: ранее мы писали об особенностях лакокрасочных материалов украинского производства

Источник: ubr
 
Интересные новости:
09.10.2020
503
Что происходит с рынком недвижимости после 8 месяцев карантина и на что следует обращать внимание ин...
12.11.2020
6228
По итогам октября медианная цена на первичном рынке недвижимости Киева составляла $1048 кв. м. Основ...