ТОП-5 трендів офісної нерухомості в Україні і світі

П’ять головних трендів, які визначатимуть розвиток світового та українського офісного ринку в найближчі роки

1012 20.09.2019 в 10:31


ОЛЕКСАНДР ФІАЛКА,
партнер Retail and Development Advisor




Стан ринку комерційної нерухомості в більшості випадків безпосередньо залежить від ситуації в економіці держав загалом. Одним з найпоказовіших у цьому сенсі є офісний сегмент. Це не дивно: в період зростання економіки в країні активно розвиваються як місцеві компанії, так і великі міжнародні гравці. Попит на офісні приміщення зростає, що тягне за собою підвищення орендних ставок і стимулює додаткові інвестиції в галузь.

Відповідно, в період економічного спаду, банкрутства підприємств і закриття підрозділів світових компаній, стагнує і ринок офісної нерухомості. Така ситуація вже спостерігалася в Україні в часи світової фінансової кризи 2008-2009 років, а також у 2014-2015-му, коли анексія Криму та пряме військове вторгнення російських військ на схід країни призвели до обвалу української економіки.

Останні кілька років ми спостерігали плавне відновлення ринку зі скороченням частки вакантних площ і помірним зростанням орендних ставок. Чи збережеться позитивна динаміка — питання відкрите. З одного боку, у новій українській владі є всі можливості і важелі для проведення в країні необхідних реформ та активізації зростання економіки, яка і зараз росте швидше, ніж очікувалося. За даними Держстату, приріст реального ВВП України в другому кварталі цього року побив трирічний рекорд, склавши 4,6% в порівнянні з аналогічним періодом 2018 року. А зовсім недавно аналітики JP Morgan поліпшили свій прогноз ВВП України на поточний і наступний роки — до 4,3% і 3,8% відповідно.

З іншого боку, багато відомих економістів все частіше прогнозують чергову світову кризу. Розмови про неї підігрівають новини з різних частин світу: торгові війни США і Китаю, обвал на біржах Азії, ймовірна рецесія в Німеччині, яка є найбільшою економікою Європи. Все це не вселяє оптимізму. Втім, є і хороші новини. Криза — це час можливостей і ті компанії, які зможуть запропонувати споживачам дійсно цінний продукт або послугу, можуть не тільки втриматися на плаву в складні часи, а й зміцнити свої позиції на ринку.

У сегменті офісної нерухомості також є тенденції, враховуючи які девелопери можуть передбачати майбутні потреби своїх орендарів, а ті зі свого боку — створювати оптимальні умови для роботи своїх працівників. Ось 5 головних трендів, які визначатимуть розвиток світового та українського офісного ринку в найближчі роки:

1. Активний розвиток коворкінгів

Однією з найпомітніших тенденцій, які формують офісний сектор, є динамічний розвиток коворкінгів. Це один з тих трендів, який обумовлений зміною переваг і потреб співробітників. Згідно з нещодавнім дослідженням компанії IWG про міжнародний ринок праці, під час якого було опитано 15 000 осіб з 80 країн, з’ясувалося, що комфорт і гнучкий графік роботи для багатьох претендентів набагато важливіші, ніж інші чинники. Результати дослідження продемонстрували, що 54% опитаних віддадуть перевагу можливості вибирати режим роботи замість відомого бренду роботодавця. До того ж майже третина респондентів готова відмовитися від престижної посади, в разі необхідності проводити повний робочий день тільки в офісі.

Зростання популярності гнучкого формату роботи і кількості коворкінгів спостерігається і в Україні.

Наприклад, компанія IWG, що керує мережею Regus, за останні два роки збільшила кількість своїх коворкінг-центрів у Києві вдвічі — до 8 об'єктів. Загалом у столиці налічується вже понад 40 таких просторів, а нові відкриваються із завидною регулярністю. На мінливі тенденції вже зараз реагують не тільки провідні девелопери офісної нерухомості, а й торгової. Зокрема, компанія Arricano цьогоріч заявила про зміну проекту київського ТРЦ Lukianovka. Девелопер вирішив відмовитися від будівництва житлової нерухомості поруч з ТРЦ на користь коворкінгового простору площею приблизно 20 000 кв. м.

2. Формування багатофункціональних центрів

Крім зростання популярності коворкінгів, можна виділити й інший тренд, властивий ринку комерційної нерухомості загалом, і офісного сегмента зокрема. Це девелопмент багатофункціональних центрів. Все частіше світові девелопери проектують об'єкти, які поєднують не тільки класичні типи нерухомості (житлову, торговельну та офісну), але і громадські простори, виставкові комплекси тощо. Успішні приклади класичних багатофункціональних комплексів є і в Україні. Серед них можна виділити київський МФК Gulliver, в якому роблять ставку на синергію бізнец-центру і торгово-розважального складника.

Офісні площі в ТРЦ проектують й інші столичні девелопери. Зокрема, таким шляхом пішов споруджуваний у Києві Retroville, в межах якого реалізують бізнес-центр площею понад 11 000 кв. м. Компанія Dragon Capital, яка володіє торговим центром Піраміда, планує провести реконцепцію об'єкта, під час якої він буде доповнений офісною складовою. А вже згадуваний ТРЦ Lukianovka перепроектували з акцентом на мультифункціональність з розширеною розважальною зоною і фуд-кортом, а також креативними просторами — офісами і коворкінгами.

3. Підвищені вимоги до сервісу

Поряд з підвищенням вимог персоналу до робочого простору, зростають і запити орендарів офісних приміщень. Звичного набору сервісних операторів у бізнес-центрі вже недостатньо. В умовах сучасного темпу життя працівникам необхідно мати під рукою якомога повніший спектр послуг. Крім звичних їдалень і ресторанів, сервісну складову можуть вдало доповнити кав’ярні і бари, відділення банків і страхових компаній, офіси юристів і нотаріусів, салони краси і магазини, а також спорт- і фітнес-клуби.

Девелоперам життєво необхідно відповідати очікуванням споживача, підлаштовуватися, а іноді й передбачати їхні майбутні потреби.

Гарним прикладом також може бути наявність платних конференц-залів на території бізнес-центру. Розуміючи перспективи такого формату роботи, в цю нішу заходять навіть непрофільні гравці. Так, київський оператор кафе і ресторанів Dinner’s, який об'єднує приблизно 10 закладів у столиці, влітку цього року заявив про плани відкрити три конференц-зали для здавання в оренду в київському БЦ Horizon Park.

4. Зростання девелоперської активності

Протягом останніх чотирьох років введення в експлуатацію офісних площ у Києві було стабільно низьким, не перевищуючи і 50 000 кв. м на рік. Відносно велике введення офісів у період 2011-2014 років, коли обсяг нових площ лише раз не дотягнув до позначки 150 000 кв. м, призвів до перенасичення ринку, яке було особливо помітно на тлі падіння економіки в 2014-2015-ому. Однак зараз девелопери знову повертаються в гру.

За попередніми оцінками, цьогоріч в експлуатацію буде введено понад 85 000 кв. м офісних приміщень, що стане п’ятирічним рекордом для столичного ринку.

Активізація будівництва офісних центрів цілком виправдана, враховуючи поступове зниження вакантності і зростання орендних ставок у наявних БЦ. Попит на якісні приміщення неухильно зростає, на ринку вже відчувається дефіцит офісних площ високого класу і багато компаній констатують нестачу вільної пропозиції.

5. Занепад застарілих бізнес-центрів

Введення в експлуатацію нових офісних площ знову посилить конкуренцію на ринку і призведе до нової хвилі переїздів компаній якісніші приміщення. Ця тенденція була помітною ще в другому кварталі цього року. Аналітики ринку відзначали невелике зростання вакантності в офісному сегменті, який стався вперше з 2015 року і був зумовлений фактичним переїздом компаній у нові офіси. Підтвердженням цього є той факт, що зростання вакантності відбулося саме в бізнес-центрах класу В.

Експерти й учасники ринку впевнені, що з відкриттям нових офісних площ слід очікувати посилення тенденції переїздів компаній у сучасні і якісніші бізнес-центри.

У такій ситуації офісна нерухомість класу В або нижче, а також морально застарілі об'єкти, відчуватимуть певний тиск. Не виключено, що в умовах відтоку орендарів і зростання вакантності їм доведеться знижувати ставки, або ж інвестувати в оновлення своїх об'єктів, щоб зробити їх привабливішими.



Читайте також у розділі "БЛОГИ":

Источник: biz
 
Интересные новости:
19.09.2019
640
Як саме Україні досягти європейських ставок за кредитами? І яку роль у цьому питанні відіграє НБУ та...
16.09.2019
676
Усе частіше в медіапросторі звучать поняття "електронізація", "електронні послуги", "цифрова країна"...
16.09.2019
749
Если в следующем году кредитование действительно подешевеет до 12-13% годовых, то есть почти в два р...
23.10.2019
535
На що сьогодні звертають увагу покупці, чим не варто нехтувати забудовнику і для чого останньому від...
21.10.2019
1080
Президент Всеукраїнської спілки виробників будівельних матеріалів Іван Салій розповідає про свій віз...
17.10.2019
812
Сьогодні на будівельному ринку гостро відчувається нестача професіоналів абсолютно всіх напрямків. Я...