Як зміняться офісні центри під впливом нових тенденцій і нововведень у будівельних нормах

НАЗАР БЕНЧ
експерт у сфері девелопменту та будівництва,
власник ІБК "Фенікс Груп"

Ситуація нині

2018 рік запам’ятався відновленням ділової активності та зростанням ринкових показників у сегменті офісної нерухомості. Вакантність офісів знизилася до мінімального значення за останнє десятиліття і становить 10% у середньому в Україні.

Сьогодні одним з найпривабливіших об'єктів для великих інвестицій є офісна нерухомість. Інвестори масово шукають нежитлові приміщення під майбутнє здавання в оренду. Особливий попит матимуть серед орендарів бізнес-центри «А» і «В» класу. Столичні девелопери виявилися вочевидь не готовими до такого розвитку подій — попит відкрити офіс у бізнес-центрі перевищує пропозицію. Саме тому вакантність у сегменті офісної нерухомості в столиці становила 4,9% у 2018 році. Для порівняння, ще три роки тому вакантність у цьому секторі ринку становила 15,6%.

Станом на початок 2019 року загальна кількість корисної офісної площі (GLA — Gross Leasable Area) у Києві становила 2 млн кв. м. Приблизно 50000 кв. м. заплановано ввести в експлуатацію цьогоріч і приблизно 170000 кв. м. може бути введено в експлуатацію наступного року.

Також серед тенденцій — зростання орендних ставок і відновлення робіт на заморожених БЦ. За прогнозами, орендні ставки в 2019 році виростуть ще на 3-6%. Водночас особливо великим буде попит на великоформатні офіси. Дефіцит якісних площ може стимулювати девелоперів до будівництва нових бізнес-центрів. Поки конкуренція на ринку офісів не така жорстка, як у сегменті торгової і готельної нерухомості, з’являються нові проекти з будівництва офісних будівель. Так, у 2018 році переважали бізнес-центри класу «В»: дев’ять проти однієї будівлі класу «А».

Драйвер для офісної нерухомості

В Україні змінюється культура офісного простору і портрет орендаря. Все більшої популярності набуває формат коворкінгів. Він орієнтований на якісний сервіс для орендарів, або, якщо висловлюватися мовою коворкінгу, для своїх клієнтів і резидентів. Відповідно, щоб відповідати очікуванням клієнта, коворкінг-компанії орієнтуються, передусім, на офіси «А» або «В+» класу.

Попит на офіси і відповідно скорочення вакантності відбувається завдяки бурхливому розвитку IT-сектора, а також появи нових компаній і стартапів. У таких компаній є валютні надходження і вони можуть дозволити собі розширення. У Києві приблизно 45% приміщень усіх офісних центрів орендують IT-компанії, перевагу вони віддають БЦ класу «А», тому що рівняються на формат офісного простору своїх колег у Європі або США.

Можна очікувати збереження цієї тенденції. Відбудеться це з тієї причини, що девелопери просто не зможуть забезпечити бізнес достатньою кількістю нових офісних центрів. Що стосується орендних ставок, то незабаром вони піднімуться в середньому на 14-18%. Всі ці фактори роблять ринок офісних приміщень вкрай привабливим для інвесторів.

Компанії малого та середнього бізнесу частіше віддають перевагу гнучким офісним рішенням, і переїзд з місця на місце для них не є проблемою. Тому, зокрема серед IT-фахівців, особливою популярністю користуються коворкінги. Ця категорія в 2019 році стала популярною для інвесторів.

Інвестиції в будівництво офісів

Сьогодні соціальна інфраструктура вибудовується навколо команди фахівців, об'єднаної стінами офісу. А персонал офісів, що працює за комп’ютерами, стає головною рушійною силою комерційного продукту. Якщо 50 років тому в ролі цієї бази виступали фабрики і заводи, то сьогодні їх замінили офіси IT- і агрокомпаній. Така тенденція простежується в більшості великих міст світу (Токіо, Гонконг, Сінгапур і Шанхай). За цим принципом, наприклад, формувався житловий сектор у Кремнієвій долині (штат Каліфорнія, США).

Сьогодні в Будапешті та Празі ринок нерухомості пропонує до 3,5 млн квадратних метрів офісних площ. Найбільшим попитом серед інвесторів користуються офісні приміщення в містах з розвиненими високими технологіями (Лондон, Берлін, Сінгапур і Бостон). Також серед українських і російських інвесторів популярна нерухомість Польщі. Наступного року Польща може стати лідером з активності на ринку нерухомості в Європі, а офісний сегмент буде залишатися основним двигуном зростання в секторі нерухомості Європи.

Що зміниться в офісній нерухомості через кілька років

Інклюзивність

На трансформацію офісної нерухомості можуть впливати нові державні норми. Наприклад, з квітня набули чинності Державні будівельні норми «Інклюзивність будівель і споруд». Норми регулюють проектування і спорудження будівель з урахуванням потреб маломобільних груп населення (літні люди, люди з інвалідністю, батьки з колясками, а також ті, хто має тимчасові порушення здоров’я тощо). За різними даними, їх кількість становить не багато не мало — приблизно 40% населення України.

За даними Світового банку, вартість елементів доступності становить менше 1% від загальної вартості будівництва. А вартість адаптації об'єкта після завершення будівництва вимагає значно більших витрат, тому що все залежить від типу будівлі і загального набору робіт. Але будь-яка адаптація — це дорожче.

«Зелені» будівлі

Будівництво «зеленої» будівлі, як правило, обходиться на 30-40% дорожче в порівнянні зі звичайною. До підвищення цін на комунальні послуги про будівництво «зелених» будівель ніхто не замислювався. Вимог переробляти все сміття, яке генерують орендарі офісного центру, економити на споживанні води, електрики і тепла в законодавчих нормах немає. До того ж вкладати додаткові кошти ніхто не бажає.

Протягом останніх кількох років ситуація починає змінюватися, девелопери починають замислюватися про будівництво офісних центрів з урахуванням вимог екологічних сертифікатів. Причинами є як підвищення комунальних тарифів, так і усвідомленість суспільства.

Таким чином, якщо в Україні не відбудеться економічних катаклізмів, то до 2020 року цілком може продовжитися позитивна динаміка на ринку офісної нерухомості. Звісно, існування певних проблем гальмуватиме це зростання. Але позитивна динаміка дає привід задуматися про пошук точок входу на цей ринок. Адже офісна нерухомість — привабливий напрям на ринку комерційної нерухомості в Україні і в світі.

Читайте также в разделе "БЛОГИ":

• Чому право оренди на землю і дозвільна документація мають стати комерційним інструментом
• Проблеми недобудов: хто і як їх має вирішувати
• Александр Ротов: Как побороть коррупцию в строительстве