Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ обещает существенно ужесточить градостроительное законодательство. Соответствующие инициативы отображены в проекте государственных строительных норм (ГСН) Б.2.2-Х:201Х «Планирование и застройка территорий», которые собираются утвердить в ближайшее время. Документ призван заменить устаревшие ГСН 360-92, а также ряд других государственных строительных норм и правил, которые, по мнению чиновников Минрегионстроя, не отвечают требованиям времени.

Впрочем, опрошенные участники рынка считают, что большинство предложенных норм в той или иной степени уже присутствуют в законодательстве, но нарушаются застройщиками чуть ли не повсеместно. Новые же запреты, при сохранении системной коррупции в отрасли и отсутствии контроля выполнения законодательства со стороны государства, не остановят строительный беспредел, а лишь увеличат размер неформальных отчислений чиновникам, депутатам и судьям. 

Какие изменения ожидают строительный рынок? Предложенные Минрегионом нормы были разработаны при активном участии Конфедерации строителей Украины (КСУ). В их числе введение «зеленых линий» (ограничение строительства в зеленых, ландшафтных и рекреационных зонах) и «голубых линий» (ограничение высотности застройки в населенных пунктах). Заместитель министра регионального развития, строительства и ЖКХ Лев Парцхаладзе отмечает, что сегодня есть лишь ограничения существующих и запроектированных улиц и дорог. Это так называемые «красные линии», которые отделяют земли общего использования, предназначенные для прокладки коммуникаций, благоустройства улиц, а также «линии регулирования застройки».

«Ограничения по высоте у нас отсутствуют. А «зеленые линии» будут четко обозначать те территории, где ни при каких обстоятельствах нельзя строить. Таким образом мы сделаем генеральные планы наших городов более защищенными от возможных незаконных застроек», – утверждает заместитель министра. Также проект ГСН предусматривает введение «желтых линий», очерчивающих зону завалов зданий в случае их разрушения при чрезвычайных ситуациях.

Еще одно новшество – максимально допустимый процент застройки земельного участка в зависимости от этажности здания. В соответствии с новыми ГСН, при проектировании домов выше 11 этажей пятно застройки может составить не более 30 % от общей площади выделенного под проект земельного участка, тогда как остальные 70 % должны быть отведены под обустройство детских и спортивных площадок, зон отдыха и озеленение. Максимальный же процент застройки участка может составить 45 % – для многоквартирных домов до четырех этажей.

«Чем больше этажность дома, тем меньшая часть земельного участка отводится под строительство, и большая часть – на обустройство прилегающей территории. Потому что в таком доме будет проживать большее количество жителей», – объясняет Лев Парцхаладзе, добавив, что в действующих ГСН граничные параметры застройки участка относительно этажности отсутствуют.

Читайте:

Мінрегіон вводить максимально допустимий відсоток забудови залежно від поверховості

Появился и запрет на обустройство парковок внутри жилых кварталов. Согласно проекту новых ГСН, гаражи и стоянки легковых авто рекомендуется размещать на периферии жилых районов и межмагистральных территориях, а также вдали от игровых площадок и зон отдыха. «Гостевые автостоянки должны располагаться со стороны улицы или проезда, который ограничивает квартал, – комментирует замминистра. – Для постоянного же хранения авто в исторических и центральных районах городов допускается проектирование только подземных парковок. В остальных районах разрешены как подземные, так и встроенные, а также открытые автостоянки».

При этом застройщики получили и послабления. Во-первых, им предоставили возможность уменьшить количество требуемых паркомест. Если действующие ГСН предусматривают места для хранения 100 % автотранспорта жителей района и 10 % – для гостевых автостоянок, то в проекте показатель обеспеченности паркоместами будет варьироваться в зависимости от зоны города (100 % – в центральной части города, 80 % – в средней, 50 % – в периферийной), а также от типа жилья – 40 % паркомест для квартир, которые строятся при государственной поддержке, 10 % – для социального жилья.

Во-вторых, строители получили право размещать в жилых домах дошкольные заведения в случае невозможности их проектирования в отдельных зданиях. «Сегодня в городах существует большая проблема недостаточного количества детских садов. А во многих случаях, особенно в центральных частях больших городов, нет даже земельных участков, чтобы разместить новые дошкольные учреждения. Возможность проектирования встроенных или встроено-пристроенных небольших детсадов позволит существенно решить эту проблему», – уверен Парцхаладзе. В случае создания дошкольного заведения вместимостью до 120 мест допускается выделение 1-2 этажей в составе жилого дома. Если же заведение насчитывает до 160 мест, его разрешено размещать в помещении, пристроенном к глухому торцу жилого дома.

Итак, смогут ли новые нормы упорядочить строительный рынок?

Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone:

Зеленые или голубые линии – это отлично, но будут ли соблюдать эти ограничения застройщики? В Киеве уже были попытки ограничить высотность застройки в центре, а по факту появляются небоскребы даже в защитной зоне Софии Киевской. Вопрос – не в отсутствии норм или запретов, а в их несоблюдении и отсутствии наказания. У нас огромное количество недостроенных объектов, которые возведены незаконно. Но ни один их них не снесен. 

Максимально допустимый процент застройки земельного участка – вообще нереализуемая норма. На мой взгляд, такие понятия, как плотность застройки, должны регулироваться рынком. К примеру, для доходного дома или бизнес-дистрикса для молодых специалистов не нужна большая придомовая территория. А для дома, в котором будут проживать многодетные семьи – и территория должна быть большой, и по соседству должны располагаться детские сады, школы, зеленые зоны. Кроме того, эта норма распространяется только на новое строительство и не касается реконструкции кварталов, что автоматически порождает манипуляции.

Гостевые парковки можно расположить по периметру микрорайона, но возникает вопрос эксплуатации. Если внутреннюю территорию при этом не обнести забором, то во дворах все равно появятся машины и никто их не остановит. «Это моя квартира, значит это мой двор, значит моя машина будет стоять в моем дворе», – такова логика жителей. К тому же нельзя в одних дворах разрешить парковаться, а в других запретить.

Читайте:

Депутаты отбирают у местных властей один из рычагов влияния на застройщиков

Требование по обеспечению паркоместами вообще не выдерживает критики. Стоимость строительства подземного паркинга может быть дороже, чем среднестатистического здания, потому что земляные и бетонные работы стоят дорого. Поэтому себестоимость паркоместа в среднем составляет около 15-20 тыс. долларов, продать за которые площадку в 18-20 кв. м довольно проблематично. Зачастую паркоместа реализуют в убыток, перекрывая потери за счет продажи квартир. Поэтому застройщики повсеместно нарушают эти нормы. Если государство хочет регулировать эту сферу, пусть выделяет на эти цели дотации или хотя бы разрешает включать стоимость строительства парковки в паевой взнос в развитие инфраструктуры.

Единственное положительное новшество – разрешение размещать в жилых домах дошкольные учреждения. Во-первых, эта норма по сути узаконивает уже существующее частные заведения. Во-вторых, подобная тенденция наблюдается в развитых странах, например в Канаде. И причины этой тенденции чисто экономические: стоимость аренды отдельного здания всегда выше, чем стоимость аренды встроенного помещения.

Сергей Костецкий, аналитик SV Development:

Никаких кардинальных изменений по сравнению с существующими нормами и правилами застройки я не вижу. К примеру, если выполнять существующие ныне строительные нормы, то пятно застройки девятиэтажки никогда не превысит 30-35 % от выделенного под строительство участка. Потому что надо учесть отступы от дорог и соседних зданий, разместить детскую и спортивную площадку, площадку для мусорных контейнеров, парковку и т.п. Вот если бы пересмотрели нормы по инсоляции (освещенности), то это могло бы пресечь слишком плотную и высотную застройку. Да и то при условии соблюдения норм. На деле же есть масса лазеек, которые позволяют нарушать любые нормы. Контролирующие органы молчат, потому что за деньги сейчас решаются абсолютно все вопросы.

Единственное правильное новшество – это разрешение размещать детские сады во встроено-пристроенных помещениях. Да и эта норма прописана под чиновников и застройщиков, которым выгодно возвести на участке несколько жилых домов, нежели детский сад. 

Иными словами, практически все нормы новых ДБН уже есть в том или ином виде и их просто хотят переутвердить, добавив незначительные изменения. Для застройщиков этот ничего не изменит, а для электората, который в этом ничего не смыслит, Минрегион создает иллюзию бурной работы.

Виктор Глеба, архитектор:

Если на протяжении последних 20 лет грубо нарушаются 109 государственных строительных норм, 27 из которых – основополагающие для отрасли, неужели кто-то даст гарантию, что новые нормы будут соблюдать? Такую гарантию должно давать государство через государственные органы контроля. А у нас государственных органов контроля нет, потому что ГАСИ не контролирует, а инспектирует, то есть осуществляет надзорные функции. Лев Парцхаладзе утверждает, что согласно ст. 11 закона Украины «О строительных нормах» использование строительных норм или их отдельных положений является обязательным для все субъектов хозяйствования, независимо от формы собственности. Но эта норма закона грубо нарушается, игнорируется. Следственные органы не в состоянии найти доказательства нарушений, прокуратура не знает, как прочитать государственные строительные нормы, чтобы применить те или иные статьи уголовного кодекса.

Все эти так называемые новшества скопированы с российской нормативной базы либо переведены с европейских норм дилетантами, которые перекрутили их и допустили ряд грубейших ошибок. Более логично было бы написать нормы, основанные на украинских реалиях: сколько необходимо занести в те или иные инстанции, сколько нужно заплатить ГАСИ за разрешение на строительство… Именно Минрегион налево и направо раздает застройщикам индульгенции, позволяя нарушать строительные нормы.

Читайте:

Минрегион ограничит плотность населения при застройке городов

Иван Кудояр, консультант по недвижимости:

В идеале новые требования начнут работать только через 5-10 лет. Потому что участки уже приобретены, проекты разработаны, фундаменты заложены, а кто-то и стены начал возводить. Ломать их или переделывать проекты под новые требования никто не будет.

Но это в идеале. На практике же есть застройщики, которые возводят свои объекты без детального плана территории, без землеотвода, без ничего… И это не единичные случаи.

К примеру, один из крупнейших украинских застройщиков «Интергал-Буд» на протяжении двух лет строил ЖК «Нивки-Парк» без единого документа и только сейчас получил детальный план территории. То есть сначала строят, а потом под это подгоняют градостроительную документацию. Ну и как ему помешают зеленые или голубые линии? То же касается холдинга «Киевгорстрой», у которого масса незаконных строек. Возводящая ЖК АuRoom компания GEOS получила разрешение на 16 этажей, в проектной документации указано 24 этажа, а по факту строит 25. То есть все эти ограничения для честных людей. А их в этом бизнесе не так много.