Украинские реалии на сегодня таковы, что от 70 до 90 % арендного жилья в Украине находится в тени. С этого вида деятельности государство не получает налоги. Попытки взять сегмент арендного жилья под контроль предпринимались неоднократно. Вспомним последние из них.

Сентябрь 2015 года

Минрегион разрабатывает рамочный законопроект, в котором обозначены моменты развития сектора аренды недвижимости. Предполагается, что арендное жилье может строиться или реконструироваться не только за счет средств государственного и местных бюджетов, но и за счет частных инвесторов. Фонд арендного жилья может включать как новострои, так и реконструированные здания. Заказчиком такого строительства или реконструкции должна стать новосозданная финансовая госструктура или местные организации. Строиться дома должны на землях, находящихся в государственной или коммунальной собственности, к ним же за госсредства должны подводиться и подсоединяться коммуникации.

Сама по себе идея – на пятерку с плюсом, но практики рынка недвижимости недоумевают и не понимают, откуда инвестиции на столь масштабный проект и зачем заниматься тем, что изначально обречено на забвение.

Читайте:

Доступная ипотека поможет развитию рынка жилой недвижимости

Август 2017 года

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) получило возможность для внедрения программы обеспечения жильем граждан на условиях финансового лизинга. Правительство Украины внесло изменения в устав ГИУ. Соответствующее постановление № 616 принято на заседании Кабмина 18 августа 2017 года. Жилье в финансовый лизинг передается после завершения строительства, проведения внутренних отделочных работ и установки необходимого оборудования.

Практики рынка недвижимости снова недоумевают. И в этот раз государственная машина попробовала что-то сделать с рынком арендного жилья, да так и не смогла. И возможно, что чиновники забыли народную мудрость, которая гласит: «На чужой каравай рта не разевай, а пораньше вставай да свой затевай». А так как «свой затеять» не вышло, осталось устремить свой взор на чужой.

Февраль 2018 года

Депутаты готовят проект закона, который должен определить новые правила рынка аренды жилья. Согласно его нормам, заново будут определены понятия «съема жилья», правила получения регистрации, и выселения лиц со съемных квартир.

Конечно же, это дикость, что сегодня от 70 до 90 % арендного жилья находится в тени и с этой аренды государство не получает налоги. Но разве только в этой сфере такая ситуация? А разве, к примеру, налогообложение заработных плат стимулирует работодателей к выплате «белой зарплаты»?

Пока доминантным принципом остается «собрать максимальное количество налогов, при этом не создавать условий для развития», страна не сможет развиваться. Как только основным подходом станет «создать условия для развития и инвестиций» любого из рынков, тут же будет рост на каждом из них, в том числе и на рынке аренды, который преобразится, станет развиваться и приносить доход и собственникам, и государству.

Если законодательная база по аренде жилой недвижимости ограничится либерализацией налогов, то это улучшит ситуацию лишь частично. В этом вопросе нет комплексного подхода, потому что на сегодняшний день взоры Кабмина устремлены на конечную стадию процесса. Никого не волнует вопрос откуда брать деньги на то, чтобы создавался рынок аренды. Целевые кредиты? Нет. Упрощение налогообложения до того, как инвестор выйдет на уровень рентабельности? Нет. Стимулирование привлечения иностранно инвестора? Тоже нет. Но, вот когда предприимчивый человек уже создал бизнес, вот тут-то его государство и подстерегает.

Читайте:

Китай надасть Україні в кредит 500 млн доларів на лізингове житло

С другой стороны, за пару десятилетий рынок арендаторов сегментировался. На нем присутствуют как крупные арендодатели, у которых десятки квартир для сдачи, так и те, у которых одна-две квартиры. И если для первых – это полноценный бизнес, то для вторых – это источник доходов, который позволяет им вырваться за черту бедности. Первые ездят на дорогих авто и отдыхают на курортах, а вторые ютятся в небольших квартирах несколькими поколениями семьи и радуются мандаринам на новогодние праздники.

Осознавая и принимая такую сегментацию как реалии, необходимо и государственный подход строить на том, что, как вариант: с арендодателей у которых есть до 5-ти квартир (домов) жилого фонда, брать фиксированную ежемесячную стоимость, по аналогии с «местовым» сбором на коммунальном рынке, ведь не факт, что какая-то из квартир будет сдаваться более 5-6 месяцев, а для тех, у кого аренда – это бизнес, необходимо установить справедливый налог в зависимости от доходов, а еще лучше – еще и давать кратковременные кредиты для проведения ремонтов.

Комплексный подход всеукраинского уровня должен рассматривать и проблематику рынка и его возможности со всех сторон. И начинать нужно с того, что необходимо дать возможность создания арендного бизнеса как физическим лицам, так и юридическим. Ведь при условии возможности такого стартапа предприниматель изначально декларирует свои намерения и в последствии должен попасть в контролируемо-налоговую систему. В итоге будет схема: государство создало возможности, а при получении результата совместно с инициатором пользуется плодами успешно завершенного процесса.

А если государство хочет только пожинать результативные плоды работы своего населения, то, конечно же, предприниматели будут скрывать свои доходы, при том делать это на всех уровнях, ведь никто не лишен внутреннего чувства справедливости, при котором не хочется делиться с тем, кто не только не помогал, но еще и немножко препятствовал.

Источник: ABCnews