И.Никонов: Сегодня уже мало построить, нужно сохранять и развивать созданные объекты

Итоги года, построенные объекты, оптимистичные планы на будущее – традиционные темы предновогодних интервью и опросов в девелоперском сегменте. В этот раз, пожалуй, поводов для оптимизма мало. Рынку недвижимости грозят кризисом, падением продаж, появлением новых долгостроев. Насколько близки к истине эти опасения, есть ли выход и куда выходить, а также об актуальных проблемах отрасли, конкуренции и планах на 2018-й рассказал Игорь Никонов, почетный президент компании KAN Development.

Экономические реформы проиграли популизму

Большинство экспертов рынка жилья, и реальных, и самопровозглашенных, считают, что причина надвигающегося кризиса на рынке жилья – в засилье некачественного предложения, коррупции и т.д. Насколько существенны эти причины, они создают рисковую ситуацию?

Вся страна в «едином порыве» обсуждает коррупцию, но никто не говорит об экономике. Давайте посмотрим, что произошло с 2014-го года: реальные экономические реформы были в 2015 и немного в 2016 году. Тогда на политической карте страны существовала какая-никакая коалиция, некоторые партии еще не перешли в оппозицию – т.е. была возможность продвигать реформы. Сегодня в стране уже никто не смотрит на экономику, все заняты разговорами о коррупции, о борьбе с коррупцией, критикой процесса борьбы с коррупцией. 99 % времени эфира радио, ТВ занимают разглагольствования об этом, все борются со всеми, а на самом деле идет борьба между политическими силами.

Но сегодня проблемы экономики гораздо важнее проблемы коррупции. Если бы мы нашли точки роста экономики страны, коротко говоря – привлечения инвестиций, то и проблема коррупции решилась бы эволюционным путем. Компании из развитых стран не могут быть вовлечены ни в какие коррупционные процессы согласно их законодательству. Поэтому наша задача – привлечь как можно больше иностранных компаний, и как только они здесь обоснуются, коррупция принципиально уменьшится, потому что они просто не будут никому ничего платить. Правила игры будут выработаны рынком, потому что часть этого рынка будет не готова действовать по правилам, которые сегодня существуют. Привлечение иностранного капитала – ключевой фактор.

А на счёт некачественных предложений – согласен. Все-таки нужны реальные смены в законодательстве , которые дадут реальную возможность местным властям (главному архитектору города, например) согласовывать хотя бы финальный внешний вид (по 3D-визуализации с разных точек) объекта.

Где ж искать точки роста? Высокие политические, следовательно, экономические риски и т.д.

Мы сами не создаем никаких условий для экономического роста. Семнадцать лет подряд мы продлеваем мораторий на продажу земли. Без единого вменяемого аргумента. Риски спекулятивной скупки земель и ее простаивания, о которых там много говорят, регулируются налогообложением. Скажем, если земля сельскохозяйственного назначения и используется по назначению, значит, налогами не облагается, не используется – высокие налоги. И пусть простаивает.

Аргумент о том, что цены на землю сейчас низкие, также не выдерживает критики. Я считаю, что за сколько продавать (это касается не только земли, но и государственных предприятий) – вообще не имеет никакого значения. Имеет значение, сколько инвестор вложит средств в участок, какие у них инвестобязательства, скольким людям его бизнес даст рабочие места, и какой объем продукции будет производиться с маркой made in Ukraine. Вот это – главное.

Есть примеры развитых стран. В Испании когда-то налог на недвижимость для нерезидентов был равен нулю, а через 10 лет, когда позволила экономическая ситуация, он был многократно увеличен. В Турции участки на побережье Средиземного моря продавали по одному евро! А через 30 лет получили колоссальную отрасль, которая генерирует огромные средства в экономике страны.

Аналогичная ситуация – в вопросе приватизации госпредприятий. Сегодня их – порядка 3700, если их продавать хотя бы по 1 в день, то потребуется 10 лет. Зачем столько ГП (госпредприятий)? Бюджет страны задыхается от затрат на содержание административного аппарата всех этих предприятий. Государству следует принять волевое решение и отдать весь сервис частным структурам, а за собой оставить только регуляторную функцию и функцию заказчика в таких сферах как медицина, образование, социальные направления.

Я всегда пытаюсь объяснить: инвестор в Украине – это не только экономический, это и очень серьезный политический инструмент влияния. Мощная инвестиционная компания имеет серьезнейшие связи в правительствах стран-мировых лидеров. И приложит максимум усилий для защиты своего бизнеса в чужой стране, привлекая серьезные политические связи и защищая, таким образом, и интересы этой страны. Что Украине было бы очень выгодно!

Но сейчас в стране царит популизм, на государственном уровне. Он убивает наше государство. А причина – в полнейшей безответственности политиков.

Только ли безответственность? Если поискать Qui prodest – в том же вопросе моратория на продажу СХЗ?

Честно говоря, у меня глубокое впечатление, что и снятие моратория политики не допускают по одной простой причине – еще не все противники открытого рынка земли пришли к власти. Каждая из политических групп решает, кто и как на этом может заработать – сегодня или завтра.

Других причин пока не могу найти. Может быть, есть и более глубинные...

Ни одной успешной реформы не отметите?

Самой результативной, на мой взгляд, стала реформа по децентрализации. Это рабочая система, сегодня любая местная администрация способна просчитать свой бюджет, а не стоит на полусогнутых в Минфине. На местные администрации отданы большие полномочия, и это подкреплено возможностью распоряжаться львиной долей бюджета.

Но, пока мы охотимся на ведьм, перспективы экономического роста в государстве очень туманны. Более того, атмосфера всеобщей агрессии внутри украинского общества поглощает всяческие разумные инициативы, нивелирует здравый смысл. Актуализируем цепочку: агрессия внутри общества, огромный популизм, отсутствие процессов реформирования экономики. Кому-то очень не нужна самостоятельная процветающая Украина.

Ни купить, ни продать: как сгенерить поток инвестиций в строительство

С другой стороны, строительная отрасль последние несколько лет очень богата на законодательные изменения, готовятся новые законопроекты. Насколько они способны сгенерить поток инвестиций?

Давайте возьмем самый свежий пример рынка жилья: KAN Development – один из ведущих девелоперов в столице, в том числе мы строим жилье, продаем квартиры. А сегодня создалась ситуация, в которой очень большой процент покупателей вынуждены отказываться от покупки. Причина – необходимость подтвердить доходы. Но ведь многие собирали годами, зарабатывали с конца 80-х, когда и системы-то отрегулированной не было, никаких деклараций, многое уже забылось. Это не крупный бизнес или экс-чиновники, не прокуроры или полицейские, это простые люди. Они не могут приобрести жилье, т.к. банки, через которые осуществляются операции по покупке нового жилья, согласно требованиям государства, также требуют документальное подтверждение источника этих денег, целую кипу бумаг.

Куда, в итоге, перенаправляются эти деньги? На вторичку, за рубеж или снова укладываются под подушку.

А для рынка – и в итоге для развития отрасли, создания рабочих мест, уплаты налогов в бюджет страны – это огромные ресурс, миллиарды долларов! Любые реформы налогообложения, как свидетельствует успешная мировая практика, начинаются с обнуления деклараций. Это нужно для того, чтобы граждане смогли легализовать доходы, приобретенные во времена, когда и полноценной системы налоговой не было.

Вам возразят, что это легализует нетрудовые коррупционные доходы. Что на другой чаше весов? Такое обнуление может быть выгодно Украине?

Во-первых, в реалиях 90-х годов любой заработок можно зачислить к нетрудовым доходам. Многие первичный капитал получали от продажи подорожавшей резко недвижимости, большой процент рынка проводили взаиморасчеты в наличных, некоторым средства достались по наследству и т.д. Практика обнуления деклараций даёт легитимное право государству требовать от всех жить по новым правилам, и все эти средства вливаются в экономику. Кроме того, есть еще деньги, которые многие украинцы (я имею в виду отнюдь не олигархов) хранят в зарубежных банках. Но снова натыкаются на проблему подтверждения легальности доходов. Многие средства получены в результате торговых операций, операций по продаже собственности. Иностранные юрисдикции выбирались отнюдь не только из-за льготного налогообложения, но и из-за того, что наше законодательство абсолютно не регулирует взаимоотношения акционеров. А в большинстве случаев это ключевой фактор. Миноритарии хотят быть защищены. И конечно же большая часть этих денег тоже может быть инвестирована в Украину (и это тоже огромные деньги).

Во-вторых, зарубежные инвесторы придут сюда только после того, как вырастут объемы отечественных инвестиций в нашу страну. Мы должны создать экономический бум. Пока западные компании его не видят, но отлично наблюдают наши политические баталии. А ведь сегодня поле для инвестирования в Украине – непаханная целина. Огромное количество возможностей – альтернативная электроэнергия, IT-технологии, наукоемкое производство, энергоэффективности, машиностроение, сельское хозяйство, инфраструктурные проекты.

Насколько эта ситуация повлияет на объемы продаж жилья в будущем году?

Самым негативным образом повлияет. Мы теряем потенциального клиента, уже сегодня готового вложить реальные деньги в недвижимость, а в переводе – в экономику Украины.

Как скажутся на развитии отрасли инициативы ряда политических групп касательно ужесточения правил разработки детальных планов территорий (ДПТ)?

Очень важный вопрос. Первое чтение прошел закон, один пункт в котором, на мой взгляд, способен положить всю строительную отрасль. Пункт гласит, что ДПТ можно будет отменить – «задним числом». А в это время там давно живут люди! Закон не может иметь обратной силы, не так ли? Но вот в данном конкретном случае он, оказывается, может.

В Киеве ДПТ вызывают большое количество протестов общественности, есть множество претензий касательно несоответствующих Генплану функций ДПТ.

С точки зрения развития города это – очень спорный вопрос. Я приведу пример, который касается Киева, как никакого другого города. Огромные территории занимают промышленные предприятия, они имеют сегодня абсолютно разный статус. Одни – просто работающие предприятия, другие – экологически вредные для жителей города, третьи – двно не функционируют по назначению, их территории сдаются в аренду под различные бизнесы или вовсе простаивают. Но изменение их целевого назначения зависит от многих факторов, таких как позиция собственника, возможность переориентации предприятия, целесообразность этого и т.д. Так что должно быть в Генеральном плане? Нет однозначного ответа. Если собственник против, никто ничего не сделает. Поэтому должна быть какая-то гибкость. В будущем эта необходимость уйдёт. Так как мы пройдём путь от старых производственных технологий к новым, но на данном этапе ДПТ это единственный возможный выход из положения.

Действующую большую промышленность следует выносить на окраину города. Разумно ли так неэффективно использовать огромные территории? Давайте, следуя логике апологетов нерушимого функционала, оставим ту же Теличку так как есть – со всеми складами, промпредприятиями и т.д.

Но именно такой подход к смене функционала, в т.ч. способствует исчезновению архитектурных памятников в исторической части Киева, уничтожение рекреационных зон.

Для сохранения памятников и парков нужны не только четкие правила и законы в вопросах охраны таких участков, но и их строгое выполнение.

С другой стороны, как не вспомнить схему с нововыявленными памятниками, когда некоторые деятели в прошлом сначала вносили объекты в этот список, а потом вымогали вознаграждение за снятие.

Сегодня нужна полная инвентаризация памятников архитектуры и истории с трезвым подходом – какой объект действительно ценен, а какой не представляет исторического значения, какой должен быть обязательно реставрирован, а какой можно снести и воссоздать его вновь по существующим чертежам, но с актуальным для потребителя целевым назначением и технически целесообразным.

И не загонять архитекторов в рамки псевдоисторического стиля. Взгляните на Гончары-Кожемяки – этот район построили крайне безграмотно, объект не приспособлен для современного образа жизни, нет паркингов. Зато архитекторы выполнили требования тогдашних городских властей – создали здания якобы в стиле 18-го века. Зачем?! Архитектура должна демонстрировать свою эпоху, соответствовать ей, а не бездарно копировать прошлое. Отсюда и все эти унылые башенки в красной металлочерепице, псевдоисторические желтые фасады.

Что тогда должно определять параметры новой застройки?

Зонинг. А вот для того, чтобы менять функцию территорий согласно изменениям ситуации (город – это живой и довольно быстро развивающийся организм), нужен действенный механизм. Если мы заблокируем вопрос с ДПТ, такая вот Теличка станет неотъемлемой частью нашей жизни.

Вы поддерживаете идею вынести всю промышленность за черту города?

Я не сторонник того, чтобы все промышленные объекты выносить за забор. Необходимо обеспечить места приложения рабочей силы в центральных районах. Я – сторонник индустриальных парков. Сегодняшние технологии производства позволяют создавать производственные предприятия, дружественные к окружающей среде и безопасные для человека.

Завод «Большевик», к примеру, отличное место для индустриального парка. Суперсовременная концепция Unit City тоже создаёт большое количество рабочих мест и мест обучения новым специальностям.

Поддерживаете ли вы инициативу отмены паевого взноса на развитие инфраструктуры?

Я считаю, что паевой взнос должен быть. Но нужен взвешенный экономически оправданный подход. Например, временный порядок уплаты паевого взноса, принятый Киевсоветом, привел к тому, что на Троещине, где строят в основном жилье эконом-класса, размер паевого взноса вырос на 30 %. А в центре – нет. Если у нас на окраине жилье должно быть дешевле, то и паевой там должен быть ниже.

Еще один момент, который я категорически не поддерживаю – это то, что встроенные детсады сегодня не вошли как паевое участие в развитие инфраструктуры. Застройщик не может ни передать объект городу, ни получить возмещение затрат. И это противоречит концепции КГГА о поддержке создания инфраструктуры, частных учебных заведений.

Второй актуальный вопрос – паркинги. Сейчас временным порядком учитываются только паркоместа, но не паркинг как целостный объект, куда входят и пандусы, и лестницы, и проезды. А это – 50 % составляющей всего паркинга. Если власти хотят стимулировать строительство паркингов, необходимо учесть эту проблему и внести коррективы во временный порядок.

Третья проблема, которая требует корректировки порядка внесения паевого взноса – сети. В действующем порядке указано, что в паевое участие включены только сети, не входящие в участок девелопера. Но если эта сеть частично проходит по территории застройщика, их могут не зачесть в уплату паевого, что тоже не справедливо.

Какая стратегия на будущий год у KAN Development, учитывая текущую ситуацию и риски?

Мы продолжим создавать проекты. Мы понимаем, как строить качественные современные объекты. Продолжим реализацию ЖК Tetris Hall (вторая очередь), Живого квартала «Файна Таун». Мы возвращаемся к строительству жилья на Кольцевой, 1 – ЖК Respublika.

Планируем завершить строительство гимназии на территории ЖК «Комфорт Таун». Это уникальный проект в составе нашей образовательной сети «Академия современного образования «А+».

Сейчас ведем проектирование многофункционального госпиталя на 100 мест, который планируется на Столичном шоссе. Проект чрезвычайно интересный, но весьма сложный с точки зрения внедрения из-за ряда законодательных ограничений, пробуксовки медреформы.

Как будете конкурировать? В Киеве и области свыше 600 новостроек в продаже.

Я не боюсь конкуренции, без нее никакой бизнес не развивается. Мы всегда старались идти на несколько шагов впереди. И судя по тому, что сегодня появляются компании, которые работают по нашим принципам, наша стратегия жизнеспособна и успешна.

Планируем продолжить развитие в создании комфортной среды для жизни: сегодня люди вкладывают деньги уже не просто в бетонные коробки. У нас нет компромиссов, мы выполняем свои обещания, мы строим детские сады, спортивные объекты, заботимся о соседях и т.д.

KAN Development, в отличии от многих других застройщиков, имеет громадный портфель успешно реализованных и функционирующих проектов. Нам есть чем похвастаться и чем гордиться.

Ваш эконом-класс, например, несколько отличается от других объектов этой категории…

Да, и у покупателя всегда есть выбор. Мы честно говорим стоимость, что в нее входит. И человек решает, важно и нужно ему это, или он готов пожертвовать комфортом в пользу цены. Сегодня уже мало построить, нужно сохранять и развивать созданные объекты, постоянно улучшать среду и сервис. Человеку должно быть хорошо и красиво не только в своей квартире – ведь твой дом и внутри и снаружи. Когда вокруг ухоженность и уют, есть детские площадки, школа, садик, улыбчивые соседи – человек понимает, за что он платит.

А всем покупателям при выборе нового жилья я рекомендую смотреть объекты, уже построенные этим девелопером, пообщаться с жителями и сделать соответствующие выводы.

Главное сегодня для успешного девелопера – доверие потребителя. Что такое кризис на самом деле? Это – коллапс доверия. Поэтому сегодня застройщикам, планирующим остаться на рынке недвижимости, как никогда важно выполнять обещания, следовать срокам, выстраивать конструктивный диалог с потребителем и, конечно, создавать добрососедскую атмосферу вокруг проекта.

Источник: kievvlast.com.ua