Девять трендов рынка торговой недвижимости в 2018 году

Рынок торговой недвижимости остается привлекательным для девелоперов и инвесторов. Об этом свидетельствует количество ТРЦ, заявленных к открытию в ближайшие три года, и планы выхода на украинский рынок новых ритейлеров.

На 2018-2020 годы в крупных городах Украины планируется открытие 14 ТРЦ, суммарная GLA которых составляет около 700 000 кв. м. 6 ТРЦ суммарной арендной площадью более 370 кв. м планируют открытие в 2018 году. Крупнейшие из них – Blockbuster Mall, Ocean Mall, River Mall, Retroville. Впрочем, не исключено, что ввод в эксплуатацию части объектов будет перенесен на более поздние сроки.

Property Times пообщался с экспертами в сфере торговой недвижимости и выделил 9 трендов, которые будут характерны для рынка в 2018 году.

Усиление конкуренции между ТРЦ

По прогнозам Cushman&Wakefield в Украине, в результате ввода в эксплуатацию заявленных объектов количество предложения торговых площадей в ближайшие три года увеличится на 39 %. Это приведет к усилению конкуренции между ТРЦ. Последствием увеличения конкуренции станет более качественная дифференциация торговых центров за счет определения собственной целевой аудитории и фокусирования на ней, отмечает руководитель департамента торговой недвижимости Cushman&Wakefield Евгения Соломатина. «Ряд объектов проводят или планируют реконцепцию, особенно это актуально для ТЦ с площадью менее 15 000 кв. м», – добавляет эксперт.

Усилению конкуренции способствует не только строительство новых ТРЦ, но и их объемы. «Абсолютное большинство нового предложения – объекты от 50 тыс. кв. м, – подчеркивает глава консалтингового направления NAI Ukraine Марина Гуревич. – Размещение качественного и полного tenant mix, сервисов, развлечений для всей семьи требует большей площади, иначе потребитель уйдет в другой объект, где найдет все, что ему необходимо».

Многофункциональность

ТРЦ постепенно превращаются в пространства для жизни и эффективного проведения времени, где все продумано до мелочей. «Для посетителей всегда будет важна и большая торгово-развлекательная часть: наличие современного кинотеатра, боулинга, фитнес центра, бутиков, – уверена управляющая МФК Gulliver Лилия Резвая. – Наличие этой инфраструктуры позволяет значительно экономить время, решая большую часть задач, не выходя за территорию комплекса».

Сегодня в ТРЦ открываются не только магазины, заведения общественного питания или развлекательные центры, но и полезные сервисы. Среди них, а частности, визовый центр в МФК Gulliver и Паспортный сервис в ТРЦ «Украина».

Расширение развлекательной составляющей происходит не только на уровне торговых центров, но и отдельных ритейлеров. «В ТРЦ Lavina Mall в новым масштабном формате открылся магазин UAMade, где кроме традиционной галереи товаров, представлен выбор современного декора и мебели, коворкинг с кофе и сладостями, зона для отдыха и проведения интересных мероприятий и мастер-классов», – рассказывает Марина Гуревич.

По прогнозам аналитиков, количество площадей, которые отводятся в ТРЦ под развлечения и заведения общественного питания, в 2018 году продолжит расти. «Согласно исследованиям, такой подход положительно влияет на зону охвата, продолжительность и частоту визитов», – подчеркивает руководитель отдела торговых площадей JLL в Украине Екатерина Весна.

Появление новых международных ритейлеров

«За счет увеличения количества качественных объектов торговой недвижимости, Украина снова становится интересной для экспансии крупных международных ритейлеров», – уверена руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента Cushman&Wakefield в Украине Марта Костюк.

В 2018 году ожидается выход на украинский рынок новых турецких (DeFacto, Koton), европейских (H&M, Decathlon, Zara Home) и американских брендов (Under Armor).

В компании CBRE прогнозируют расширение портфелей уже присутствующих на рынке компаний, а в JLL добавляют, что происходить это будет, в том числе, и за счет развития существующими операторами новых брендов. «Собственники действующих торговых центров продолжат усиление tenant mix путем расширения представленности более узнаваемых и востребованных брендов и сокращения слабых и малоизвестных торговых марок в своих объектах», – отмечает Екатерина Весна.

Омниканальность

Ритейлеры стремятся взаимодействовать с покупателями через все каналы продаж. Оффлайн-магазины постигают особенности работы в цифровой среде, в то время как крупные онлайн-ритейлеры, например, «Розетка», открывают физические магазины. «Те, кто остается приверженцами «старых и проверенных» методов ведения торговли «у нас покупали, покупают и покупать будут», будут наблюдать отстающую кривую продаж по сравнению с лидерами рынка», – отмечает генеральный директор Arricano Real Estate Михаил Меркулов.

В то же время эксперты прогнозируют постепенный рост доли онлайн-торговли. «В ближайшие 5-10 лет торговля онлайн усилится, а оффлайн-магазины будут трансформироваться в шоу-румы и представительства», – считает управляющая МФК Gulliver.   

Социально ориентированный подход

В следующем году все больше торговых центров будут становиться платформой не только для коммерческих, но и для образовательных, социальных, развивающих проектов. «Я считаю, что сейчас именно то время, когда можно прийти в торговый центр и, помимо развлекательной составляющей, получить знания и эмоции, которые позволят развиваться в абсолютно разных направлениях», – утверждает Лилия Резвая.

Социальная функция ТРЦ, помимо прочего, способствует привлечению целевого трафика. «Мастер-классы для детей в одном из наших торговых центров проводили педагоги младших классов, – рассказывает директор по маркетингу Arricano Наталья Дмитренко. – Они же щедро делились анонсами своих мастер-классов в социальных сетях, привлекая тем самым целевой трафик для торгового центра. Такой социально ориентированный подход и дальше будет востребован, и торговые центры в будущем все больше и больше будут использовать тренд социализации».

Синергия ТРЦ и арендаторов

Торговые центры начинают отказываться от мероприятий, цель которых простое увеличение посещаемости, и постепенно приходят к пониманию необходимости привлечения качественного, целевого трафика. «Никакие уловки, искусственно стимулирующие интерес потребителя к торговому центру за счет событийного маркетинга, неэффективны в долгосрочной перспективе, – подчеркивает Наталья Дмитренко. – Да, тот или иной ивент может увеличить поток посетителей на 20-40 %, но общеизвестный факт – продажи во время подобных ивентов не растут, если, конечно, параллельно не проходит sale».

В Arricano делают ставки на кампании с привлечением арендаторов – этот подход уже доказал свою эффективность в уходящем году. «Торговые центры, игнорирующие такой эффект синергии, проиграют бой за своего потребителя», – уверена Наталья Дмитренко.

Переход в онлайн

В 2018 году торговые центры будут больше внимания уделять продвижению онлайн, уверен коммерческий директор группы компаний «Будхаус» Максим Гаврюшин. Каналами онлайн-продвижения по-прежнему останутся сайты ТРЦ, социальные сети и мобильные приложения. При этом согласно последнему исследованию ICSC в Украине, сайты постепенно перестают играть роль визитной карточки ТРЦ – ее перехватывают страницы в соцсетях. Этому способствует массовое использование смартфонов, вовлечение в соцсети почти всех групп посетителей ТРЦ и возможность быстро и легко донести тот или иной месседж. «Новым веянием стало появление мобильных приложений среди украинских ТРЦ, что даст в будущем возможность реализовать возможности онлайн-продаж на их основе», – считает Максим Гаврюшин.

Микротаргетинг

Максимально персонализированный подход проникает и в ритейл. По мнению Михаила Меркулова, в 2018 году мы будем наблюдать уход от рекламы «из пушки по воробьям» и массированного спама доверчивых клиентов, которые ради получения накопительных бонусов по программе лояльности дают свой номер телефона, к аналитике предыдущего потребительского поведения клиента, психометрических данных и, как следствие, точечной и эффективной помощи потребителю сделать выбор, который полностью удовлетворяет его потребности.

Рост арендных ставок

Эксперты прогнозируют рост арендных ставок в 2018 году. Большинство связывает показатели роста с общим экономическим положением в стране, курсом доллара и объемом нового предложения на рынке. Также на рост ставок будет влиять вакантность, качество той или иной площадки и активность международных ритейлеров, некоторые из которых выходят в Украину с форматами универмагов и требуют больших площадей как в Киеве, так и в крупных региональных городах. 

Согласно прогнозам JLL в Украине, в среднем арендные ставки в ТРЦ вырастут минимум на 10 %. Но их рост не будет пропорциональным. «В 2018 году будет иметь место увеличение разрыва между уровнем ставок в наиболее качественных и современных объектах и «аутсайдерах» рынка», – прогнозирует Марина Гуревич.

В компании Arricano делают ставку не столько на увеличение арендных ставок, сколько на доходы от процента с оборота. «Мы индексируем арендные ставки во всех наших проектах, при этом видим нашей задачей работу с процентом с оборота, который может и должна платить та или иная товарная группа, – объясняет директор департамента торговых площадей Arricano Анна Чуботина. – Растут обороты, растут доплаты арендаторов с оборота, а это значит, что зарабатываем и мы, и наши партнеры».

Источник: propertytimes.com.ua