Виталий Грусевич: в Киеве застройщику практически невозможно передать соцобъект городу, зачтя его в паевой взнос

В Верховной Раде между украинскими застройщиками и местными властями длительное время ведется необъявленная война. Камнем преткновения стали паевые взносы в развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов. За последние два года парламент зарегистрировал около десятка законопроектов, кардинально меняющих как методику начисления, так и размер паевого участия застройщиков. Причем если одни документы предполагают увеличение финансовой нагрузки на строительную отрасль, то другие – полную отмену этих платежей, пишет mind.

У каждой из противоборствующих сторон – собственные аргументы. Местные власти настаивают на увеличении размера компенсации застройщиков за право работать на их территории, объясняя это тем, что появление новых высоток и рост числа жителей усиливают нагрузку на инженерные сети, транспортную инфраструктуру, а также на социальные объекты – детские сады, поликлиники, школы. Застройщики, напротив, выступают за уменьшение, а то и вовсе за отмену паевых взносов, обвиняя местных чиновников в нецелевом использовании и даже банальном разворовывании этих средств.

В ближайшее время список соответствующих законопроектов обещает пополниться еще двумя документами, которые пока еще в разработке. О том, почему застройщики и чиновники не могут прийти к компромиссу, Mind поговорил с исполнительным директором Конфедерации строителей Украины Виталием Грусевичем.

– На ваш взгляд, у какого из зарегистрированных в парламенте законопроектов есть шансы быть утвержденным?
– К сожалению, ни у одного из них. Минрегионстрой сейчас разрабатывает свой законопроект, предполагающий замену института паевого участия платежом следующего характера: есть нормативная денежная оценка земельного участка, определенный процент от которой застройщик должен ежемесячно платить в местный бюджет с момента начала строительства до его окончания. Чем дольше строишь – тем больше платишь, чем быстрее заканчивается строительство – тем быстрее заканчиваются эти платежи.
Ассоциация городов Украины категорически против такой привязки, поскольку на одном и том же земельном участке можно развивать разные объемы строительства. Но, когда Конфедерация строителей Украины предложила взять за базу расчета опосредованную стоимость строительства, которая регулярно рассчитывается Минрегионстроем для всех регионов страны, ассоциация во время предварительных обсуждений сочла это целесообразным.

Вопрос сложный, решить его без комплексного подхода к регулированию строительства в целом невозможно. Поэтому говорить о каких-либо четких договоренностях пока рано.

– Один из зарегистрированных в парламенте законопроектов предлагает даже отменить паевые взносы. Причем Минрегионстрой изначально поддерживал эту идею, а многие эксперты считали, что у этого документа больше всего шансов быть утвержденным. Почему вы против?
– Этот законопроект возлагает на территориальные общины обязанность подключать объекты строительства к внешним сетям. А у населенных пунктов нет источника финансирования, он нигде не предусмотрен – ни в расчете налога на землю, ни в других налогах. Принятие данного законопроекта чревато риском, что часть объектов, которые будут построены, останутся не подключенными к сетям. А инвесторы, вложившие деньги в строительство, не смогут использовать объект по назначению. Данный законопроект уже отклонен парламентом. Но аналогичные положения содержатся в разработанном Кабмином проекте закона Украины №6540, который зарегистрирован в Верховной Раде в июне этого года.

Уверен, паевое участие останется хотя бы потому, что в системе, по которой выстроено наше земельное и строительное законодательство, имеется брешь под названием «аренда земельного участка». Тот, кто покупает земельный участок, застраивает его и продает недвижимость, имеет определенную структуру затрат, а у того, кто арендует, себестоимость строительства меньше. В нашей стране практически все строительные компании арендуют участки.

– А как эта проблема решается в цивилизованных странах?
– В любой цивилизованной стране такой бреши не существует. Хочешь строить – сначала купи землю. Наиболее удачной моделью взаимоотношений застройщиков и местных властей я считаю страны, в которых участки делятся на два вида – регулируемые (дорогие) и нерегулируемые (дешевые). Покупая регулируемый земельный участок, застройщик компенсирует территориальной общине затраты на то, что этот надел сформирован, внесен в генеральный план, на него рассчитаны инженерные сети с определенной пропускной способностью. У строительной компании будет гарантия того, что она сможет подключить свой объект к этим сетям, уплатив по фиксированному тарифу.

Нерегулируемые участки такой гарантии не дают. То есть застройщик будет вкладывать средства в разработку детального плана территории, рисовать проекты, а город может сказать: «Нет, мощности существующих сетей недостаточно, чтобы подключить к ним еще один объект. Хочешь, строй еще одну подстанцию, еще один канализационный коллектор, еще один водопровод». А это предполагает огромные расходы и все равно не дает гарантии, что город не предъявит других требований. На этом даже построен бизнес: существуют компании, которые скупают нерегулируемые участки и делают их регулируемыми, в том числе и благодаря лоббированию, а потом распродают, зарабатывая до 400%.

Но у нас так не получится, потому что преимущественно застройщики не покупают земельные участки, а берут их в аренду, а бюджеты местных властей не предусматривают прокладку коммуникаций к пустым участкам, поскольку денег не хватает даже на ремонт существующих дорог и больниц. Если же попытаться привести законодательство в соответствие с европейскими стандартами, строители взвоют, потому что это будет для них значительно дороже. Поэтому наше предложение – это компромиссный вариант.

– В Украине есть масса примеров, когда застройщик берет в аренду землю, но многие годы она стоит невостребованной, на ней не ведутся никакие работы. С какого момента вы предлагаете начислять паевой взнос – с даты оформления аренды или с начала строительных работ?
– В нашем понимании это должно происходить с начала строительства.

– А разве это не приведет к манипуляциям: начали ставить забор, но это еще не строительство, начали забивать сваи – и это еще не строительство?
– Статься 26 закона «О регулировании градостроительной деятельности» гласит, что нельзя начинать строительство без оформления соответствующего документа – декларации или разрешения на начало строительных работ. День внесения этого документа в базу данных ГАСИ можно считать датой начала строительства.

– Тем не менее существует масса примеров, когда строительные работы ведутся без этих документов.
– Это уже нарушение законодательства, за что предусмотрен штраф в размере 60 000 грн для класса последствий СС1, 623 000 грн – для СС2 и 1,5 млн грн – для СС3.

– Нормативная денежная оценка по разным регионам существенно отличается, соответственно, и паевой взнос в Киеве и регионах будет разным, тогда как стоимость стройматериалов и работ в Украине не сильно разнится. Получается, что паевой взнос в столице будет значительно выше, чем в регионах. Не является ли эта норма дискриминационной?
– Понятно, что размер паевого участия будет отличаться, и это нормально. В центре Киева я могу продавать квадратный метр по 38 000 грн, соответственно, могу допустить себестоимость в 25 000 грн. Во Львове могу продавать жилую недвижимость по 17 000 грн, значит, себестоимость может составить не более 12 000 грн. А вот в Луцке продать жилье дороже 11 000 грн за 1 кв. м невозможно, то есть себестоимость его возведения не должна превышать 8000 грн. В эту себестоимость будет входить и паевой взнос, размер которого в столице будет максимальный, а в депрессивных регионах – минимальный, а возможно, и «ноль». Ведь во многих населенных пунктах местные власти приняли решение вообще не взимать паевые взносы. Законодатель установит лишь пороговое значение, выше которого нельзя взимать плату и «кошмарить» бизнес.
Есть регионы с высокой экономической активностью, где много инвесторов. А есть регионы, где инвесторов нет и нужно стимулировать их приход. Нулевая ставка паевого участия как раз и служит одним из таких стимулов.

– Но ведь сейчас тоже установлены пороговые значения в размере 4% от стоимости реализации проекта для жилого строительства и 10% – для коммерческого. Однако на практике кому-то выставляют меньший процент, кто-то вообще не платит, а кто-то платит по максимуму. Как правило, это зависит от личных отношений с властями или размера отката. Не возникнет ли такая же ситуация и после принятия законопроекта, над которым сейчас ведется работа?
– Нет. Можно ежегодно пересматривать размер паевого участия, снизив его для всех стройкомпаний. Для одной компании такие привилегии исключены.

– Не кажется ли вам, что приход инвесторов должен регулировать рынок? Есть спрос на недвижимость – инвесторы придут, нет платежеспособного спроса – не придут, как бы их ни завлекали, потому что их квартиры никто не купит.
– Жилье – это базовая потребность, которая закреплена в Конституции. И нельзя говорить, что, если люди не имеют возможности купить квартиры, они должны прозябать в лачугах и бараках. Должны быть различные государственные и местные программы доступного жилья, должны быть программы привлечения инвесторов. Мы отстаиваем эти принципы.

– А вот это уже, похоже, лоббирование, банальное желание запустить руку в бюджет.
– Нет, это социальная политика.

– По поводу использования средств паевого участия у застройщиков масса нареканий. Компании хотят, чтобы эти деньги использовались для развития инфраструктуры возле их комплексов, что позволило бы дополнительно привлечь покупателей и повысить стоимость квадратных метров. А по факту они не понимают, куда уходят эти деньги.
– У территориальной общины существует масса проблем, решение которых заложено в стратегии развития населенного пункта. В рамках этой стратегии они и направляют средства на те цели, которые считают первостепенными. Нельзя сказать, что есть некая стройкомпания, она платит деньги, поэтому возле ее объекта все должно быть красиво. В населенном пункте есть и другие жители, у которых – свои приоритеты, не совпадающие с приоритетами застройщика. Например, необходимо срочно поменять сети в местной больнице, подлатать дороги и т. п. А на все денег не хватает.

– В качестве альтернативы компании готовы самостоятельно возводить детские сады и школы, прокладывать дороги и инженерные коммуникации. Но стоимость этих работ не зачисляется в паевой взнос, поскольку существующий порядок взаиморасчетов очень запутан. В чем проблема?
– Идет бюджетное планирование органа самоуправления, и он на определенный год сводит доходную и затратную части бюджета. А у застройщика до окончания строительства нет актов выполненных работ и финальной стоимости инженерных и социальных объектов, которые он возводит. Застройщик не может прийти в орган местного самоуправления и сказать: «Сети готовы, включите их в бюджет этого года, а я через год буду вводить их в эксплуатацию». То есть паевой взнос платить надо сегодня, а финальная стоимость реализации проекта будет известна завтра.

Существует и другая проблема. Этот взнос платится в местный бюджет. А как местный руководитель может зачесть его уплату, если построенную застройщиком водопроводную сеть он обязан передать на баланс областного водоканала, а подстанцию – на баланс облэнерго и т. д.?

Конечно, есть крупные компании, которые в состоянии «уговорить» город на перечисление паевого взноса по времени ближе к завершению строительства, внесение корректировок в бюджет, что позволит провести взаимозачет. Но это все лоббизм.

– В итоге застройщикам приходится и строить социальную инфраструктуру, и платить паевой взнос.
– Должно быть типовое положение о порядке взимания паевого участия. Желательно включить основные его положения в «тело» закона, дабы исключить ситуации, когда в каждом населенном пункте местная власть придумывает собственный порядок или положение о взимании паевого взноса. Потому что, к примеру, Киев написал такое положение, по которому застройщику практически невозможно передать социальный объект городу, зачтя его в паевой взнос.

– То есть основная проблема – в невыполнимых процедурах, которые придумывает власть на местах?
– Да. В статье 40 закона о паевом участии написано все очень просто: «построено, передано, зачтено». Но, как только вы уходите в подзаконные акты, начинают «закипать мозги».

– Получается, что местная власть любой ценой хочет получить не инфраструктуру, а деньги, чтобы потом их разворовать?
– Давайте разделять проблему. Понятно, что с коррупцией нужно бороться. Застройщик тоже может завысить стоимость созданной им инфраструктуры. Мы настаиваем на том, что порядок взаимозачетов должен быть для всех одинаков, то есть прописан на законодательном уровне. Точно так же должен быть единый прозрачный порядок расходования этих средств, чтобы не было воровства.

– Все ли члены конфедерации поддерживают вашу идею относительно порядка начисления паевых взносов?
– Конечно, не все. Многие застройщики живут с мыслью: «А зачем нам платить местным властям? Они должны сами развивать инфраструктуру, подводить к нашим участкам сети». Свою задачу они видят только в одном – извлекать прибыль. Но нужно понимать, что паевые взносы – важный источник пополнения местных бюджетов, без которого развитие территориальных общин будет проблематичным. Потому мы и пытаемся найти компромисс.

Справка
Законопроект №3610 (Петр Сабашук, БПП) предлагает отменить паевое участие застройщиков в развитии инфраструктуры.

Законопроект №4108 (Вадим Денисенко, БПП) предлагает уменьшить сбор до 1% для промышленных объектов и объектов сельхозназначения.

Законопроект №4243 (Юрий Бублик и Александр Ревега, БПП) предусматривает увеличение предельного размера сбора для застройщиков жилья до 5%, из которых 3% застройщик должен отдать в виде площадей в новостройке.

Законопроект №1890 (Александр Марченко, внефракционный депутат) предполагает обязать застройщиков не только платить паевой взнос в нынешнем виде, но и передавать в коммунальную собственность часть жилья в новостройках.

Законопроект №2446 (Павел Дзюблик, «Народный фронт») предусматривает полную отмену уплаты паевого взноса в случае, если инженерные сети к возводимому объекту уже существуют, а также если функционирование объекта не спровоцирует дополнительную нагрузку на действующую инженерно-транспортную инфраструктуру.
Законопроект №6540 (Кабмин), среди прочего, предполагает отмену паевого участия, не предлагая каких-либо альтернативных или компенсационных механизмов.

Источник: mind