Дать оценку зарегистрированному в Верховной Раде законопроекту № 6033, который призван создать механизм защиты прав инвесторов, вложивших деньги в долгострои, а также рассказать о готовности застройщиков достраивать чужие догострои, СтройОбзор попросил представителей самих строительных компаний.  

О позитивах

«Законопроект № 6033 предлагает несколько нововведений, которые определенно помогут рынку в вопросе решения проблемы недостроев. В первую очередь это создание реестра имущественных прав на долгострой. Сейчас признать имущественное право зачастую можно только через суд, представив соответствующие документы. Если же такой реестр появится, то уже в нем можно будет четко видеть – кто, где и какое жилье купил», – говорит специалист по связям с общественностью и СМИ УГСК «Укрбуд» Глеб Шемовнев.

Второй положительной инициативой в «Укрбуде» считают создание специальных временных комиссий при местных исполкомах, которые обяжут заниматься всей бюрократической частью – от заполнения реестра до составления плана достройки и подсчета ее стоимости.

«Часто проблема завершения недостроев кроется даже не в финансовой стороне вопроса, а в организации процесса, начиная с поиска всех собственников и заканчивая получением полного пакета разрешительной документации. Важно тут то, что инициировать создание такой комиссии, может даже заинтересованный застройщик или всего лишь один инвестор», – рассказывает Глеб Шемовнев.

В компании «Интергал-Буд» положительным моментом также видят то, что данным законопроектом предусмотрено внесение изменения в Хозяйственный процессуальный кодекс, что позволяет в судебном порядке урегулировать обязательства относительно так называемых долгостроев.

Еще один позитив с точки зрения «Интергал-Буда» – установлен небольшой размер судебного сбора при обращении в суд с заявлением относительно урегулирования.

Читайте:

Застройщикам обещают льготы за достройку замороженных объектов

«Важно, что законопроектом предусмотрено, что долгострой, относительно которого идет процедура урегулирования обязательств, не включается в ликвидационную массу при банкротстве застройщика, и заказчики, которые будут проводить достройку таких объектов, освобождены от уплаты паевых взносов», – говорит руководитель юридического департамента компании «Интергал-Буд» Евгений Ермоленко.

Позитивно оценивают в «Интергал-Буде» и предусмотренную законопроектом возможность создания жилищных кооперативов из числа инвесторов.

Большая ложка дегтя

Тем не менее, много норм законопроекта вызывают у застройщиков определенные вопросы.

«Во-первых, в тот же реестр имущественных прав пока предлагается вносить только информацию о собственниках жилья в недостроях – постфактум – а не обо всех инвесторах вообще. С одной стороны, понятно, что при активном строительстве объем собственности инвестора может изменяться. С другой стороны – вместо того, чтобы заполнять реестр по факту и в дальнейшем обновлять информацию, в него будут вносить информацию о собственниках только тех объектов, которые получили условный статус недостроя. А такой статус строительство может получить спустя годы после остановки», – говорит Глеб Шемовнев.

Отсюда, по его словам, вытекает и вторая серьезная проблема.

«Нормы законопроекта будут распространяться только на те объекты, работы на которых были остановлены не меньше, чем за три года до вступления законопроекта в силу. Опять же – с одной стороны, авторы законопроекта пытаются защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков, которые могут воспользоваться ситуацией и бросить свои объекты незавершенными, а также защитить самих застройщиков, которые собираются закончить свой проект, но по определенным причинам были вынуждены временно заморозить строительство, но с другой стороны – уже решительно непонятно, что делать с новыми недостроями, которые могут появиться в будущем», – рассуждает Глеб Шемовнев.

Вызывает сомнение у застройщиков и определение в законопроекте самого понятия «долгострой», согласно которому долгостроем является незавершенный объект жилого строительства, соответствующий определенным критериям.

Читайте:

Между хаосом и договорняком: реалии строительного рынка Киева

Предусмотрено, что незавершенным объектом строительства являются только те объекты, на которые ранее был получен документ, дающий право на строительство, и при сооружении которого понесены затраты. Количество лиц, которые инвестировали в долгострой, должно быть не менее 10.

«А что делать тем, кто инвестировал в незаконные стройки там, где не имелось разрешений? Ведь в большей части люди страдают от застройщиков, которые осуществляют строительство без разрешительной документации. Если законопроект направлен на защиту людей, то он должен также предусмотреть и такие ситуации в том числе. Что делать, если документации, подтверждающей расходы на строительство, нет? Кроме того, не конкретизировано, что имеется в виду под документом, дающим право строительства. Это декларация, или разрешение или еще что-то?» – рассуждает Евгений Ермоленко.

По его словам, перечень договоров, которые, по мнению авторов законопроекта, подтверждают передачу имущественных прав, не охватывают все формы договоров, по которым застройщики на сегодня привлекают средства физических лиц.

«Что делать тем, кто приобретал так называемые деривативы или заключал инвестиционные договора, хотя они и запрещены законодательством?» – задается вопросом Евгений Ермоленко.

Он говорит, что имеется еще много разных способов привлечения средств физических лиц, которые не предусматривают передачу объекта, а дают возможность купить его в последствии.

В создании, согласно законопроекту, еще одного органа регулирования – специальной временной комиссии по урегулированию, которое в «Укрбуде» отнесли к позитивам, в «Интеграл-Буде» видят негативы.

«Это может не упростить, а значительно усложнить все процедуры, связанные с достройкой. Также наверняка такая конструкция увеличит бюрократическую нагрузку на весь процесс, создаст дополнительные коррупционные риски. Не содержит законопроект и указаний на то, за счет каких средств будет финансироваться деятельность такой комиссии», – говорит Евгений Ермоленко.

Отметим, что возглавлять такой орган будет председатель соответствующего сельского или городского совета.

Промахом законопроекта в «Интеграл-Буд» считают и то, что здесь не отображены способы урегулирования проблем с землепользователем и целевым назначением земельного участка.

«А ведь достаточно часто застройщики строят объекты, пренебрегая целевым назначением земли или вообще не имея права пользования такой землей», – замечает Евгений Ермоленко.

Читайте:

Столичным застройщикам дадут скидку на оплату паевых взносов при одном условии

О способах завершения долгостроев

Каждый из предлагаемых способов завершения долгостроев застройщики считают жизнеспособным только в небольшой мере.

К инициативе по объединению инвесторов в кооперативы и достраивание самими инвесторами своих долгостроев, которую в «Интеграл-Буд» отнесли к позитивам, в «Укрбуде» относятся скептично.

«Случаи, когда дом достраивают за свои средства сами инвесторы, объединившиеся в кооператив, в строительной практике, действительно, существуют, но их единицы. Маловероятно, что инвесторы, уже выложившие кругленькую сумму за свое жилье, будут раскошеливаться еще раз, а в довесок брать на себя всю работу по организации строительного процесса. К тому же – сколько людей, столько и мнений, так что даже банально самоорганизоваться –это уже практически непосильная задача», – говорит Глеб Шемовнев.

Тем временем, в ХК «Киевгорстрой» на это есть свое мнение.

«Единственный способ выйти из ситуации, когда дом попал в разряд недостроев, это создавать объединения инвесторов этих объектов, и вместе приводить их в порядок. Никого нет более заинтересованного в том, чтобы закончить строительство объекта, кроме попавшего в такую ситуацию инвестора», – говорят в пресс-службе Киевгорстроя.

Есть сомнения в «Укрбуде» и относительно предусмотренного законопроектом проведения конкурса, победитель которого получает права на объект, достраивает его, а инвесторам отдает часть жилья – не меньше 30 % от изначально купленной площади.

«В реальности сложно представить ситуацию, когда человек, уже отдавший деньги за свою квартиру, согласится получить только ее треть или половину, а остальное будет выкупать по второму разу», – говорит Глеб Шемовнев.

Наиболее жизнеспособным в «Укрбуде» считают способ проведения аукциона, вырученные средства от которого будут пропорционально распределены между инвесторами. Но считают, что этот механизм возможен только в том случае, когда покупатели уже махнули рукой на свое жилье и хотят вернуть хотя бы часть вложенных средств.

Однако и здесь – смогут ли сотни инвесторов прийти к одному общему решению – вопрос открытый.

«Кроме того, далеко не на каждый проект найдется покупатель, – говорят в «Укрбуде». – Зачастую никакой финансовой выгоды в завершении недостроя для застройщика нет, а по многим проектам не получится даже выйти в ноль».

Читайте:

Каждая пятая новостройка в пригороде Киева – долгострой

Готовность достраивать

Предусмотренный законопроектом выбор конкурсного застройщика, то ограничение его доли расчетным коэффициентом, по мнению Евгения Ермоленко, существенно ограничит количество желающих застройщиков принимать участие в таком конкурсе.

«Все-таки в такой ситуации свои правила должен диктовать рынок и здоровая конкуренция. Все застройщики – коммерческие предприятия, будут готовы достраивать чужие объекты, в случае если это будет выгодно. Любые попытки регулировать эти процессы только усугубят ситуацию», – говорит он.

В ХК «Киевгорстрой» также считают, что заходить в чужие недострои, которые, к тому же, проблемные, есть смысл только в случае весомой экономической выгоды.

В пресс-службе компании рассказали, что у Киевгорстроя были намерения достроить один проблемный объект, но оказалось, что там все квартиры давно проданы, и не по одному разу. Кроме того, неожиданно возникли интересы и собственника объекта. Найти консенсус в таких ситуациях сложно и часто невозможно. 

Тем временем, в практике «Укрбуда» уже есть случаи завершения недостроев.

«За последние четыре года у нас было четыре таких проекта – это ЖК «Лисовый», «Артемида», «Парк-холл «Горький» и «Герцен-парк», – рассказывает Глеб Шемовнев.

Но, исходя из практики, в компании также отмечают, что даже на смену этажа, планировки или площади – а это часто неизбежно при достройке – инвесторы соглашаются крайне неохотно.

Но, как бы то ни было, корпорация «Укрбуд» готова завершать недострои независимо от возможных законодательных изменений.

«Если в ближайшее время появятся инициативы, которые хоть немного облегчат эту задачу социально ответственным застройщикам, в следующие четыре года число таких проектов может серьезно увеличиться. Ведь даже снятие с девелопера части бюрократической рутины – уже неплохое подспорье в этом непростом деле», – говорит Глеб Шемовнев.

Источник: stroyobzor.ua