«Они начинают строить все новые и новые объекты, выставляют цены на уровне себестоимости, а то и ниже, и даже создают видимость активной работы. Но фактически дома сооружаются крайне медленно, сроки ввода в эксплуатацию все время переносятся. Главная цель таких застройщиков – собрать деньги с покупателей квартир в новых объектах на достройку уже начатых. И в какой момент эта пирамида рухнет – можно только догадываться», – рассказал он.

«Пирамида» с видом на лес

Глава агентства «Евро Рейтинг» Григорий Перерва подкрепляет эмоциональные выводы коллег статистикой. По его данным, в прошлом году в пригороде было построено более 1 млн кв. м жилья. На начало 2017 г. сооружается 200 новых ЖК с заявленными сроками ввода в эксплуатацию начиная со второго квартала 2017 г. до 2022 г. 

«В реальности объектов еще больше, просто некоторые предпочитают не светиться, ориентируются исключительно на локальные продажи», – предположил Перерва.

При этом, как удалось выяснить «Евро Рейтингу», явных долгостроев в пригороде – не менее 20 % (40 объектов). 

Читайте:

Спрос на первичное жилье в пригороде Киева втрое выше столицы

«Как правило, у застройщиков, которые тянут с вводом дома в эксплуатацию, две проблемы. Во-первых, они не могут получить от местных властей добро на изменение целевого назначения земли (как правило, она оформляется под индивидуальное, а не под высотное строительство). Во-вторых, возникают сложности с подключением к коммуникациям. В итоге человек получает квартиру, но не право собственности на нее», – пояснил Григорий Перерва.

По его словам, большинство застройщиков начинают работы на объектах, как только получат участок, вне зависимости от того, насколько его статус соответствует строящемуся дому. Документы приводят в порядок уже в процесс строительства, рассчитывая уладить все проблемы к моменту ввода ЖК в эксплуатацию. Но, как показывает практика, сделать это удается далеко не всем.

В «Евро Рейтинге» говорят, что вычислить «пирамиды» непросто. 

«Договариваться с местными властями иногда сложнее, чем со столичными. Поэтому проблемы возникают даже у добросовестных застройщиков. Иногда в одном комплексе у нескольких объектов с документами все в порядке, а отдельные, по сути, незаконные», – отмечает Перерва.

Издержки ценника

В отдельную категорию аналитики выделяют застройщиков, у которых попросту нет денег на достройку домов. Цены на жилье в пригороде по-прежнему приятно удивляют покупателей: предложения стартуют с 6-8 тыс. грн/кв. м. А за 8-10 тыс. грн обещают уже квартиру в доме комфорт-класса. 

Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов говорит, что за последний год новостройки под Киевом подорожали на 10 %. Но, по словам Григория Перервы, цены подняли далеко не все, а некоторые даже снизили. В итоге усредненная динамика рынка близка к статистической погрешности, то есть, цены фактически стоят, хотя все составляющие строительства дорожают.

При почти одинаковых натуральных показателях киевского и пригородного рынков (1 млн кв. м в 2016 г.) стоимость первого оценивается в 7,1 млрд грн, а второго – всего в 780 млн грн. 

Читайте:

Киев наводнили опасные новостройки

Разница в стоимости киевского и пригородного жилья варьируется от 10 до 100 %. С одной стороны, дешевизна привлекает в пригород покупателей, с другой – и дальше надувает пузырь. По оценкам экспертов, цена, которая позволяет застройщику покрыть себестоимость и выйти хотя бы в небольшой плюс составляет порядка 10 тыс. грн/кв. м, что вдвое больше минимального предложения по рынку. 

Сергей Костецкий говорит, что многие застройщики, наученные горьким опытом кризисных времен, даже в случае явных проблем до последнего держат марку. 

«Они даже не увольняют людей, оставляют несколько бригад для создания видимости работ, и, естественно, продолжают продавать квартиры», – рассказал он. 

Поэтому первое, что советуют сделать эксперты потенциальным покупателям, выбирающим квартиры в пригородных новостройках, – поинтересоваться даже не столько репутацией застройщика, сколько документами на конкретный дом, и, прежде чем платить, промониторить насколько активно идут работы и растет ли объект. 

Явный перегруз

Активность застройщиков в пригороде будет расти и дальше. Эксперты считают, что бум продлиться еще, как минимум, пару лет. Главная причина – стабильно высокий спрос. 

«Соотношение сделок в Киеве и пригороде приблизилось к пропорции 50 на 50. Основной спрос в эконом-сегменте сконцентрирован именно в пригороде, и такая тенденция будет сохраняться», – уверен эксперт.

Наиболее массировано застраивается Киево-Святошинское направление. «На первом месте – Ирпень, где возводится 40 объектов», – отмечает Перерва. 

Застройщики облюбовали также Софиевскую Борщаговку. Сейчас там реализуется сразу несколько масштабных проектов, в частности, «Европейка» (112 объектов), ЖК «София» (49 объектов), «Софиевская сфера» (40 домов). Целые микрорайоны застраиваются также в Гатном (ЖК «Озерный гай», 32 объекта), Броварах (ЖК Scandia, более 100 объектов), Святопетровском (ЖК «Петровский квартал», 50 объектов) и др. 

Читайте:

Как продают новостройки украинцам

«Наблюдаем и увеличение активности на Левом берегу, в первую очередь, в Борисполе и Броварах. С точки зрения инфраструктуры преуспевают Ирпень и Буча, благодаря успешной реализации целостной концепции развития городов (создание парков, зон отдыха, стадионов, детских садов и медицинских центров)», – добавляет Михаил Артюхов.

Впрочем, Григорий Перерва не столь оптимистичен. По его словам, темпы развития пригородной инфраструктуры явно не поспевают за новостройками. В итоге практически во всех городах-спутниках нарастает дефицит мест в детсадах и школах, хромает медицина и пр. 

«Явный прогресс демонстрирует разве что ритейл – супермаркеты пошли за покупателями и активно осваивают пригород», – утверждает эксперт.

Ситуацию должны исправлять сами застройщики. И у многих в проектах ЖК предусмотрено сооружение детсадов и школ. Но, во-первых, строят объекты социальной инфраструктуры в последнюю очередь, когда в части домов уже живут люди. Во-вторых, новые учреждения, как правило, частные, поэтому не всем по карману.

Нарастают и транспортные проблемы: жители пригорода не понаслышке знают об огромных пробках на въездах в столицу утром и вечером. А в этом году может стать еще хуже, ведь сравнительно недорогое жилье в пригороде для многих горожан – единственный способ обзавестись собственной жилплощадью.

«Крупные европейские города давно нашли хорошее решение этого вопроса в объединении городского метро с железнодорожным транспортом. Их пример стоило бы позаимствовать и нашим властям», – резюмировал Артюхов.

Впрочем, в этом году на столь масштабные и недешевые проекты в бюджете вряд ли найдутся деньги.

Источник: ubr.ua