Компания UTG озвучила основные тенденции развития украинского рынка недвижимости

Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG

По информации специалистов компании UTG, общественно-политические события и военные действия, девальвация национальной валюты при вели к общей стагнации экономики, падению ВВП, росту уровня инфляции и государственного долга, сокращению доходов и покупательской способности населения.   Все это негативно отражается на развитии украинского  рынка недвижимости, во всех сегментах без исключения.

По словам Константина Олейника, старшого аналитика департамента стратегического консалтинга     компании UTG, одним из первых ощутил на себе негативные последствия сегмент гостиничной недвижимости.    

"Военные действия на востоке Украины, аннексия Крыма существенно повлияли на восприятие Украины в глазах международного сообщества, как опасного для посещения места.

Этот факт подтверждает сокращение иностранных туристов и иностранных граждан, посетивших Украину в прошлом году. Так, по данным Государственного комитета статистики Украины по итогам прошлого года Украину посетила 12 711 507 человек. Это на половину меньше, чем в 2013 году.  В первой половине 2015 года данная тенденция еще больше укрепилась.

Кроме этого, в  1 полугодии текущего года наблюдается тенденция к уменьшению объемов авиаперевозок: спад туристической и деловой активности привели к отмене заявленных ранее слотов, снижению загруженности рейсов.

Кроме того, в Украине временно закрыты аэропорты Донецка, отозваны сертификаты эксплуатации в аэропортах Луганска и Мариуполя, не осуществляются  рейсы в Симферополь.

По данным Госавиаслужбы, в первом квартале текущего года снижение пасажиропотока в целом по стране составило 18,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года" ,- отметил спикер.

Текущая ситуация в стране также негативно сказывается и на развитии рынка офисной недвижимости. Особенно  сильно она отразилась на сегменте спроса, который в последний год весомо сократился.

"В связи со снижением активности арендаторов на фоне растущего предложения, в настоящее время на рынке офисной недвижимости наблюдается увеличение доли свободных площадей. Так, по итогам первого полугодия 2015 года вакантность в классе "В" за счет ввода новых объектов выросла на 0,5% и составила 22%, в классе "А" уровень вакантности остается в пределах 30%. 

При этом существенно снизились арендные ставки на офисные площади. В классе "А" диапазон заявляемых арендных ставок составляет $20-28 за м²/мес., в классе "В" $10-20 м²/мес . (без НДС и эксплуатационных платежей). Если сравнивать с 2013 годом, арендные ставки снизились в среднем на 30%.

Поэтому, учитывая данную статистику, можно сделать прогноз, что на фоне экономической депрессии и продолжающихся военных действий в стране отсутствуют предпосылки для восстановления спроса на офисные помещения", - констатирует Константин Олейник.

Негативные явления в экономике страны создают сложности и в развитии сегмента торговой недвижимости. Замораживание проектов, сокращение планов развития сетей, падение товарооборота, снижение арендных ставок, рост вакантности стали основными трендами рынка торговой недвижимости в первой половине 2015 года.

"Из-за ситуации в стране анонсировали перенос сроков в эксплуатацию крупнейшие торговые объекты: ТРЦ Respublika, Lavina Mall, Blockbuster Mall, Retroville и т.д.

Евгения Локтионова, директор компании UTG

Как и  в сегменте офисной недвижимости, арендные ставки в торговой недвижимости также снижаются. По сравнению с прошлым годом средняя арендная ставка снизилась на 35% и составила $30 за кв. м/мес. без учета НДС", - рассказывает Виктор Оборский,  руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

"Сегодня в сегменте торговой недвижимости наблюдается еще одна тенденция - "лендлорды"  и арендаторы часто используют практику "индивидуальной договоренности", заключающейся в краткосрочной фиксации курса доллара, компенсации ремонта и т.д.

На фоне этого из-за падения реальных доходов населения , на рынке наблюдается сокращение товарооборотов розничных сетей.

С целью удержания позиций "ритейлеры" сокращают планы развития и оптимизируют бизнес путем закрытия магазинов в малоприбильных ТЦ и концентрируются на работе в успешных ТРЦ. Данный фактор поспособствовал увеличению уровня вакантности в ТРЦ  до уровня 7,5% (в 2013 году этот показатель составлял  2%)", -дополняет предыдущего спикера Евгения Локтионова, директор компании UTG.

Основной тенденцией сегмента жилой недвижимости за 1 полугодие 2015 года остается дальнейшее снижение стоимости квадратных метров.

По словам Константина Олейника это будет связано, во-первых, с введением с 1 июля 2015 года в действие нового для украинской налоговой системы вида местного налога на недвижимое имущество. В совокупности с возросшими коммунальными платежами он может повлиять на снижение цен на вторичном рынке по причине существенного увеличения издержек на содержание квартир.

Во-вторых, выход на рынок большого количества предложения, находящегося в залоге банков, проходящих процедуру ликвидации, может повлиять на коррекцию цен в сторону их снижения.

В третьих, на вторичном рынке так же заложен потенциал к снижению цены: растущая конкуренция с первичным рынком, дорогая и труднодоступная ипотека заставляет потенциальных покупателей отдавать предпочтение в пользу аренды квартир.

Снижение цены предложения также будет обусловлено износом старого фонда.

"Что же касается структуры сделок на рынке жилой недвижимости, мы прогнозируем увеличение доли первичного рынка вследствие отсутствия рынка ипотечного кредитования, качественных характеристик нового жилого фонда и гибких инструментов продаж, предлагаемых девелоперами",- считает Константин Олейник.

Информация: Пресс-служба Главного строительного портала Украины Build Portal

Фото: Отдел по связям с общественностью компании UТG