Можно ли минимизировать платежи по налогу на недвижимость

Причина кроется в том, что в конце 2015 года парламент увеличил максимальную ставку налога с 2 до 3 процентов от минимальной зарплаты, установленной на первое января отчетного (налогового) года за 1 квадратный метр (Закон №909-VIII от 24.12.2015 года).

Но в соответствие с пп.4.1.9 п.4.1 ст.4 Налогового кодекса Украины (НК Украины), налоговое законодательство основывается, в том числе на принципе стабильности, согласно которому изменения в любые элементы налогов (к которым относится и ставка налога) не могут вноситься позднее, чем за шесть месяцев до начала нового бюджетного года, в котором начнут действовать новые правила и ставки.

С учетом того, что ставка налога на недвижимое имущество была повышена за несколько дней до начала 2016 года, т.е. с нарушением принципа стабильности, обновленная ставка (3 %) будет действовать уже с 2017 года, а пока налог взимается по ставке 2 %.

Согласно пп.266.5.1 п.266.5 ст.266 НКУ, ставка налога устанавливается решением местного совета и указанный выше ее числовой показатель является максимальным. Поэтому для того, чтобы правильно рассчитать сумму налога, подлежащую уплате, нужно ознакомиться с решением местной власти об установлении ставок на данный налог.

Например, решением Киевского городского совета №58/923 от 28.01.2015 года, ставка налога установлена на уровне 1 % как для объектов жилой недвижимости, так и нежилой.

А для большинства социальных объектов (библиотеки, спортзалы, родильные дома) ставка установлена на уровне 0,01 % за 1 кв. м.

Этим же решением Киевский городской совет расширил перечень льгот по налогу, например, фактически освободив от его уплаты собственников объектов налогообложения, являющихся участниками АТО, инвалидов.

Налоговым кодексом установлено (пп.266.4.1 п.266.4 ст.266), что база налогообложения объектов недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, уменьшается:

• для квартир независимости от их количества на 60 кв. м;

• для жилых домов независимости от их количества на 120 кв. м;

• в случае одновременно пребывания в собственности плательщика объектов разных типов — на 180 кв. м.

Например, вы владеете квартирой в Киеве площадью 120 кв. м. С учетом льготы платить придется только за 60 кв. м (120-60=60) по ставке 1 % от минимальной заработной платы. По состоянию на 01.01.2015 года, ее размер составлял 1218 гривен, таким образом, за 1 кв. м нужно заплатить 12,18 грн, а всего за квартиру, приведенную в примере, 730,8 грн (60 кв. м*12,18 грн).

Определить является ли объект недвижимости налогооблагаемым объектом поможет пп.266.2.2 п.266.2 ст.266 НКУ, в соответствие с которым не являются объектом налогообложения, например, такие объекты:

• общежития;

• здания детских домов семейного типа;

• непригодная к проживанию недвижимость;

• недвижимость, принадлежащая детям-сиротам, детям-инвалидам (не более одного объекта на ребенка);

• здания сельскохозяйственных производителей, предназначенные для использования непосредственно в сельскохозяйственной деятельности;

• здания промышленности, цеха, склады.

Следует помнить, что базой налогообложения налогом на недвижимое имущество является общая площадь недвижимости, а не только жилая (пп.266.3.1 п.266.3 ст.266 НКУ).

База налогообложения объектов, находящихся в собственности физических лиц, рассчитывается налоговым органом, исходя из данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. В свою очередь база налогообложения объектов, принадлежащих юрлицам, рассчитывается ими самостоятельно исходя из правоустанавливающих документов.

Вот здесь может возникнуть вопрос — является ли недвижимость объектом налогообложения?

Часто бывает так, что в документе о праве собственности объект именован определенным образом, хотя состоит из помещений, чье назначение и название отличается от названия самого объекта. Это может произойти по ряду причин, например земельный участок, на котором построено здание, согласно генеральному плану населенного пункта относится к землям общественной застройки, и назвать здание цехом не представляется возможным. Заказчики строительства идут на хитрость и называют объект, например, «офисное здание с вспомогательными помещениями». Технический паспорт подтвердит, что офисного в этом здании ничего или почти ничего нет, а есть, склад и/или цех, то есть объект принадлежит к зданиям промышленности, и следовательно, не является объектом налогообложения.

Но не следует уповать на фискалов: они вряд ли будут смотреть так глубоко, а будут руководствоваться только названием объекта, указанном в госреестре и/или в документе на право собственности.

Важный момент! Приказом Госкомитета по стандартизации, метрологии и сертификации утвержден Государственный классификатор зданий и сооружений (ДК 018-2000), в котором каждому типу объектов недвижимости присвоен код. Данный код не указывался в свидетельствах о праве собственности, не в извлечениях из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.

Но зато он указывается в технической документации на объект, например в декларации о начале строительных работ и декларации о завершении строительства. Если код соответствует зданию, относящемуся к промышленному или складскому, у вас есть аргумент в пользу того, что это здание не является объектом налогообложения, в независимости от его названия.

Необходимость использования данных ДК 018-2000 для определения, является ли конкретное здание объектом налогообложения или нет, подтверждают и налоговики. Например, в письме ГФС Украины№11999/6/99-99-19-01-01-15 от 09.06.2015 года указано, что с целью выяснения вопроса о принадлежности объекта к определенной категории, следует использовать указанный выше классификатор.

В таком случае можно обратиться в областное (региональное) управление фискальной службы с запросом о предоставлении письменной налоговой консультации, в котором задать вопрос: является ли конкретное здание объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, к которому приложить документы, доказывающие, что объект относится к производственным и/или складским. Статья 53 НКУ предоставляет всем плательщикам право обжаловать предоставленные им индивидуальные налоговые консультации в суде (в порядке административного судопроизводства). Отмена налоговой консультации судом является основанием для выдачи новой консультации с учетом выводов, изложенных в судебном решении.

В пп.266.10.1 п.266.10 ст.266 НКУ установлено, что физические лица обязаны уплатить налог на недвижимое имущество в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

В свою очередь, согласно пп.266.7.2 п.266.7 ст.266 НКУ, налоговые уведомления-решения о сумме налога, и платежные реквизиты, отправляются по почте (либо вручаются) плательщикам - физическим лицам налоговым органом по месту регистрации плательщика до 1 июля года, следующего за отчетным.

Это означает, что налоговые уведомления — решения по уплате налога за 2015 год должны быть отправлены (либо вручены) налоговыми органами до 1 июля 2016 года.

Таким образом, обязанность плательщика заплатить налог корреспондируется с обязанностью контролирующего органа до 1 июля года, следующего за отчетным, отправить либо вручить налоговое уведомление-решение плательщику. Не получив такое решение, плательщик не обязан платить налог, так же как и не обязан инициировать составление и выдачу налогового уведомления-решения фискалами.

У многих возникнет вопрос: есть ли риск того, что сумма налога все-таки будет начислена, а позже — и штрафные санкции за ее несвоевременную уплату? Может самому лучше пойти в налоговую, если я не получил уведомление — решение? Такой риск существует. И полноценный ответ на вопрос зависит лишь от того, насколько вы настроены спорить с налоговым органом и отстаивать свою позицию в суде. Применение штрафных санкций к плательщику, который не получал налоговое уведомление-решение, конечно же, незаконно. Но эта незаконность будет установлена лишь постфактум, если плательщик обратиться в суд с иском об обжаловании налогового уведомления-решения.

Сам автор считает, что у налогового органа есть достаточно времени для того, чтоб обеспечить рассылку налоговых уведомлений-решений до 1 июля, а потому, если мытари (уполномоченные нормами закона обеспечивать бюджет налоговыми поступлениями) эту обязанность не выполнили, то и у плательщика налога отсутствует обязанность по его уплате.

Как уже говорилось выше, для определения базы налогообложения и расчета суммы налогового обязательства, контролирующие органы используют данные государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который с относительно недавнего времени функционирует исключительно в электронном виде. По техническим причинам, данные не обо всех объектах в этот реестр занесены, что исключает возможность рассчитать сумму налога за «не внесенный» в реестр объект. Но у медали две стороны, и на практике случается и совершенно иначе: в «новом» реестре имеется информация об объектах, ранее проданных, подаренных или иным образом отчужденных их уже экс-владельцами. Пользуясь данными реестра, контролирующий орган сформирует налоговое уведомление — решение на имя лица, которое объектом уже не владеет. В этом случае рекомендую воспользоваться пп.266.7.3 п.266.7 ст.266 НКУ и обратиться в налоговый орган с письменным заявлением о сверке данных касательно принадлежности того или иного объекта.

Полезно знать! Положения пп.266.1.2 п.266.1 ст.266 НКУ определяют, что в случае, если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, или в общей совместной собственности нескольких лиц и разделен между ними в натуре, то плательщиком налога является каждый сособственник за принадлежащую ему часть.

Если же объект находится в общей совместной собственности нескольких лиц и не разделен между ними в натуре, плательщиком является один из сособственников, определенный по их согласию (де-факто, лицо, которое является собственником согласно данных госреестра).

Напомню, что вышеупомянутая льгота по налогу на недвижимость в виде уменьшения базы налогообложения (для квартир — на 60 кв. м, домов — на 120 кв. м, при владении объектами разных типов — на 180 кв. м), применяется и к тем плательщикам, кто владеет не целым объектом, а и его частью.

Таким образом, владение объектом на праве общей долевой собственности или общей совместной собственности с разделением объекта в натуре, увеличивает налоговую льготу и, соответственно, уменьшает размер налогового обязательства.

Пример. Квартирой площадью 100 кв. м владеет семейная пара, квартира приобретена в период брака, право собственности зарегистрировано на супругу. Т.е., данный объект принадлежит мужу и супруге на праве общей совместной собственности в силу законодательства, следовательно, плательщиком налога является супруга. Учитывая налоговую льготу (60 кв. м для квартир), нужно будет заплатить за 40 кв. м.

Пример 2. Эта же семейная пара владеет той же квартирой на праве общей долевой собственности в силу договора купли-продажи, в котором был установлен такой режим собственности. Т.е., каждый из супругов является плательщиком налога на недвижимость и каждый из них применит налоговую льготу, что означает, что за данную квартиру налог платить вообще не придется.

Отсюда вывод, что «дробление» объекта является одним из способов оптимизации данного налога.

Не исключено, что собственники больших объектов, подпадающих под дополнительный налог в 25 000 гривен (объекты, общая площадь которых превышает 300 кв. м — для квартиры, и 500 кв. м — для дома), как и другие плательщики, желающие минимизировать платежи, будут перерегистрировать свои недвижимые активы на лиц, освобожденные от уплаты налога на основании решения местного совета (например, имеющих статус инвалида или участника боевых действий).

Вниманию частных предпринимателей!

В соответствие с пп.266.4.2 п.266.4 ст.266 НКУ, льготы по налогу на недвижимое имущество, не распространяются на объекты, которые используются их собственниками с целью получения дохода (в том числе, используются в предпринимательской деятельности). У большинства предпринимателей в выписке из ЕГРПОУ адресом местонахождения значится их адрес проживания. ГФС Украины в ресурсе «ЗІР» дала ответ на вопрос, применяется ли льгота по налогу к объекту, который фактически не используется в предпринимательской деятельности, но адрес этого объекта указан в выписке из ЕГРПОУ предпринимателя, которому объект принадлежит. ГФС, придерживаясь своей фискальной манеры, ответила, что льгота к такому объекту не применяется.

Я же считаю, что главным критерием возможности применения льготы является факт использования либо неиспользования квартиры в предпринимательской деятельности. Могу допустить, что налоговый орган, увидев, что квартирой владеет лицо, являющееся и предпринимателем, адрес регистрации которого совпадает с адресом квартиры — объекта налогообложения, сформируют и отправит налоговое уведомление-решение и тогда собственнику придется доказывать, что квартира не используется в предпринимательской деятельности в судебном порядке (например, обосновывая, что тот или иной вид хозяйственной деятельности, указанный в регистрационных документах, невозможно осуществлять в пределах жилой квартиры).

В завершении темы напомню, Конституция Украины (ст.22) запрещает сужение прав и свобод граждан при принятии новых законов. Логично, что любой из новых налогов и сборов должен взиматься лишь с объектов налогообложения, принадлежащим тем плательщикам, которые их приобрели уже после введения нового налога. Ведь приобретая актив, его собственник имеет право знать, какое материальное обременение он понесет в связи с владением объектом и не рассчитывает, что через определенное время это обременение увеличится.


Читайте также: Журнал каждого Украинца - то, что должен знать каждый о тарифах, субсидиях, городе и ключевых событиях