Рынок вторичной недвижимости активно растет

Рынок вторички активно пополняется новостройками. Впрочем, спрос на них остается не очень высоким

Пока застройщики пытаются продать квартиры в строящихся домах, а собственники квартир в старом жилом фонде не могут составить цену своим квадратам, рынок постепенно заполняется новым предложением. Речь идет о квартирах в новостроях, которые были введены в эксплуатацию в течение последних лет и формально являются вторичкой.

Обширное предложение

«Это объемный рынок», – характеризует сегмент «новой вторички» глава совета Экспертной межотраслевой ассоциации Украины Анатолий Топал. Сколько это в размерах? Эксперт ссылается на данные коллег-аналитиков, согласно которым в 2008 году в новых домах Киева и Киевской области насчитывалось около 1-1,5% квартир, которые были сданы, но не эксплуатировались, в 2012 году их было уже 4-5%, в 2015, по разным оценкам, 10-20%. Причем в Киеве не эксплуатируемых квартир было и остается больше, чем в области.

Согласно данным директора компании City Development Solutions Ярославы Чапко, сегодня удельный вес новостроев 2004-2015 годов составляет не менее 60% предложений вторичного рынка. «Объем предложения старого жилого фонда постоянно уменьшается за счет пополнения рынка предложением новостроек разных годов постройки», – добавляет эксперт.

По данным Госстата, в 2015 году в Киеве было ведено в эксплуатацию почти 1,4 млн кв. м жилья, в 2014 году – более 1,4 млн кв. м, в 2013 году – 1,5 млн кв. м. Таким образом, можно подсчитать, что 10-20% от этих объемов составляют около 150-300 тыс. кв. м. Получается, примерно столько новой вторички постоянно находится в продаже в столице. Впрочем, это приблизительные цифры, поскольку не все застройщики анализируют дальнейшие продажи квартир в построенных ими домах.

В этом смысле уникальным стал пример компании UDP, которая в декабре 2015 года запустила собственный отдел продаж вторички в ЖК «Новопечерские Липки». «Изначально мы стратегически определили, что не планируем заниматься перепродажами квартир в нашем ЖК на вторичном рынке. Этой стратегии мы следовали вплоть до 2015 года. Но когда стало понятно, что покупателю в наших ЖК нужно обеспечить комплексное решение по выбору квартиры (как на первичке, так и на вторичке), решили расширить спектр услуг отдела продаж. Объемы продаж вторички в наших объектах приближались к объемам продаж первичной недвижимости – эти факторы стали решающими для создания консолидированного отдела», – рассказывает руководитель отдела маркетинга и продаж компании UDP Олеся Перчак.

«Несмотря на пока не очень длительную историю работы отдела продаж вторички, в компании довольны принятым решением. «За пять месяцев работы мы добились того, что около 80% сделок по вторичному рынку «Новопечерских Липок» приходятся именно на наш отдел. Отставшие 20% пока заключаются через других посредников, но мы претендуем на увеличение нашей доли еще на 10%», – рассказывает Олеся Перчак.

Удачная идея

Новая вторичка состоит из двух сегментов: квартир, которые застройщики не успели продать до ввода дома в эксплуатацию, оформив их на себя, и инвестиционных квартир. Встречаются, конечно, и случаи, когда собственники квартир продают их не с целью получения финансовой выгоды, а, например, по семейным обстоятельствам, но таких не очень много.

«Около 35% сделок на первичном рынке нашего ЖК носят инвестиционный характер – квартиры покупаются либо под сдачу в аренду, либо с целью сделать там ремонт и перепродать», – приводит данные Олеся Перчак. Также, по ее информации, около 60-70% сделок на вторичном рынке Киева в целом, особенно за последние два года, приходилось на объекты с ремонтом.

Тем не менее, большинство квартир на новой вторичке не имеют отделки. В этом, говорит Анатолий Топал, состоит один из их недостатков по сравнению со старой вторичкой. «Еще один неприятный момент – необходимо осознавать, что следующие пять лет жизни пройдут в ремонтах, своем и соседском», – добавляет он.

Кроме того, не во всех проектах удобоваримые метражи: еще пару лет назад застройщики считали, что спросом будут пользоваться большие квартиры. Хотя в последние годы начали появляться проекты с меньшими по размеру квартирами.

«Конкуренцию сегодня определяют три фактора. Первый – это, безусловно, цена в абсолютном выражении за квартиру. Второй – расположение. Третий – техническое состояние дома: наличие счетчиков, состояние труб, бесперебойная работа лифтов и т.д.», – делится своими наблюдениями Ярослава Чапко.

Помимо этого, добавляет Анатолий Топал, большим плюсом новой вторички являются минимальные риски. «С одной стороны, дом уже введен в эксплуатацию, с другой, в квартире никто не родился, не жил и не умирал. Т.е. на квартиру уже есть все документы, но нет никакой истории», – говорит эксперт.

Кто кому конкурент

Самый спорный вопрос – что выгодней для покупателя: новая вторичка, старая вторичка или обыкновенная первичка. Логичней всего было бы установить это по стоимости объектов, но все не так просто. Во-первых, наблюдения экспертов по этому вопросу расходятся, во-вторых, поскольку рынок сейчас не очень активен, среди общих ценовых тенденций часто встречаются исключения.

Рынок вторички активно пополняется новостройками

Так, Ярослава Чапко особенностью вторичного рынка называет валютное ценообразование, которые многие продавцы еще удерживают по курсу 8-16 гривен за доллар. Поэтому во многих случаях новострои на вторичном рынке предлагаются по ценам выше предложений первичного рынка. «Кроме того, продавец хочет определенную «премию» за отсутствие риска недостроя,  а также компенсацию за «евроремонт». Однако ситуация сильно разнится от случая к случаю в зависимости от желания продавца продать свою недвижимость – если есть необходимость «срочной» продажи, продавцы вынуждены идти на скидки и продавать даже ниже цен первичного рынка», – рассказывает она. 

Ее слова подтверждает Олеся Перчак. По ее словам, в пересчете на средние показатели квартиры в «Новопечерских Липках» на первичке на $100-150 за квадратный метр дороже, чем аналогичные (без отделки) на вторичке. Правда, есть нюансы. «Нужно иметь в виду, что сделка на вторичном рынке подразумевает полную одномоментную оплату, тогда как на первичке мы предлагаем рассрочку на два года, которой пользуется 60% клиентов, ведь речь идет о стоимости денег во времени. При 100%-й оплате мы, как и многие застройщики, готовы делать покупателю скидку. Поэтому в итоге мы все равно выходим на примерно одинаковый уровень цен на певичке и вторичке», – объясняет маркетолог.

В динамике цен тенденции прослеживаются более определенно. «Если говорить о морально устаревшей недвижимости, построенной 50-60 лет назад, то снижение цены на эти объекты динамичнее, чем у более поздней вторички, введенной в эксплуатацию с 2000-х годов», – рассказывает руководитель отдела аналитики Address.ua Александр Романишин.

Впрочем, спрос как на вторичную, так и на первичную недвижимость остается не очень высоким. Поэтому, объясняет Александр Романишин, наиболее важным фактором у покупателя при принятии решения остается цена. «Однозначно первичная недвижимость конкурирует со вторичной, ведь застройщики предлагают ряд акций и рассрочек. Немаловажным является факт предложения более низкой цены на ранних стадиях строительства, хотя таких случаях для покупателя сохраняются высокие риски», – рассказывает эксперт.

Правда, Олеся Перчак говорит, что если новая вторичка и конкурирует, то с первичкой, а не с квартирами в соседствующем старом фонде. «Это совершенно разные ценовые сегменты», – объясняет она.

Источник: abcnews

Автор: Наталья Кушнир