Доступна іпотека під загрозою? Як один законопроєкт може знищити ринок іпотеки в Україні

Іпотека в Україні та наслідки
прийняття законопроєкту №5883 

Середньостатистичному користувачу іпотечного кредитування в Україні 38 років. За минулий рік було видано 5,5 тисячі кредитів українським сім’ям, і лише 25% цих кредитів отримали сім’ї з доходом менше ніж 20 тисяч гривень. 

Про що ці цифри? Щонайменше про те, що доступна іпотека в Україні – це швидше мета, а не реальність. І ми мали б і далі докладати максимум зусиль, аби ця мета була реалізована. Адже власне житло – це якість життя українських сімей. 

Приміром, у тій самій Литві середня ставка за іпотечним кредитом становить 3%, а в Україні – 14% річних. 

Водночас в Україні за останній рік спостерігаються якісні покращення в контексті видачі кредитів на купівлю житла.

За другу половину 2020 року темпи кредитування прискорилися, на відміну від 2019 року. Загальний приріст іпотечного кредитування в річному вимірі становить 11,5%. 

Паралельно в нас доволі результативно працює державна програма "Іпотека під 7%". І ми бачимо подальші можливості для покращення ситуації з іпотекою.

Однак наразі перед нами може виникнути одна перешкода, що не лише завадить рухатися далі, але й знищить усі нинішні результати.

У Верховній Раді зареєстрували законопроєкт №5883, що за змістом пояснювальної записки має на меті "усунення прогалин законодавства та встановлення правової визначеності в питаннях, пов’язаних із закінченням строку давності в іпотечних договорах", але фактично дозволяє не повертати борги банкам. 

Проєкт закону пропонує встановити додаткову підставу для припинення іпотеки – закінчення строку позовної давності за вимогою про стягнення заборгованості та вимогою про звернення стягнення на предмет іпотеки. 

Взять жилье в ипотеку на вторичном рынке будет проще. Кабмин изменил возрастные ограничения к недвижимости

Також визначається, що кредитор не має права на звернення стягнення на заставлене майно в позасудовому порядку після спливу строку позовної давності, встановленого для судового захисту такого права.

Для кращого розуміння суті цього документа наведемо простий приклад.

У 2014 році сусід 1 (кредитор) позичив грошові кошти сусіду 2 (позичальник) у розмірі $5 тисяч. Погашення боргу між сторонами було забезпечено іпотекою, відповідно до якої сусід 1 (кредитор) має безстрокове право на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку та може реалізувати це право будь-коли на власний розсуд (хоча зазвичай це право застосовується як крайній захід у разі неповернення боргу). 

А у 2021 році законопроєкт №5883 фактично пропонує узаконити прощення всього боргу в розмірі $5 тисяч лише тому, що минуло три роки від дня несплати сусідом 2 (позичальником) коштів на користь сусіда 1 (кредитор). Запитання – хто поверне борг у розмірі $5 тисяч?

Цей приклад яскраво демонструє, як законопроєкт №5883 грубо порушує майнові права учасників інвестиційно-фінансового ринку. 

Особливо тих інвесторів, які придбали портфелі проблемних кредитів у банках, що перебувають у стані ліквідації, та які втрачають право на отримання коштів за кредитами, забезпеченими іпотекою. 

По суті, нівелюється сенс іпотеки як способу забезпечення виконання зобов’язання. Також проєкт імперативно позбавляє кредитора можливості повернути борг, адже скасовує право звертати стягнення на заставлене майно в позасудовому порядку, без будь-яких заяв чи заперечень боржника (останньому лише достатньо дочекатися спливу строку позовної давності). 

Водночас ініціатори проєкту не враховують, що звернення стягнення на заставлене майно в позасудовому порядку (за винятком вчинення виконавчого напису нотаріуса) здійснюється на підставі договору про задоволення вимог кредитора (іпотекодержателя) або відповідного застереження в іпотечному чи іншому договорі, які укладаються між кредитором і боржником / заставодавцем (іпотекодавцем). 

Тобто обома сторонами правочину заздалегідь визначається і погоджується порядок звернення стягнення на заставлене майно. 

Відповідно, боржник / заставодавець (іпотекодавець) від самого початку надає кредитору згоду на застосування позасудових способів звернення стягнення на заставлене майно за настання певних обставин. Кредитор реалiзує свої законні права, визначенi договором та узгодженi обома сторонами правочину.

Крім того, новації законопроєкту колізійні і з юридичного погляду. Адже позовна давність – це визначений законом строк, упродовж якого особа має право звернутися до суду по захист своїх порушених прав та інтересів. 

В «Дію» добавят реестр недвижимости: когда появится новая функция

Водночас сплив цього строку не є та не може бути підставою для припинення зобов’язання чи припинення іпотеки, яка забезпечує виконання цього зобов’язання. 

Зокрема, пропоновані в проєкті зміни до ст. 17 Закону України "Про іпотеку" суперечать іншій нормі цього ж Закону – ч. 5 ст. 3, якою передбачено, що іпотека є дійсною до припинення основного зобов’язання. 

Також чинними нормами Цивільного кодексу України не передбачено припинення зобов’язання у зв’язку зі спливом позовної давності. А стаття 267 ЦК України пов'язує сплив позовної давностi лише iз вiдмовою у позовi, а не припиненням зобов'язання. 

Чого очікувати в разі прийняття законопроєкту №5883?

Законопроєкт не враховує катастрофічних наслідків для всієї банківської системи України. Тільки проаналізувавши та побудувавши ланцюжок наслідків, можливих через прийняття цього законопроєкту, можна усвідомити вплив, який матиме документ на банківський сектор і економіку країни загалом.

З огляду на новації законопроєкту, іпотека "житиме" три роки, відколи боржник перестав платити? А після цього непогашений кредит залишиться незабезпеченим до кінця терміну кредитування?

Якщо банки втратять право звертати стягнення на предмет іпотеки за наслідками спливу строку позовної давності, відповідно, будуть відсутні і джерела для погашення великих сум боргів за іпотечними кредитами, якщо ці борги позичальники не повертатимуть.

Законодавча ініціатива не враховує, що випадки чинності застави/іпотеки після спливу строку позовної давності спричинені не зловживанням чи бездіяльністю кредиторів, а пов’язані з проблемами в реалізації прав заставодержателя в межах строків позовної давності (зокрема з причин невиконання іпотекодавцями своїх зобов’язань за договором іпотеки).

Отже треба боротися не з наслідками цієї проблеми (обмеження прав заставодавця після спливу строку позовної давності), а з причинами – необхідно забезпечити реальну можливість звернути стягнення на іпотеку в межах строків позовної давності.

Результатом такої ініціативи буде обмеження прав кредиторів та збільшення навантаження на суди, бо чинність зобов’язання пропонується поставити виключно в залежність від факту звернення кредитора до суду. 

У свою чергу, всі іпотечні кредити ризикують стати незабезпеченими, для банку це вимагатиме формування 100% резерву на всю суму кредиту. Це призведе до погіршення якості загального кредитного портфеля, зростання збитків (унаслідок формування страхового резерву) та кредитних ризиків.

Прийняття законопроєкту вплине на загальний стан іпотечного кредитування в Україні. Адже спровокує зростання ставок за іпотечними кредитами для пересічних громадян. Очевидно, що це призведе до зменшення обсягів кредитування.

Це зачепить і державну програму іпотечного кредитування під 7%, і інвестиційну активність у будівництво. Адже програма працює за принципом компенсації державою різниці між ставкою банку (яка в середньому становить 14%) і 7%, які сплачують позичальники. 

Відповідно, зросте розмір грошової компенсації, що має бути сплачена з Державного бюджету тому чи іншому банку. 

А намагання держави зміцнити інвестиційний клімат і захистити інвесторів на ринку будівництва шляхом прийняття законопроєкту №5091 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухового майна, які будуть спорудженні в майбутньому" не призведе до збільшення інвестиційної активності, оскільки не буде дотримано економічну основу – активне кредитування.

Підсумки ринку новобудов за 8 місяців (ІНФОГРАФІКА)