Банк | Покупка | Продажа | НБУ |
USD | 39.800 | 40.300 | 41.289 |
EUR | 40.000 | 41.000 | 44.968 |
USD | 41.070 | 41.490 | 41.289 |
EUR | 44.630 | 45.230 | 44.968 |
В Верховной Раде решили всерьез заняться защитой прав покупателей недвижимости (инвесторов) и повышением прозрачности привлечения средств физ- и юрлиц в строительство, приняв в первом чтении соответствующий законопроект. Речь идет о гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем.
Как говорится в пояснительной записке к документу, теперь рынок строительства перестанет быть непривлекательным как для внутренних, так и для внешних инвесторов. Их права якобы будут защищены от недобросовестных застройщиков, что поможет положить конец долгостроям и их "кинутым" покупателям.
Проблема в том, что граждане и компании, вкладываясь в недвижимость, очень часто получают неполную информацию об объекте, о наличии у застройщика прав на проведение работ. У них нет доступа к проектной документации и данных о том, как продвигается строительство. Заказчики этим пользуются, обманывая покупателей.
"В связи с несовершенством законодательного регулирования инвесторы длительное время не могут ни получить в собственность объекты недвижимости, ни вернуть средства, привлеченные в строительство таких объектов", – говорится в сопроводительных документах к проекту закона.
Его авторы признают риски и двойной продажи объекта недобросовестными заказчиками.
Среди прочего инициатива должна предотвратить изменение технических характеристик объекта (этажности, функционального назначения объекта, технических этажей, чердаков, подвалов и пр.) без согласия граждан и компаний, купивших помещения в объекте. Это важный момент, поскольку с этим связанна масса рисков для покупателей.
Будущий закон упростит порядок предоставления админуслуг по госрегистрации прав собственности на объекты недвижимости, в отношении которых в Госреестр вещных прав внесена запись о специальном имущественном праве на неделимый объект незавершенного строительства и будущий объект недвижимости.
Параллельно документ должен обеспечить надлежащую охрану объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы за наследодателем в Госреестре прав и которые входят в состав наследства. В общей сложности проект закона призван решить такие проблемы:
Один из авторов законопроекта, депутат Игорь Фрис, поясняет суть законопроекта следующим образом.
"Мы вводим в гражданский оборот новое понятие – "специальное имущественное право на объекты недвижимого имущества". На сегодняшний день как застройщики, так и инвесторы не являются собственниками недвижимости при строительстве. Они являются только собственниками строительных материалов", – говорит он.
Чтобы обойти этот момент и выйти на финишную прямую в плане определения имущественного права, авторы документа и ввели в проекте закона специальное имущественное право на недвижимое имущество, которое будет принадлежать сначала застройщику, а потом будет отчуждаться в пользу инвестора.
"Это специальное право будет предметом ипотеки, продажи, на него можно будет наложить арест, запрет на отчуждение. И регистрация этого права за инвестором будет происходить в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество по определенному адресу. Это помешает застройщикам продавать по несколько раз ту же недвижимость", – пояснил нардеп.
Наведут порядок в предварительных договорах
Относительно же предварительного договора купли-продажи объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости, то тут также вносятся новшества – такие договоры в обязательном порядке должен будет удостоверить нотариус. Ранее такой нормы в законодательстве не было.
Авторы законопроекта предложили, чтобы такой договор не мог превышать уплаты инвестором 10% стоимости объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости. Установка других финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций, по предварительному договору допускаться не будет.
Более того, такой предварительный договор, заключенный с целью сокрытия сделки по купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, может быть признан судом недействительным.
"Договоры купли-продажи специального имущественного права будут требовать обязательного нотариального удостоверения. Нотариус будет проверять наличие у застройщика права на земельный участок, разрешение на начало строительства, наличие почтового адреса объектов и пр.", – говорит Фрис.
Все это делается для того, добавляет нардеп, чтобы людям "не продавали кота в мешке".
Юристы же трактуют признание судом недействительного договора, заключенного с целью сокрытия сделки, таким образом.
"Тут могут быть, например, такие варианты. Продавец хочет реализовать недвижимость, подписывая с инвестором предварительный договор на определенных условиях. Сокрытие состоит в том, что позже он якобы "передумает", требуя от покупателя подписания окончательного договора на других условиях", – отметил юрист по недвижимости Юрий.
Если парламент одобрит законопроект, покупатель недвижимости получит право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости (при первой продаже) как минимум в двух случаях.
Во-первых, при нарушении срока принятия в эксплуатацию объекта недвижимого имущества более чем на шесть месяцев.
Во-вторых, в случае изменения без согласия покупателя проектной документации на строительство делящегося объекта незавершенного строительства, в состав которого входит будущий объект недвижимости, если такие изменения требуют с ним согласования.
При нарушениях сроков ввода в эксплуатацию объекта покупатель должен сообщить о расторжении договора не менее чем за 15 дней до даты расторжения. А в случае изменения проектной документации надо будет сообщить о расторжении дважды.
Продавец получит право требовать расторжения договора купли-продажи будущего объекта недвижимости в следующих случаях:
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.