Ескроу-рахунки та страхування
Нардепи пропонують ввести на ринку новобудов ескроу-рахунки та страхування. Одним з ініціаторів відповідного законопроєкту є голова комітету ВР з питань фінансів, податкової та митної політики Данило Гетманцев.
Основна мета – зменшення оподаткування будівельної галузі, але за умови виходу її з тіні, заявив Гетманцев на профільному форумі. «Питання настільки ж старе, як і сама будівельна галузь, – оподаткування проєктів. Ми отримуємо дедалі більше сигналів від наших державних фінансових органів – НБУ, податкової – про перебування будівельної галузі в тіні й резерви, які вони бачать в оподаткуванні за іншими моделями, ніж ті, які існують зараз. Те, що ми робимо зараз, – це не на свій «холопській розум», ми не дістаємо з піхов шаблю і просто рубаємо те, що є зараз на будівельному ринку. Те, що ми зараз робимо, – відкриваємо дискусію», – сказав він.
Законопроєкт став, мабуть, першим кроком до реалізації цієї мети. Які механізми пропонує впровадити Данило Гетманцев і як це може позначитися на будівельній галузі?
Що пропонує законопроєкт?
Фонди фінансування будівництва (ФФБ) – один із способів інвестування у нові квадратні метри. Суть у тому, що всі кошти, отримані від продажу квартир, акумулюються на рахунках ФФБ і за їхній рахунок фінансується реалізація проєктів. Ці гроші не обкладаються податками. За схемою фінансування ФФБ працювали такі великі – і тепер вже славнозвісні – компанії, як «Укрбуд», «Аркада».
Але існують й альтернативні інструменти фінансування: облігації, деривативи тощо, які більш затребувані в забудовників.
Документ пропонує внести зміни до Закону «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Зокрема, управителів ФФБ зобов'язують відкривати рахунки умовного зберігання – ескроу-рахунки. На них перераховуватимуться гроші інвесторів, а фінансування проєкту пропонується по етапах реалізації.
- 30% перераховується забудовнику під час підписання договору з ФФБ;
- 40% – коли звели коробку;
- 8% – коли завершили покрівельні роботи тощо.
При цьому наступний платіж має виконуватися тільки після повного виконання забудовником попереднього пункту під контролем банку, де розміщені ескроу-рахунки.
Передбачається обов'язкове страхування забудовником своєї цивільно-правової відповідальності перед інвесторами за своєчасність і повноту виконання робіт.
Елемент оподаткування в документі не прописаний, але передбачається, що він має набути чинності за два місяці після прийняття.
Як відреагував ринок на запропоновані ініціативи?
Експерти критично зустріли ініціативу Данила Гетманцева. Ескроу-рахунки – діючий механізм, який працює в умовах зрілого ринку, скажімо, Австрії та Німеччині. Є він і у РФ, з досвіду якої і було списано пропонований законопроєкт. Однак там ескроу-рахунки і страхування вводилися еволюційно, протягом декількох років.
Спочатку запровадили реєстрацію майнових прав на нерухомість, потім норми про те, з якого періоду можна продавати нерухомість і тільки потім це все обросло появою договорів довірчої участі, для укладення яких і потрібні ескроу-рахунки і страхування. «Без проєктного фінансування та вимог до уповноважених банків ескроу-рахунки безглузді», – зазначає засновник відомої девелоперської компанії.
Законопроєкт передбачає, що забудовник повинен будувати послідовно: спочатку коробку, потім дах, потім одну систему, потім другу, третю, четверту.
«Так будинки зараз ніхто не будує. Зараз нагорі ще ллють бетон, внизу вже змонтований скляний фасад, а паралельно ведуться інженерні роботи по всіх мережах», – каже Андрій, СEO і керуючий партнер девелоперської компанії. За його словами, якщо йти за процедурою, яка передбачена в законопроєкті, то в певний момент перших авансових платежів не вистачить – і будівництво зупиниться, оскільки залишиться без фінансування.
Експерт наголошує, що в тексті законопроєкту взагалі немає розуміння механізмів реалізації проєктів. На ринку поширена практика, коли в межах однієї черги є кілька житлових секцій, і вони будуються послідовно – одна секція вже на виході, друга активно будується, а третя – тільки на котловані. «Законопроєктом передбачається, що гроші будуть йти на об'єкт будівництва, а не на чергу. В такому разі забудовникові потрібно будувати черги паралельно, але це нераціонально. Цей пункт – чистої води втручання в господарську діяльність забудовника, що прямо заборонено законодавством», – обурюється експерт.
Що далі?
Запропонований законопроєкт, мабуть, перший крок Данила Гетманцева з перекроювання роботи будівельної галузі. У середині жовтня відбулася зустріч, на якій були присутні представники комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування, податкової та представників бізнесу. На ній обговорювалося, зокрема, і введення ескроу-рахунків.
«Те, що обговорювалося, – це просто бред якийсь. Вони хочуть знеструмити ринок, впровадити нові механізми, коли немає відповідної інфраструктури. Основна їхня мета – це наповнити бюджет. А то, що будринок цього не витримає, їх не хвилює», – розповідає керівник великої будівельної компанії, який побажав зберегти анонімність.
«Ми просто обмінялися думками, ми обмінялися підходами, побачили, що підходи абсолютно різні, і ми не змогли знайти під час першого раунду точки дотику вимог Мінфіну, податкової та побажань будівельної галузі. Але це не перший кейс, який ми вирішуємо на рівні комітету. У нас такі ситуації були з телекомунікаційною галуззю, як правило, вихід знайти вдається», – заспокоює Данило Гетманцев.
За його словами, вже розроблено кілька змін, які «ми не можемо акцентувати через незгоду з ним ринку і відсутності впевненості в нас, що вони дійсно правильні».
Що пропонують забудовники?
Для захисту інвестора необхідно запровадити реєстрацію майнових прав та обмеження моменту, з якого можна стартувати із залученням інвестицій», – зазначає адвокат Наталія.
Президент великої столичної компанії - забудовника пропонує усунути з ринку ФФБ та інші механізми, через які відбувається реалізація нерухомості. Одночасно він пропонує запровадити кримінальну відповідальність для замовника будівництва і страховку цивільно-правової відповідальності за своєчасне виконання робіт. «А ще треба прибрати ПДВ на першу поставку. Коли забудовник отримує гроші від інвестора за придбану квартиру, він зобов'язаний заплатити з них ПДВ. При цьому сама квартира може бути ще навіть не побудована, але вже оподатковується. Виходить, що гроші, які мають йти на закупівлю будматеріалів для зведення цього житла, йдуть на податки», – говорить він.
Експерт пропонує зобов'язати забудовника не продавати 30% нерухомості в об'єкті до введення будинку в експлуатацію і створити гарантійний внесок у банку. «Якщо раптом забудовник «падає», у інвесторів або того, хто підхопить його об'єкти, буде подушка безпеки для добудови. Впровадження хоча б частини запропонованих механізмів дасть можливість захистити інвесторів і стабілізувати ринок нерухомості», – резюмує експерт.
Интересно о строительстве: ранее мы писали о широком разнообразии фасадной сетки украинского производства
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.