Ринок торгової нерухомості Києва та регіонів. Підсумки 1 півріччя 2020 року

Огляд ринку торгової нерухомості.
І півріччя 2020

Згідно дослідження консалтингової компанії, на початку 2020 року, в Києві загальні настрої на ринку торгової нерухомості були досить позитивними – споживчий попит продовжував зростати, стимулюючи тим самим ріст роздрібного товарообігу (11,1%) у період з січня по лютий. Однак, починаючи з березня, пандемія COVID-19 негативно вплинула на ринок, внаслідок чого, роздрібний товарообіг скоротився до +1,7% з початку року у Києві, сягнувши мінімуму 2015 року. Індекс реальної заробітної плати значно зменшився на кінець 1П 2020 року, але залишився позитивним (103,8) та відповідав індексу споживчих цін (103,9), який знизився до історичного мінімуму внаслідок монетарної політики Національного банку України протягом останніх декількох років. 

Станом на 1П 2020 року, спостерігалось повільне розширення модного сегменту у форматі фізичних магазинів, так, обмежена кількість нових брендів вийшла на ринок України, серед яких b.young  (данський бренд середнього класу), Fransa (данський бренд одягу з деніму), 4F (польський бренд спеціалізованого одягу) та Vans (американський бренд спеціалізованого одягу). Довгоочікуваний шведський бренд товарів для дому IKEA, на початку року запустив інтернет-магазин та оголосив про відкриття першого магазину у 2П 2020 року. Очікується, що IKEA займе близько 5 000 кв.м у столичному ТРЦ Blockbuster Mall і буде представлений в форматі IKEA city store. 

До початку карантинних обмежень, декілька значних трендів прослідковувались на ринку.  У сегменті продуктів харчування, сучасні мережі продуктових магазинів поступово замінювали традиційних продуктових рітейлерів. Модернізація існуючих магазинів вийшла на перший план у багатьох рителерів, все більше магазинів запроваджують каси самообслуговування.Також, спостерігалось розширення сегменту магазинів біля дому. Стрімкий розвиток e-commerce, вплинув на значний ріст обсягу онлайн продажів, де найбільшу частку займає одяг та електроніка. За даними Euromonitor International, загальний середній темп зростання електронної комерції в Україні становив приблизно 27% протягом останніх 5 років. Іншим помітним трендом є поєднання онлайн та офлайн торгівлі, наприклад, один із найбільших онлайн рітейлерів України Rozetka відкрив перший офлайн магазин у 2017 роцу і на сьогодні має 10+ офлайн мазанів у Києві. Інший великий український онлайн-рітейлер у сфері краси Makeup оголосив про плани щодо відкриття першого офлайн магазину в Києві, що займатиме близько 270 кв. м у ТРЦ «Атмосфера».

Читайте:

Безбар’єрність архітектури: Мінрегіон розпочав роботу зі створення «Альбому технічних рішень»

Нова пропозиція торгових центрів у 1П 2020 була представлена ТРЦ Retroville (80 700 кв.м), внаслідок чого, обсяг загальної пропозиції досяг 1,4 млн кв.м (+6,3% з початку року). Згідно із заявами девелоперів, близько 490 000 кв.м площ у запланованих торгових центрах на різних етапах девелопменту мають вийти на ринок упродовж 2020-2021 років. У 2П 2020 року планується завершення 2-ї черги ТРЦ April Mall (49 600 кв.м). Також, в рамках реконцепції, готується до виходу на ринок ТРЦ Piramida, з розширеною розважальною зоною та фуд-кортом. Як наслідок, нова пропозиція, ймовірно, значно зменшиться у 2020 році після введення в експлуатацію рекордного обсягу торгових площ (178 000 кв. м) у 2019 - максимуму за останні 10 років. Варто зазначити, що відкриття ТРЦ River Mall у 2019 році підвищило кількість якісних орендарів на лівому березі міста, де знаходиться тільки 23% конкурентної пропозиції торгових центрів. Враховуючи низьку конкурентну пропозицію і зростаючу кількість житлової нерухомості бізнес класу на Осокорках та Позняках, ТРЦ River Mall підвищив вимоги щодо конкурентоспроможності торгових центрів на лівому березі.

Протягом жорстких карантинних заходів з березня по червень, спостерігалась практика запитів від орендарів на звільнення від орендної плати чи її скорочення. Значна кількість орендодавців в торговельних центрах погодилася на тимчасове зменшення орендних ставок на 20-30% з початку року. Як наслідок, орендні ставки становили $60-80/кв.м/місяць для торговельних центрів в кращих локаціях та $35-50/кв.м/місяць в інших локаціях. Також, через те що багато споживачів віддавали перевагу районним торговим центрам для покупок першої необхідності, найбільш значне зниження орендних ставок було відзначено в центрі міста. 

Без урахування тимчасових знижок для орендарів, орендні ставки по довгостроковим договорам знизились на 5-10% з початку року. Орендна ставка в кращих торгових центрах становила $80-110/кв.м/місяць у 1П 2020, в порівнянні з $85-115/кв.м/місяць в 2П 2019; та для інших торгових центрів - $40-60/кв.м/місяць в 1П 2020. Середня вакантність на ринку зросла на 6,6% (+2,1 п.п. з початку року), що пов'язано з введенням в експлуатацію нових торгових площ з початку року.

В інвестиційному секторі у 1П 2020 відбулось помітне сповільнення інвестиційної активності, яке прогнозовано, продовжиться до кінця 2020 року. Незважаючи на те, що відвідуваність почала поступово відновлюватися після послаблення карантинних обмежень, знижена інвестиційна активність очікується до кінця 2020, як результат впливу карантинних обмежень на традиційний ритейл та швидке зростання частки е-commerce у роздрібній торгівлі. Таким чином, очікується, що більшість інвесторів збережуть вичікувальну позицію у середньостроковій перспективі, оскільки невизначеність пануватиме у довгостроковій перспективі традиційних торгових центрів. У зв’зяку з цим,  ставка капіталізації на найкращі об’єкти зросла на 0,75 п.п. до 12,5%. Прогнозується поступове відновлення інвестиційної діяльності в 2021 році.

Читайте:

Самые высокие темпы роста цен на недвижимость: Киев занял 11 место из 150 городов мира. Рейтинг

Експерт консалтингової компанії, прокоментував: 

«Досвід карантину та масштабного локдауну, що призвів до закриття рітейл операторів мав драматичний ефект і, як результат, підвищив інтерес орендарів до встановлення плаваючої орендної ставки в залежності від товарообігу. Такі умови, швидше за все, стануть більш поширеними в сегменті, в реаліях поточної кризи, спричиненої пандемією COVID-19. Ми не очікуємо різкого збільшення вакантності протягом року, оскільки орендодавці, як правило, залишаються гнучкими в короткостроковому коригуванні орендної ставки з метою утримання орендарів. Ймовірно, що інвестиційна активність поступово відновиться в 2021 році, оскільки саме в 2021 очікується доступність вакцини, а пост-ковідна модель традиційного шопінгу стане вже більш передбачуваною.»

Читайте:

Придется платить за отопление других квартир – тепловики о индивидуальном отоплении