Как изменятся
цены на жилье
Карантин не только спутал карты застройщикам, но и внес сумятицу в планы покупателей. Многим пришлось отложить покупку до лучших времен, так как неизвестность – главный страх инвестиций.
Вместе с тем застройщикам пришлось приложить немало усилий, чтобы, с одной стороны, удержать отложенный спрос, но еще и найти средства, чтобы продолжать строительство. На данный момент можно говорить, что рынок постепенно восстанавливается.
Устали откладывать покупку
По словам экспертов, отложенный за время карантина спрос реализован уже на 10-30% в зависимости от класса объекта, его функциональных возможностей, локации, репутации застройщика (многие покупатели при выборе того или иного объекта учитывают, велось ли строительство во время карантина), различных акций и скидок, и цены за квадратный метр.
"Уровень продаж существенно вырос: с середины мая по середину июня, по сравнению с апрелем, в эконом-классе и элитном сегменте - в среднем на 3-5%, в объектах комфорт-класса - на 10%, в объектах бизнес-класса - на 8%, а в объектах новых форматов - на 12%", – рассказала руководитель по развитию проектов Дарья.
Уже к середине апреля-началу мая произошел переломный момент – спрос начал восстанавливаться и гораздо быстрее, чем можно было ожидать. Экперт считает, что это могло быть связано с психологическим фактором: люди ожидали худшего, а когда ситуация стабилизировалась, сумели более-менее рассчитать свои силы и перспективы. В целом же продажи еще проседают.
Так как "высокий сезон" на первичке начался только в мае, можно предположить, что он продлится до конца года (с незначительной паузой в августе). Поэтому весь этот период, а это около 5 месяцев, покупатель будет активным.
Хуже всего масс-маркету, который представлен в эконом-сегменте и старом комфорте-классе. Там спрос весьма низкий. В объектах, которые пользуются популярностью, уже к концу июня запланирован пересмотр цен.
"Мне известно по меньшей мере о планах 3 крупных игроков, которые делят между собой львиную долю рынка, о постепенном повышении цен в своих объектах", – отметила эксперт по рынку недвижимости Виктория.
Предпосылки повышения цен:
- выход из жесткого карантина и некое подобие стабилизации в стране в сравнении с тем, что было в марте;
- восстановление спроса, в том числе конвертация интереса в реальные сделки;
- большая степень готовности объектов, которые все это время строились и, соответственно, рост спроса за счет аудитории, которая нацелена как раз на покупку на завершающих этапах строительства;
- инфляция, траты на строительные материалы и рабочую силу.
Падение реальных доходов населения, безусловно, отразится на всем рынке без исключения. Прыгнуть выше головы платежеспособного спроса никто себе позволить не может. Поэтому удорожание стоимости квадратного метра будет плавным, в некоторых ЖК это будет заметнее, чем в целом по рынку.
Но в то же время рост ценников сдерживают и скандалы вокруг таких крупных застройщиков, как Аркада и Укрбуд.
"Думаю, что к осени нас ждет корреляция средней цены в пределах 2-4%, а в ликвидных проектах это может быть и 3-7% за тот же период. Но очень многое будет зависеть от ситуации с коронавирусом и карантином", – прогнозирует Виктория.
В период падения продаж на 70-85% в целом по рынку в марте-апреле средневзвешенная цена квадратного метра замерла, а застройщики, чтобы подогреть спрос и стимулировать покупателя с накоплениями предложил фиксированный курс на 5-7% ниже, чем на межбанке.
"К примеру, компании предложили курс до конца карантина на уровне 25,5 грн против 26,8-27 грн. В выигрышном положении были и те, у кого накопления в валюте, и те, у кого в гривнах", – заметила Виктория.
Такой подход помог некоторым компаниям отвоевать часть спроса, однако это не значит, что квартиры начали раздавать "подешевке". Инвестор был крайне осмотрителен - изучал динамику строительства, опыт застройщика, разрешительную документацию и прочие нюансы.
Основной причиной роста цен на квартиры в ближайшем будущем будет именно активизация спроса со стороны потенциальных инвесторов.
Реальных экономических предпосылок пока нет. По итогам 5 месяцев стоимость основных стройматериалов практически не изменилась, а в условиях сокращения объемов строительства жилья у производителей и поставщиков стройпродукции не будет экономической целесообразности повышать цены.
Иными словами, у покупателей есть примерно месяц, прежде чем застройщики начнут переписывать ценники. То есть сейчас сложилась наиболее оптимальная среда для покупки жилья на первичном рынке.
"Вполне возможно, что в некоторых объектах цены вырастут из-за перехода на новый цикл строительства – как известно, чем меньше рисков для покупателя, чем выше степень готовности объекта, тем выше цена", – говорит Дарья.
Если человек приобретает квартиру себе, то очевидно, что он будет искать ЖК, который отвечает его финансовым возможностям и ожидаемому качеству. А если покупатель хочет вложить средства с целью их сохранения и приумножения, то он постарается найти наиболее ликвидные проекты от надежных компаний на начальных стадиях строительства.
Покупка для себя
По словам экспертов, если намечается покупка квартиры для себя, сейчас в целом неплохое время, чтобы совершить сделку. Причин на то сразу несколько.
Во-первых, еще действуют спецпредложения и старые цены в ликвидных проектах у известных игроков, которые не останавливали свои стройки и продолжали работать по графику.
Это значит, что вы можете приобрести квартиру при 100% оплате или в рассрочку по курсу, который на порядок ниже обменного.
"Фактически, это запрыгнуть в последний вагон. Потому что дальше неизменно произойдет корректировка цен в части проектов категории комфорт+ и бизнес-класса, которые фиксируют спрос со стороны платежеспособного клиента. Как правило, это те объекты, где высокая степень готовности объекта - от 45% и больше и/или есть введенные в эксплуатацию предыдущие очереди и дома", – говорит Виктория.
Квартиры под сдачу
Что касается инвестиционных квартир, то после ажиотажного спроса в начале весны, наблюдается закономерная корректировка и откат. Количество подобных сделок уменьшилось до привычных 15-25% в зависимости от класса.
"Чаще всего покупают в сегменте комфорт+ однокомнатные 40-45 м2 для сдачи, в бизнес-классе предпочитают видовые квартиры в центральном деловом районе. Если вы заинтересованы в сбережении накоплений в виде твердого недвижимого актива, лучше всего обратить внимание на объекты с высокой степенью готовности или уже введенные в эксплуатацию, это позволит минимизировать риски", – говорит Виктория.
Если же цель покупателя заработать на перепродаже, стоит учесть репутацию застройщика, оценить портфель и предыдущие проекты, изучать юридический бэкграунд участка, разрешение на строительство, концепцию и формат, попытаться спрогнозировать, как будет происходить освоение и развитие территории.
За период строительства в правильно подобранном объекте (1,5-2 года) стоимость квадратного метра в сегменте комфорт+ может вырасти на 30-40%. Есть объекты, способные дать инвестору, и 20% годовых – как правило, это концептуальные ЖК с повышенным уровнем спроса.
"Например, "стандартная" ликвидность покупки на котловане составляет 20-25% (объекты комфорт-класса). А объекты новых форматов на момент ввода объекта в эксплуатацию прогнозируемо могут вырасти в цене на 50%", – подметила Дарья.
Поправка на коронавирус
Ситуация сегодня не позволяет делать долгосрочных прогнозов без оговорок, говорят эксперты, – слишком многое зависит от ситуации на рынке, в том числе, и с каждым отдельно взятым игроком.
Если положительная динамика сохранится, не исключено, что к осени застройщики выйдут на докризисные показатели в сегментах комфорт+ и бизнес.
А вот масс-маркет потеряет минимум 30% за счет множества факторов, среди которых падение доходов аудитории, задержки на площадках и устаревшие концепции инфраструктуры и наполнения ЖК.
Но и ждать, что спрос в популярных форматах взлетит выше прежнего, тоже не нужно. Застройщики не спешат выводить новые проекты из-за неопределенности ситуации. Во-вторых, парализованная работа ГАСИ тому не способствует.
К тому же, если будет вторая волна коронавируса и в обществе опять возродится настроение общей неопределенности, которое является сдерживающим фактором принятия решений даже для финансово стабильной аудитории, все будет развиваться по другому сценарию.
"Падение спроса, конечно же, будет сдерживать рост цен - и средневзвешенных, и в отдельно взятом проекте. Но и демпинговать, думаю, застройщики не станут: за время карантина они поняли, что лучше переждать, сплотившись, мертвый сезон, рассчитывая на внутренние ресурсы, чем играть на понижение стоимости, а вместе с тем и качества строительства", – считает Виктория.
Читайте также, ранее мы писали о том, как самостоятельно установить кондиционер и какие инструменты для этого понадобятся
Автор: Денис Вергун
Редакция может не разделять позицию автора, изложенную в материале
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.