РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.253 EUR: 43.563
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.253
EUR 40.000 41.000 43.563
USD 41.150 41.649 41.253
EUR 43.370 44.039 43.563
Новость

Що в Україні заважає будувати житло?

До коронакризи на частку будівництва припадало 13% світового ВВП, і це найбільша галузь в світі. У нас же - трохи більше 2%. В чому проблема?
1209
11 июня 2020 г.


Що заважає розвитку ринку
нерухомості в Україні


За дев’ять місяців народжується людське дитя, а що за цей же період змінилося для ринку будівництва і нерухомості? Скасували пайову участь, впровадили параметричне нормування, запустили електронний кабінет забудовника і навіть прийняли 305 регламент, повідомляє експерт з нерухомості. До коронакризи, за оцінками McKinsey Global Institute, на частку будівництва припадало 13% світового ВВП, і це найбільша галузь в світі. У нас же - трохи більше 2%. Так ось щоб ця різниця зменшувалася, потрібно і далі ламати всі перепони. Що ж нам заважає?


Генеральні плани

Розвиток українських міст в цілому і Києва зокрема, гальмують генеральні плани, саме поняття яких було придумано за радянських часів як якась сутність, що визначає розвиток. Україна вже скоро 30 років, як незалежна країна, а цей совковий інструмент так і живе.

У Києві була спроба перейти від генплану до стратегії, за якою рухається весь розвинений світ, але віз і нині там. Більш того, столичний генплан «зістарився» в цьому році, але буде продовжувати діяти, поки не затвердять новий, а це вже триває понад 10 років. Наприклад, ваш малюк виріс зі своїх повзунків, але ви не купуєте нові, тому що старі ще нічого так. Як вам така історія? Ось і Київ вже давно виріс зі свого генплану, але що важливо: новий йому не потрібен, йому потрібна стратегія, яка відповідає новим реаліям.

Доля нового незатвердженого генплану дуже невизначена, але через те, що його немає - хорошого, поганого, будь-якого - містобудівна діяльність завмерла, бо чиновники не можуть її санкціонувати. Особливо складна ситуація в питанні зміни функціонального призначення. У столиці тисячі гектар промзони не можуть бути ревіталізовані тільки тому, що немає затвердженого генплану. Тому потрібно все-таки чи затвердити цей генплан, чи нарешті перейти до стратегічного планування.


Соціальна інфраструктура

Поки є три механізми фінансувати створення соціальної інфраструктури: з міського бюджету, за рахунок забудовника та за допомогою оплати пайової участі. Останнє, сподіваюся, все-таки піде в небуття в 2021 році, як це і визначено, прийнятим минулої осені законом. Це абсолютно непрацюючий інструмент - гроші збиралися, але ніякої інфраструктури не з’являлося.

Залишаються перші два пункти. У будь-якого міста бюджет завжди обмежений, тому йому часто не до садочків та лікарень. А що ж забудовники? Великі забудовники і так створюють інфраструктуру для своїх (і не тільки) жителів, але що з нею робити потім? Для будь-якого девелопера це непрофільний бізнес, його завдання - побудувати і вийти з проекту, а не експлуатувати його. А міська влада дуже не хоче приймати собі на баланс нові об'єкти і часом для забудовника цей процес перетворюється на справжню епопею.

Для будівельної компанії створення інфраструктури - дуже серйозне навантаження на бюджет, так ось якби місто пропонувало якісь комплексні програми партнерства, це стимулювало б розвиток інфраструктури.


Інфраструктурні мережі

Електро-, водо- і газопостачання, опалення, каналізація, вивіз сміття - цими «благами» інженерної інфраструктури оснащено від 47% до 83% житла в Україні. Але навіть ці незначні відсотки перебувають в жахливому стані - кожен день щось десь прориває або відключається.

Створюючи нові проекти, девелопер змушений за свої гроші прокладати всі нові магістралі. А що робить місто? Нічого - хіба-що латає дірки. У всьому цивілізованому світі саме місто прокладає всі необхідні комунікації до майданчика, щоб девелопер міг реалізувати свій проект, не відволікаючись на такі моменти. У нас же все з точністю до навпаки, крім того, забудовник змушений оплачувати ці мережі фактично двічі - перший раз, коли оформлює приєднання до них, другий, коли безпосередньо будує їх. У підсумку, мережі стають золотими. А крім того, це страшна корупційна складова. Так бути не повинно.


Активісти

У нас є два типи активістів: правильні і неправильні. «Правильні» воюють із забудовниками за ідею, «неправильні» - за гроші. Але і перші і другі дуже ускладнюють життя багатьом проектам - і навіть тим, які з точки зору легітимності практично кристальні. Що б ти не будував - житло в промзоні, висотку в центрі, малоповерхове житло під Києвом, зелене, фіолетове, кругле або квадратне - завжди знайдеться група активістів, які прийдуть і будуть розповідати, що вони проти і потрібно врахувати їх інтереси. Але українське законодавство не вимагає ніяких погоджень з якимось сусідами або громадськими діячами.

Професійний активіст - це взагалі окрема історія. Блокування будівництв - вже ціла індустрія: спеціально найняті люди, прикриваючись благими намірами і видаючи себе за жителів сусіднього двору, можуть зупинити будь-який проект, якщо їм надійшла така команда або вони бачать в цьому фінансову вигоду. Працювати в форматі «баба-яга проти» завжди дуже складно.


ДБН

Спроба покращувати непокращуване завжди створює ще більші проблеми - це як раз про українські ДБН. Наприклад, ДБН Газопостачання. Вибухнув в якомусь місті газовий котел - заборонили ставити газові котли в будівлях вище третього поверху. Далі отримали сотню позовів до суду, тому що пів України проектується з такими котлами. Після цього зробили чергове «покращення» і дозволили ставити котли до 10 поверху. Ось як це назвати?

ДБН, які пишуть засідателі інститутів, а не профспільноти, створюють тільки проблеми. Тому всі девелопери, які хочуть побудувати хоч трохи сучасний і комфортний проект «йдуть на відхилення». Що таке відхилення? Це процедура узгодження всіх недотримання до ДБН у міністерства з пропискою всіх необхідних компенсаторних заходів.

Але весь смуток ситуації полягає в тому, що велика частина відхилень, на які йдуть нормальні забудовники, в усьому цивілізованому світі є MUST. У нас же, щоб це зробити, потрібно «порушити» ДБН.

Тому більшість ДБН, крім конструктивного і пожежного, повинні бути рекомендаційними, а не обов’язковими. Якщо забудовник не знає, як проектувати, нехай проектує по ДБН. Знає - проектує як хоче.

 
Читайте також: відомий виробник лакофарбових матеріалів підтримав ідею облаштування в центральній районній дитячій бібліотеці бібліохабу творчості 

Редакція може не розділяти позицію автора, викладену у матеріалі

Источник:
nv
10 июня 2020 г.
1053
Президент пояснив, чому його команда в першу чергу взялася за дороги...
10 июня 2020 г.
1286
Рада директорів МВФ затвердила програму співпраці з Україною...
09 июня 2020 г.
1160
Прийняття рішення про скасування містобудівних умов та обмежень є крайнім заходом, якій застосовуєть...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Вчера
3581
Верховна Рада України на засіданні 19 листопада ухвалила у другому читанні проєкт закону про державн...
19 ноября 2024 г.
3571
На 2025 рік Уряд виділяє на виплату компенсацій лише 4 млрд гривень – щонайменше вдвічі меншу ...
12 ноября 2024 г.
3894
В той же час Україна потребує 5 мільярдів доларів для термінового відновлення інфраструктури...
Вчера
1380
Що включає повний покрівельний комплект Ruukki, та чому його варто обрати...
19 ноября 2024 г.
12574
Розташована в культурному районі Саадіят, резиденція буде оточена монументальними архітектурними тво...
14 ноября 2024 г.
8625
Фасадну стіну зібрано з шести тисяч напівпрозорих блоків боросилікатного скла...
11 ноября 2024 г.
1339
18 грудня 2024 року відбудеться UKRAINIAN SPECIAL BUILDING AWARDS IBUILD 2024, де будуть відзна...
11 ноября 2024 г.
1259
29 листопада відбудеться семінар та вебінар ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА - 2024/2025! Житло (квартири, п...
13 ноября 2024 г.
3451
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
389
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3728
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!