Як змінився ринок складської нерухомості під час карантину: аналітика та коментарі експертів

Як змінився сегмент складської нерухомості

Складно сказати, чи залишилася хоча б одна сфера бізнесу, на яку не вплинула пандемія COVID-19. І поки компанії сектору комерційної нерухомості, зокрема торговельного, готельного та офісного ринку, намагаються оговтатися від ситуації та створюють нову стратегію, щоб залишитися на ринку, інші ж готуються до підвищення показників. Сегмент логістичної нерухомості один з тих, який найменше постраждав від заходів карантину.

Підсумки першого кварталу

Згідно з даними аналітиків, через стабільний попит на якісні складські приміщення з боку орендарів та малий обсяг нового будівництва в Києві та передмісті рівень вакантності в сегменті залишається дуже низьким. І хоча цей показник дещо підвищився (від 0,8% наприкінці 2019 року до 2,9% у березні 2020 року), це лише короткострокові зміни, яких недостатньо для зростаючих потреб ринку.

«У першому кварталі нова пропозиція була відсутня, проте до кінця року планується введення в експлуатацію одразу двох об’єктів загальною площею 60 000 кв. м, одним з яких є друга фаза логістичного комплексу Amtel (53 000 кв. м). В обох проєктах заповнюваність вже складає 40% і 100% відповідно», - говорить Дмитро Пасенков, керівник департаменту консалтингових та агентських послуг у сфері логістичної та промислової нерухомості.

Згідно з даними експертів, з січня до березня 2020 року в Києві та передмісті були підписані угоди оренди складських приміщень кумулятивною площею приблизно 28 000 кв. м, а це на 15% більше, ніж у першому кварталі 2019 року. Важливо зазначити, що 85% угод оренди було укладено на об’єкти, які ще перебувають на стадії будівництва.

Всупереч тому, що частина проєктів була перенесена на період після карантину, попит у сегменті складської та логістичної нерухомості в Київському регіоні залишався високим. Переважно його забезпечували оператори онлайн-торгівлі та компанії, що працюють у сфері продуктового ритейлу і товарів щоденного споживання.

Що стосується орендних ставок у Києві та передмісті, які зростали три роки поспіль, у першому кварталі 2020 року вони залишалися на рівні $4,0–5,8 за кв. м на місяць для класу А та $3,2–3,8 для класу В.

Ближче до споживача

Хоча сегмент логістичної нерухомості розвивався активно й до цього, зараз досить сильно прослідковуються актуальні напрями сегменту, які підсилились у зв’язку з подіями у світі.

Тренд «останньої милі» стає як ніколи актуальним. Така доставка визначається як переміщення вантажів від транспортного вузла до кінцевого пункту: як правило, це особисте місце проживання або роботи. Основна мета логістики останніх миль - якомога швидше доставляти товари кінцевому користувачеві. Наразі споживач не готовий чекати 3-5 днів, а хоче отримати товар в найкоротший строк.

Цю думку підтверджує і Дмитро Омельчук, експерт з нерухомості: «Зараз на ринку логістичної нерухомості як ніколи відчувається збільшення конкуренції за клієнта. Цікаво, що у боротьбу за кінцевого споживача вступив не тільки великий бізнес, а й малий з середнім. Готовність швидко реагувати на зміни та близькість до кінцевого споживача є значною перевагою останніх двох сегментів. Усі компанії прагнуть доставляти продукцію до споживача в найкоротший час».

Новий формат Urban Logistics та Light Industrial стає цікавим для багатьох сегментів бізнесу. Але потрібно розуміти, що якісної логістики такого формату останнім часом побудували вкрай мало, а ринку доводиться обирати з того, що є. В основному це пов’язано із доволі високою, у порівнянні із ділянками за межами міста, вартістю землі. До того ж, у місті все складніше стає знайти ділянки, що будуть актуальними для девелопменту саме складської нерухомості. Тому пропозиція на такі типи складів завжди є умовно обмеженою.

Експерт наголошує, що не слід забувати так зване «емпіричне правило», яке є стандартом для всього світу: якщо вартість землі складає понад 50% від загальної вартості будівництва, необхідно розглядати можливість будівництва висотних, багаторівневих чи суміщених складів. Під суміщеними мається на увазі складські проекти, які можуть розміщувати у собі якісні офісні будівлі на фасадній частині, кафетерій, рекреаційні зони для співробітників, та необхідну кількість паркомісць. Такі рішення дозволяють оптимізувати економічну модель проекту та збільшити орендну площу та орендний дохід.

Якщо деякі тренди ми могли відстежувати й раніше, то інші з’явилися завдяки загостренню ситуації з COVID-19. Інформаційне середовище заповнили гасла про соціальну дистанцію та ретельну дезінфекцію простору та предметів, що нас оточують. Роберт Лубанді, директор логістичної компанії, підкреслює, що для ланцюгів доставки та процесів на складі виникають нові функції безпеки та якості. Продукти повинні бути дезінфіковані перед відправкою замовнику й упаковані асептично, тобто за допомогою спеціальної сукупності заходів, спрямованих на запобігання інфікуванню ран чи організму в цілому.

«Соціальна відстань, яка супроводжує нас, стане новою поведінковою моделлю споживача. Через це торговельна нерухомість вже зараз виходить за межі житлових районів суто у центрі міста. Як результат, зростатиме потреба в спеціалізованих приміщеннях для зберігання на місцях», - коментує Лубанді.

До слова, вихід в онлайн та омніканальність - нові реалії для багатьох представників рітейлу. Подальший розвиток онлайн-торгівлі призведе до необхідного нарощування потужностей для зберігання. При цьому сервісність та якість обслуговування мають залишатись на першому місці разом із показниками часу доставки та доступності товару.

Міжнародний досвід

Логістична нерухомість у кожній країні переживає наслідки коронавірусу по-своєму. Наприклад, рівень заповнення логістичної нерухомості в Європі залишається на високому рівні 84,5% та перебуває дещо на іншій стадії розвитку, ніж в Україні. Ми тільки починаємо вивчати нові формати та досі потребуємо великих логістичних центрів, яких уже достатньо в Європі. А в Центральній Європі починається боротьба не за кількість логістичних центрів, а за якість, велику увагу звертають на економічне використання ресурсів.

«Якість логістики та виробничих будівель може мати вирішальний вплив на орендарів, особливо це важливо для багатонаціональних корпорацій. Деякі логістичні парки намагаються перейти на відновлювані джерела енергії та відмовляються від традиційних. Це, безумовно, зацікавить нових власників або орендарів», - звертає увагу Ерік Штефанович, експерт з нерухомості.

Зростає попит на використання екологічних матеріалів при будівництві або реконструкції логістичних центрів.

«Я бачу великий потенціал у ревіталізації та використанні нових територій та просторів, яких достатньо і в Празі, і в Братиславі. Логістичний сегмент вже давно на піку й має відносно хороші позиції в Чехії та Словаччині в довгостроковій перспективі», - коментує Ерік.

Ця ситуація вказує на вірогідне зміщення виробничих потужностей ближче до споживача, а також створює додаткові умови для зменшення залежності від Китаю. Безпосередньо для України це додає більше можливості для зацікавленості іноземних інвесторів.

Дорогу інноваціям

Крім посилення попиту та зростання потреб у складських об’єктах формату urban logistics, розташованих у межах міста або максимально наближених до нього, вже зараз можна виділити основний тренд, який буде супроводжувати сегмент наступні декілька років як в Європі, так і в Україні. Дигіталізація, автоматизація та робототехніка - новий вектор майже кожної компанії на ринку нерухомості. Зменшення залежності від людської праці та персоналу у сфері транспорту, логістики й складування стане важливим елементом для більшості компаній.

«Оптимізація та взаємозв'язок між логістичними центрами та їх транспортний зв’язок стануть більш інтенсивними та розвиненими. Також на сегмент значною мірою вплине запуск робототехніки. Криза - це явище циклічне, треба бути готовим до непередбачуваних ситуацій. Зелені стандарти будівництва, «активні будівлі», що виробляють енергію, розумні концепції перепланування для майбутніх потреб - все це змінить ринок. І ми повинні бути готовими та сприяти цим змінам. Я завжди підкреслюю важливість впровадження інновацій. Україні потрібно перестати спостерігати та почати активно діяти, тільки тоді ми зможемо відчути якісні зміни у сегменті», - відзначає Вольфганг Гомерник, експерт з нерухомості.

З ним погоджується і Дмитро Пасенков, який наголошує, що впровадження інновацій допоможе мінімізувати втрати у випадку настання таких непередбачуваних обставин, як теперішній карантин, пов'язаний із коронавірусною інфекцією у світі. Все це буде впливати й на попит на великі складські комплекси формату big box з боку великих гравців у галузі онлайн-торгівлі, які за момент карантину збільшили обсяги товарообігу через свої мережі/торговельні платформи.

Наслідки та вплив COVID-19 на будівельну галузь складно оцінити в абсолютному вимірі у довгостроковій перспективі. Зрозуміло, що багато що буде залежати від кон'юнктури ринку та ситуації в країні. В Україні карантин ще продовжили, що позначиться і на галузі складської нерухомості. Але вже зараз стає зрозуміло, що  нові тенденції на ринку логістичної нерухомості змінять підхід до складських приміщень не тільки в Україні, а й у світі.

 
Ранее мы писали о правилах вывоза строительного мусора