Ринок нерухомості:
наслідки карантину
Пам’ятаєте, вийти з карантину ми повинні були ще 3 квітня? Вже тоді було зрозуміло, що це історія не на три тижні, але ось нарешті довгоочікувані послаблення, які дозволяють нам повернутися до майже звичного життя. Карантин, без перебільшення, залишив свій слід на кожній людині, бізнесі та компанії, але слід цей дуже відрізняється: хтось працював з посиленим навантаженням, хтось зовсім зупинився. Навіть галузь будівництва та нерухомості переживала цей час по-різному, повідомляє експерт з нерухомості.
Житло
За словами учасників ринку, п’ята частина будмайданчиків призупинилася під час карантину. Очевидно, це несистемні забудовники, які працюють за рахунок надходжень грошей покупців і у яких немає власних фінансових ресурсів. При цьому великі гравці продовжували будувати, навіть незважаючи на труднощі з доставкою своїх співробітників на майданчики і несанкціоновані перевірки.
Затримки, які зараз виникли, цілком в рамках тих допустимих відхилень, які і так стабільно відбуваються на будівельних майданчиках. Тому говорити про істотне зниження цін, а особливо на об'єкти, які перебувають на фінальній стадії реалізації, не варто. В окремих об'єктах, які і до карантину не були затребувані, можна прогнозувати зниження цін, але середню температуру по ринку ми побачимо тільки до середини осені.
Зараз ми бачимо зростання попиту на об'єкти, які так чи інакше пов’язані зі здоров’ям і здоровим способом життя - вони розташовуються в чистій зоні, невеликої поверховості, будуються з екологічних матеріалів із застосуванням сучасних інженерних систем, в них є можливість самоізолюватись, але при цьому не знижувати рівень свого комфорту.
При цьому люди, як рахували, так і рахуватимуть свої гроші. За період карантину велика кількість людей залишилося без роботи або їм скорегували зарплати, тому незважаючи на колосальний відкладений попит, покупці будуть звертати свою увагу на об'єкти, в яких дотримано співвідношення ціна/якість.
Вже очевидно, що пандемія внесе корективи в створення інфраструктури майбутніх житлових комплексів - виростуть вимоги до епідеміологічної безпеки, розмежовуватимуться входи і виходи, приміщення стануть більшими, а зелені зони масштабнішими і різноманітнішими. Парк всередині житлового комплексу буде більшою перевагою, ніж енний магазин. Чи надовго це? Як часто трапляється на ринку нерухомості України, кожна нова системна криза диктує нові умови - поки вони такі.
Офіси
Незважаючи на те, що офісні центри не припиняли працювати, оскільки держава не давала прямої заборони, фактично у їхніх резидентів не було можливості там перебувати: по-перше, при зупиненому громадському транспорті туди неможливо було дістатися, по-друге, на перших порах у продажу не було ні масок, ні санітайзерів, щоб забезпечити безпечну взаємодію людей в офісі. Тому більшість компаній спробували максимально швидко переформатувати свою роботу в віддалений режим.
При цьому далеко не всі власники площ пішли на зустріч своїм орендарям і скасували або хоча б знизили орендні платежі, особливо це стосується великих БЦ. Частина історій з демонстративними переїздами потрапила в публічну площину, але в червні ми будемо спостерігати це вже як масове явище - близько 30% орендарів, яким не надали знижки, приймуть рішення про зміну локації.
Після завершення карантину почне набирати обертів і тенденція щодо оптимізації існуючих площ. Ті, хто сидів в 600 кв. м, спробують втиснутися в 300 або навіть 200. Багатьом компаніям карантин показав, що офіс - це місце для переговорів і зберігання документів, відповідно він не потрібен таких розмірів.
Тому в майбутньому зміниться підхід до проектування офісів: виникне таке поняття, як гнучкий офіс, а безпека стане наріжним каменем. Все це відіб'ється в плануваннях і технічному оснащенні. Крім того, саме час реалізовувати в Україні концепцію «живи, де працюєш, працюй, де живеш». Вертикальні МФК, коли ти спускаєшся з верхнього житлового поверху вниз, - ідеальне місце для творчості і роботи, а як показав карантин, ще й безпечне.
ТРЦ
Карантин практично повністю зупинив роботу торговельної нерухомості України. З усіх традиційних орендарів дозволено було працювати тільки продуктовим магазинам, аптекам, поштовим та банківським відділенням.
Внесок якірного орендаря і декількох невеликих лотів до загального доходу ТРЦ - досить низький, тому що заробляє він на високомаржинальних торгових галереях, які були закриті. Відповідно торгові центри несли колосальні збитки, адже обслуговування, яке місцями навіть збільшилося, ніхто не відміняв.
Але переживши перший шок, девелопери і ритейлери почали домовлятися про скасування орендної плати до завершення карантину. Така стратегія дозволить орендодавцям зберегти своїх орендарів і вийти з карантину без втрат. Торгові центри, які відмовилися йти таким шляхом, після карантину можуть відкритися з вакантністю 20-30%. Причому це стосується не тільки невеликих лотів, орендарями яких найчастіше є приватні підприємці, але і досить великих мереж, які орендували великі площі.
Прибутковість ТРЦ, як девелоперського проекту, безпосередньо залежить від середньої ставки по об'єкту. В об'єктах, з яких тікають орендарі, ми точно побачимо зниження ставок. Крім того, ті об'єкти, які планували відкритися в цьому році, будуть змушені коригувати свої плани по прибутковості, а значить, почати помірно знижувати ціни, щоб залучити орендарів на ще не заповнені площі.
При цьому катастрофічного падіння на ринку не буде. Навіть у разі відтоку орендарів і зниженні орендних ставок грамотний менеджмент зможе забезпечити підтримку робочого стану торгового центру і його швидке відновлення. Професійні та успішні торгові центри навпаки стануть ще кращими і комфортнішими, оскільки врахують всі помилки, які спливли під час карантину. Ті ж ТРЦ, чиї концепції себе пережили, підуть на реконцепцію.
Тому яким би складним і довгим нам не здавався період карантину, він однозначно трансформує майбутнє ринку, - я впевнений, що будь-які турбулентності його тільки загартовують і роблять кращим.
Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання
Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.
Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.