Повышение цен на жилье, новый закон и долгострои. Почему эксперты говорят, что это хорошо?

Естественный отбор,
цены на жилье и гарантии

Новые правила игры на строительном рынке запустят естественный отбор среди застройщиков, пережить который смогут не все игроки.

Напомним, профильный парламентский комитет продвигает законопроект, который существенным образом изменит подход застройщиков к реализации будущих проектов.

Прежде всего это касается защиты инвесторов, которые фактически получат права собственников еще непостроенного жилья. Документ предусматривает, что одной из гарантий такой защиты фактически станет строительство жилья не за счет покупателей, а за счет собственных средств девелоперов.

Застройщиков станет меньше

По оценкам самих строителей, сегодня только 20-25% строящегося жилья, например, в Киеве ведется за счет средств застройщиков, и по большому счету не зависит от покупательской активности.

Еще в конце 2019 года данная тенденция считалась довольно революционной, ведь в основном застройщикам, чтобы начать объект, достаточно было до 5% от сметной стоимости будущего строительства (чтобы выйти на площадку, потратиться на фундаментные работы и активно продавать, а уже средства с продаж направлять на строительство).

Но карантинный кризис внес свои коррективы, говорят строители.

Те проекты, строительство которых ведется за счет застройщиков, в меньшей мере подвержены кризисным явлениям. Преимущественно в таких объектах строительство не прекращалось и не приостанавливалось. То есть, наличие финансового ресурса позволяет застройщику строить без оглядки на покупательскую конъюнктуру рынка.

"Данный законопроект, в зависимости от того, когда он будет принят, только ускорит процесс "естественного отбора" на рынке: останутся лишь надежные стабильные компании, у которых достаточно средств для строительства объектов без привлечения средств инвесторов. Практически полностью исчезнут компании, которые строят лишь одиночные проекты, рассчитывая исключительно на активность покупателей", – отметил эксперт по недвижимости Александр Изаров.

Помимо этого, говорят застройщики, станет невозможным для ведения бизнеса так называемый принцип "пирамиды": когда компания средства с продажи еще неготового объекта направляла в старт реализации нового проекта (как раз это и называют одной из причин краха компании "Укрбуд").

Читайте:

Что с недостроями "Укрбуда" и почему снова протестуют вкладчики

По примерным оценкам участников рынка, количество компаний-застройщиков может сократиться более чем на 1/3. С рынка могут уйти малоизвестные компании, а процент объектов, которые будут реализовываться в партнерстве 2-3 компаний, из существующих 17-20% может вырасти до 25-30%.

Рынок меняется: меняются форматы жилья – уже сейчас до 30% всех новых объектов дают возможность будущим покупателям приобрести не просто качественную квартиру, а поменять образ жизни, сделать свою жизнь значительно комфортней. Объекты таких форматов учитывают существенно возросшие требования покупателей по части создаваемых объектов инфраструктур.

Например, уже сейчас речь идет не просто о наличии коммерческих площадей в структуре ЖК, а концептуальной инфраструктуры, продуманной до мелочей вплоть до встроенного ТРЦ, коворкинга, сетевого продуктового супермаркета), рекреационных возможностей – наличие на территории ЖК своего мини-парка или сквера, лаунж-зон, игровых площадок и пр.

Естественно, чтобы реализовать подобные проекты, застройщику нужны собственные средства. Здесь есть прямая взаимосвязь: чтобы строить востребованные жилые комплексы необходимы средства застройщиков.

"Считаю, что помимо изменений в структуре строящегося жилья, конечно же должен изменится подход к инвесторам, деньги которых должны быть защищены на законодательном уровне. Вместе с тем, навскидку, затраты на подготовку проекта могут увеличится на 15-20%, что также может отразиться на ценовой политике компаний. А сроки на подготовку нового проекта к строительству вырастут на 3-4 месяца. Но такие затраты будут оправданы, ведь рынок станет более цивилизованным, а доверие к застройщикам вырастет в разы", – говорит Александр Изаров.

Защита инвесторов

По мнению участников рынка, для прозрачного рынка первичной недвижимости, для его развития, необходимы базовые реформы, такие как внедрение Единой электронной системы в строительстве по тем принципам, которые заложены в принятом соответствующем законе, а также еще два важных закона: о защите прав инвесторов и о решении проблемы долгостроев.

При этом все эти шаги должны быть не разделены во времени, а желательно, чтобы их внедрение было синхронным, считают застройщики.

Читайте:

Стройки останавливаются, аренда і продажи жилья значительно упали. Что происходит на рынке недвижимости столицы

Если говорить о защите прав инвесторов, то обсуждаемый законопроект способен радикально изменить деятельность застройщиков.

Во-первых, существенно минимизируются риски от вложения в первичный рынок. Ведь согласно предложениям депутатов, заказчик строительства после получения разрешения на строительство, становится собственником будущего дома или ЖК.

Соответственно, приобретающий квартиру инвестор, например, на стадии котлована также получает права покупателя, ведь его инвестиция – это договор купли-продажи на будущую квартиру.

Во-вторых, как уже было сказано, законопроект предусматривает, что строительство будущего жилья особенно на начальных этапах, будет вестись за средства застройщиков.

"Вводится т.н. гарантийная часть площадей в строящемся объекте, которые нельзя продавать до ввода объекта в эксплуатацию (на данный момент речь идет о 10-13% от суммарной площади объекта). Это также позитивно повлияет на активность инвесторов на рынке, они тем самым получают дополнительные гарантии финансовых возможностей застройщика", – отметила эксперт по недвижимости Анжелика Саакян.

В-третьих, закон может существенно повысить ответственность застройщиков за строки сдачи объекта. И если будут нивелированы все бюрократические проволочки и Единая электронная система в строительстве заработает так, как планировалось, то те застройщики, кто строят за собственные, а не привлеченные средства, вложатся в срок.

Читайте:

Просто не заважайте: що треба зробити, щоб будівництва не зупинялись?

В-четвертых, с принятием такого закона риски для инвесторов значительно уменьшатся, и вполне вероятно, что застройщики прибегнут к смене маркетинговой стратегии.

В-пятых, закон направлен на то, чтобы в будущем избавить рынок от появления новых долгостроев.

"Если раньше из-за рискованности вложений цена на котловане была на 25-30% ниже, чем на стадии ввода в эксплуатацию, то теперь стартовая цена может вырасти на 5-8%. То есть, в стартовых ценах могут быть учтены те «гарантийные» площади, реализацию которых застройщик начнет только после ввода объекта в эксплуатацию", – говорит Анжелика Саакян.

То есть, иными словами, защищенность инвесторов, которая заложена в данном законопроекте, может привести к росту стартовых цен. Но при этом конечная цена (на этапе ввода в эксплуатацию) целиком будет зависеть от рыночной конъюнктуры, от стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ, говорят застройщики.

Долгострои

Очень важным для рынка также является принятие закона о решении проблем с долгостроями.

На сегодняшний день только в Киеве, в связи с возникшим кризисом – как реакцией на 2-хмесячный карантин, в зоне риска находится более 70 строящихся объектов: это в основном объекты точечной застройки эконом-класса, где строительство ведется исключительно за счет инвесторов.

Кроме этого есть часть объектов комфорт и бизнес-класса, у которых помимо финансовых сложностей, существует ряд проблем, связанных с законностью строительства.

В целом по всей стране за последние 18-20 лет уже насчитывается около 200 долгостроев. То есть, проблема обманутых инвесторов, возможная новая волна долгостроев, могут просто загнать первичный рынок в тупик, говорят участники рынка.

В связи с карантином в более 20% строящихся объектов сроки сдачи будут смещены на 3-4 месяца, в более 25% - на 6 и более месяцев, в 20-25% объектов задержка со вводом в эксплуатацию составит от 9 до 12 месяцев, а в 15% - строительство затянется на 1 год и более.

На сегодняшний момент существует большой риск появления новых долгостроев. На вскидку можно говорить, что минимум 60-70 строящихся объектов находятся в зоне повышенного риска.

"На начало года в Киеве был шанс начать реализацию только 7% долгостроев: преимущественно тех объектов, где на момент остановки строительства было реализовано не более 30% квартир. Но при этом, каждый застройщик, не имея законодательной почвы, искал собственные пути по завершению того или иного проекта. Каждый идет своим путем, но любые действия застройщика должны быть направлены, прежде всего, на решение проблем с обманутыми вкладчиками", – заметила Анжелика Саакян.

Читайте:

АНОНС головних відеоконференцій та зустрічей будівельної галузі і ринку нерухомості (ОНОВЛЮЄТЬСЯ)

"Что такое проблема недостроев по существу – это необходимость вернуть инвесторам их квартиры. При этом сейчас реально решить ее только частично и только в тех проектах, как я уже упомянула, которые потенциально могут быть выгодны новому застройщику. Поэтому рынок нуждается в соответствующем законе, который бы на ряду с законом о защите инвесторов, мог вывести первичный рынок жилья на качественно другой уровень", – подытожила Анжелика Саакян.

 
ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"