Что со стройками и ценами на жилье? Как рынок недвижимости среагировал на коронавирус

Рынок жилья vs пандемия

Карантин – очень непростое время для бизнесов, где онлайн продажи практически невозможны. Рынок жилья – один из таких. Непростое это время и для инвесторов, обеспокоенных, как повлияют меры, предпринимаемые государством для защиты от эпидемии COVID-19, на цены, а также строительство домов и квартир. Как справляются с карантином застройщики Киева и области, как чувствуют себя отделы продаж в первую неделю карантина и повлияет ли пандемия на цены и темпы строительства?

“Удаленка” – не для всех

Сейчас часть девелоперов уже работает в удаленном режиме. Нужно отдать должное: обычно довольно консервативный и инертный бизнес застройщиков в этот раз показал оперативную реакцию на события. Это – хороший знак развития бизнеса в плане скорости принятия решений. С другой стороны, далеко не все подразделения компаний ушли работать “на дом”. Оставшиеся в офисе предпринимают меры по дезинфекции. 

Как правило, дома на карантине работают отделы маркетинга и PR, им подобные, т.е. все, чья работа может жестко не привязываться к присутствию в офисе или на объекте. Сотрудники получили удаленный доступ к рабочим местам, вся коммуникация происходит on-line или в телефонном режиме. Отделы продаж работают как в формате удаленного консультирования, так и по-прежнему открыты для посещения, но с предписанными мерами безопасности. 

Так, пресс-служба ХК “Киевгорстрой” сообщила, что все работают в штатном режиме. Центральный офис и отделы продаж открыты, менеджеры консультируют и продают недвижимость.

Продолжают работать отделы продаж “Интергал-Буд” – в полноценном режиме и в полном составе.

“Наши отделы продаж работают по обычному графику и также обеспечены всеми необходимыми защитными средствами. Правда, ради безопасности – по одному менеджеру в каждом отделе. Остальные – работают удаленно: консультируют по телефону, коммуницируют во всех возможных мессенджерах, обрабатывают запросы с сети и сайтов жилых комплексов. Последняя неделя – то время, когда люди стали больше проводить время в гаджетах и мы это ощутили, – сообщает Сергей Кучер, генеральный директор компании Edelburg Development. – Также большая часть сотрудников back office работает в удаленном режиме. Все остаются на связи и выполняют свои обязанности”.

В компании-региональном застройщике CBS Holding, по данным  Ярославы Чапко, директора по продажам и маркетингу, также  все отделы продаж пока работают в штатном режиме. Компанией приняты меры, призванные обеспечить безопасность работы.

Некоторые компании полностью отказались от работы offline. Так, компания “ОБРИЙ” с 17 марта перевела работу персонала центрального офиса в удаленный формат. Офисы отделов продаж работают исключительно в режиме online-консультаций.

Едва ли не первой компанией, консультирующей рынок недвижимости и активно работающей с застройщиками, введшей удаленный формат работы, стала SQM Experts. Еще за неделю до официального карантина сотрудники были отправлены на “удаленку”, а коммуникации переведены online.  

“Наша работа в целом основана на анализе данных статистики. В ситуации, которая сложилась, мы очень внимательно следили за развитием ситуации с вирусом в мире, анализировали цифры и динамику. И считаем, что есть определенный опыт западных стран, который нужно и важно внедрять вовремя, – говорит Женя Баглай, концептолог, основатель компании SQM Experts. – Именно поэтому мы полностью перешли в дистанционный формат работы, разработали правила и формат. Следует серьезно относиться к карантину, ограничить офлайн-общение к минимуму, избегать людных мест. Правила карантина следует воспринимать не как рекомендации или пожелания, а как серьезные дисциплинарные  требования. На кону – безопасность ваша и ваших партнеров”.

Сейчас, по словам Жени Баглай, большинство компаний, с которыми работает ее консалтинговая компания, перевели офисы на дистанционную работу. При этом спада в коммуникациях нет – все понимают ситуацию и спокойно работают, используя современные способы связи.

Сложная ситуация подтолкнула девелоперов к дальнейшему развитию цифровизации бизнеса. Многие компании перешли в телефонное или online-консультирование. 

Анна Лаевская, коммерческий директор компании “Интергал-Буд”, рассказала о плане действий компании по продажам и работе отделов продаж на ближайшее время. В него входит заочное консультирование и экспонирование объектов в режиме online.

Вся актуальная информация представлена в новом Телеграмм-канале компании, там же будут специальные условия и акции. Индивидуальную консультацию можно получить также по телефону или в Skype. Заявку на выбранную квартиру легко оставить, заполнив google-форму. В центральном отделе продаж компании также работает современная VR-комната, в которой покупатель может виртуально погулять по флагманскому проекту бизнес-класса INTERGAL CITY. 

“Мы меняем порядок организации просмотров демонстрационных квартир. Для всех покупателей в телеграм-канале будут доступны обзорные online-экскурсии по всем нашим шоу-румам, – сообщила Анна Лаевская. – Мы полностью отказались от групповых просмотров, однако готовы проводить индивидуальные туры по предварительной записи и в соответствии с рекомендациями МОЗ. Более того, предлагаем покупателю специальные антикризисные выгодные условия покупки по каждому комплексу отдельно. У нас продолжает действовать система длительной рассрочки от застройщика с возможность погасить ее досрочно без штрафных санкций”.

Общение с клиентами  в CBS Holding, по словам Ярославы Чапко, максимально переведено в online-режим. Потенциальные покупатели могут задать любой вопрос он лайн в одном из мессенджеров, при необходимости получить консультацию, планировку, записаться на просмотр на удобное им время. “Мы подготовили для наших инвесторов, а также для всех тех, кто интересуется нашими проектами и недвижимостью в целом, интересные материалы, обзоры, которые планируем публиковать в социальных сетях в течение периода карантина. Так мы поддерживаем контакт с потенциальными покупателями, не даем повода забыть о нас”, – отметила Чапко.

Тотальная дезинфекция 

Работающие отделы продаж застройщиков проводят усиленные санитарные мероприятия. В ход идут практически все мероприятия по санитарной безопасности – от влажной уборки до санитайзеров в офисах. 

В “Киевгорстрое” в отделах продаж регулярно проводят дезинфекцию и санобработку поверхностей столов и полов, регулярное проветривание. На ресепшене компания разместила санитайзеры для гигиены рук. На этажах центрального офиса дополнительно установлены диспенсеры з обеззараживающей жидкостью. В кабинетах есть средство для дезинфекции кожи. На входе в компанию можно померять температуру пирометром. 

Некоторые компании ужесточили меры безопасности еще до отмены транспортного сообщения. По данным Ангелины Деревлевой, директора по маркетингу и продажам ЖК бизнес-класса RiverStone, сотрудники офиса не пользуются общественным транспортом. Доставка необходимого  – только через курьеров с индивидуальными средствами защиты. Офис обеспечен антисептиками, сотрудники, как и требуется, регулярно моют руки и проводят прочие санитарные мероприятия.

В отделах продаж  “Интергал-Буд” усилили меры безопасности. Проводят постоянная влажную  уборку по графику с обработкой всех поверхностей антисептическими средствами, кварцевание помещений. Есть индивидуальные меры защиты для сотрудников и покупателей (маска, антисептики, витамины).

В компании Perfect Group всех сотрудников  обеспечили необходимыми средствами защиты: медицинскими масками, респираторами и средствами для дезинфекции. Соблюдаются все меры предосторожности в условиях карантина, а также ежедневно измеряется температура всем работникам. Более того, компания начнет сотрудничество с медицинскими учреждениями для помощи в приобретении необходимых медикаментов, средств защиты и оборудования.

CBS Holding обеспечил влажную уборку  во всех помещениях проводится по несколько раз в день с дезинфекцией поверхностей, регулярное проветривание. Дополнительно установили аромалампы с дезинфицирующими маслами, проводят кварцевание помещений. Закуплены дезинфицирующие растворы для рук, спиртовые салфетки. Руководители следят за состоянием здоровья сотрудников, при малейших симптомах простуды, сотрудников отправляют домой, и они не контактируют с клиентами. В отделах продаж одновременно находится не более 5 человек.

В Edelburg Development, помимо мер безопасности в офисе и отделах продаж, на всех строительных площадках проведены пояснительные работы касательно соблюдения санитарных норм и правил. Строителей обеспечили всем необходимым для индивидуальной защиты: маски, респираторы и дезинфицирующие средства.

Лиды, звонки, просмотры, сделки – что сегодня?

Как всякий форс мажор, карантин выбил рынок жилья из привычной колеи. Смотрим на ситуацию с лидами, звонками, просмотрами и сделками. Пока ситуация с количеством целевых звонков в отделы продаж разная, целиком сделать выводы девелоперы смогут позже. Так, по данным Алексея  Коваля, руководителя проектов Perfect Group, в компании наблюдается незначительный спад звонков, до 5-10% процентов.

В региональном CBS Holding, как сообщила Ярослава Чапко, количество целевых звонков еще на уровне докарантинного периода.

В ЖК River Stone (бизнес-класс) количество звонков и визитов начало стремительно сокращаться вместе с ростом курса доллара, сообщила Ангелина Деревлева. 

Константин Новофастовский, руководитель MarketCall Украина, работающей с застройщиками по предоставлению целевых звонков, в целом отмечает даже рост целевых звонков. Сейчас у компании ввиду карантина осталось 8 ЖК от трех застройщиков.

“Много отделов продаж закрылись на карантин и остановили активность рекламные кампании. Как результат, трафик распределяется между “Киевгорстроем”, “ИнтергалБудом” и прочими, кто не сдается. Плюс, из-за скачка доллара, динамика звонков не упала. Да, кто-то из покупателей передумал, но есть много тех, кто очень заинтересован в покупке, пока застройщики не пересчитали гривневую цену согласно новому курсу доллара”, – отмечает эксперт. На 17 и 18 марта, по данным Константина Новофастовского, количество целевых звонков даже выше среднефевральских показателей.

При этом, девелоперы наблюдают рост посещаемости сайтов. 

«Очень интересный тренд – люди ищут либо квартиры в домах на финальной стадии, либо выбирают совсем на перспективу”, - говорит Алексей Коваль. 

Ожидаемо, покупатели стали меньше бывать в отделах продаж. Но крупные компании тем не менее, говорят, что посетители есть. Так, по данным пресс-службы “Киевгорстроя”, люди продолжают посещать отделы продаж холдинга. Сокращение посетителей отметили в Perfect Group и в CBS Holding. Online-коммуникации выручают. Но менеджеры продолжают активно работать с покупателями.

А вот со сделками на фоне роста доллара ситуация пока выглядит ободряюще. Как отмечает Ангелина Деревлева, “количество сделок (на понедельник, 16 марта) не сократилось – пока работаем по старым договоренностям”. Но по мнению специалиста, скорее всего на этой неделе продажи остановятся – паника сделает свое дело. 

В Perfect Group сейчас – увеличение количества сделок. 

“Особенно вырос спрос на 3х-комнатные квартиры, – говорит Алексей Коваль. -  Пока трудно проследить причины: это и желание вложить деньги, и неуверенность в банковских инструментах, и даже наличие свободного времени”. 

Стройка: пока все по плану

Пока компании ведут строительство своих объектов. Выполняются работы по графику на площадках ХК “Киевгорстрой”. Ведут все строительные работы ведутся по графику проекта производства работ в Edelburg Development.

Обещают вовремя, как планировалось, ввести в эксплуатацию объекты Perfect Group. 

“У компании достаточно финансовых ресурсов, задержек поставки стройматериалов нет: компания держит руку на пульсе и провела переговоры со всеми ключевыми поставщиками. Продажа недвижимости в новостройках не прекратилась. А учитывая ситуацию на валютном рынке и в банковском секторе, покупать жилье выгодно именно сейчас”, – отмечает Алексей Коваль.

В “Интергал-Буд” также обеспечена возможность достроить и вовремя сдать объекты. “Мы как застройщик прекрасно понимаем, что люди хотят покупать по-настоящему ликвидный продукт, который не обесценится из-за курсовых колебаний. Вероятность падения спроса на наших объекты крайне низкая. Для покупателя есть три ключевых маркера проекта: высокое качество строительства (сертифицированные материалы, надежные подрядчики, использование инновационных продуктов), концепт проекта (локация, инфраструктура в составе и вне проекта, благоустройство), а также надежность застройщика и ЖК. У компании “Интергал-Буд” достаточно средств для продолжения строительства и своевременной сдачи объектов. Вне зависимости от темпов продаж и ситуации с карантином”, – говорит Анна Лаевская. Более того, до 31 марта компания зафиксировала по своим столичным новостройкам курс доллара 25,5 грн.

Приходится девелоперам и вести “антипаническую” работу. “Сейчас наши менеджеры активно работают как с существующими инвесторами, так и с новыми клиентами. Если в первом случае у купивших просто паника, и их необходимо успокоить, объяснить, что объекты обязательно будут достроены, то со вторыми ситуация сложнее. С одной стороны, они понимают, что время для инвестиций самое правильно, но страх неопределенности пока еще преобладает”, – резюмирует Ярослава Чапко.

Время заработать?

Как всегда, есть те, кто от кризиса теряют, и те, кто зарабатывает.  Настает время спекулянтов – тех, кто не поддается кризисным настроениям, а ищет возможности для заработка, уверена Ярослава Чапко.

 “Цены на новостройки еще докризисные, а доллар вырос на 12-15%. По окончании карантина рост цен на новостройки будет неизбежным, что обеспечит спекулянтам неплохую доходность”, – отмечает эксперт. 

“Поэтому, учитывая ситуацию на валютном рынке и в банковском секторе, инвестировать в недвижимость выгодно сейчас”, – считает Сергей Кучер. 

Продаваться будут, по прогнозам Алексея Коваля, объекты на высокой стадии готовности у топовых девелоперов, спрос на них есть. При этом, квартиры будут дорожать, так как в себестоимости квадратного метра есть часть импортных составляющих. 

“Себестоимость квартир при любом курсе будет не меньше 650-700$ для комфорт класса, и больше 1000$ для бизнеса класса, – акцентирует руководитель проектов Perfect Group. -  Это минимальная сумма, во сколько обойдётся квадратный метр для застройщика”.

С учетом всех факторов, у компании Perfect Group – позитивный для рынка прогноз: падать в цене жилье не будет. Зато сейчас открыто окно возможностей для покупателей – люди могут выгодно приобрести квартиры сегодня, пока девелоперы не поменяли цены.

Что будет с ценами? Рост доллара, как правило, всегда влияет на ценообразование на “первичке”. По наблюдениям Ярославы Чапко, проекты в бизнес- и премиум-классах всегда номинируют цену в валюте, поэтому снижение курса гривни к доллару соответственно будет отражено в росте гривневых цен. Некоторые региональные рынки номинируют цены в валюте даже для проектов комфорт и эконом классов. Поэтому, стоит ожидать рост гривневых цен и для проектов бюджетного сегмента.

“Период длительного падения гривни в течение 2014-2018 годов позволяет выявить определенные тренды первичного рынка недвижимости, которые наблюдались в течение этого периода, – отмечает специалист. -  Скорее всего, в этом году мы будем наблюдать схожие тенденции.

1. Рост цен первичного рынка практически во всех сегментах происходил непропорционально росту курса доллара к гривне. То есть, темпы роста цен были существенно меньше, чем темпы роста доллара к гривне.
2. Рост цен первичного рынка происходило с лагом от 1 до 2 недель после каждого скачке доллара. За этот период девелоперы наблюдали за спросом и соответственно корректировали свои ценовые предложения.
3. Рост гривневых цен компенсировалось различными акционными предложениями – от рассрочки на долгий срок в прямых скидок, которые доходили до 30% (конечно, предполагаем и “креативную” работу маркетологов, которые добросовестно работали над лидогенерации, заманивая покупателей в отделы продаж “бешеными скидками”, которые в реальности оказывались специальными условиями для 1-2 квартир).
4. Волнообразный спрос на квартиры, особенно бюджетного сегмента, после каждого валютного скачка”.

При этом девальвация гривны традиционно привлекала больше покупателей на рынок новостроек. Это 2 категории: 

• те, у кого сбережения в валюте и они искали помещение для собственного использования. Они пытаются приобрести квартиру до того, как девелоперы пересмотрят гривневые цены.
• инвестиционные спекулянты – заработок на недвижимости давно стал отдельной отраслью предпринимательства. Если в прошлом году инвестиционные спекулянты работали в сегменте ОВГЗ, то в этом году есть все шансы их увидеть на первичном рынке жилья – ценовые колебания дают прекрасную возможность заработать от 20-30% годовых, при условии инвестиций в надежные застройки.

В сложившейся критичной ситуации очень рискуют проекты на ранних стадиях девелопмента. Из таких проектов выиграют те, которые покажут динамику строительства. На них, уверена Ярослава Чапко,  придется львиная доля спроса, преимущественно спекулятивного. 

Испытание на антихрупкость

Наш рынок недвижимости не раз переживал кризисы. Памятны всем последствия мирового кризиса и 2008 год, недавние 2014-2015 с войной и обвалом гривны, обвалом банковской системы и аннексией Крыма. 

“Оба эти периода, несмотря на крайнюю сложность ситуации, дали многое первичному рынку недвижимости. Они научили застройщиков выстраивать стратегию работы в непростых ситуациях, опираясь на платежеспособный спрос. И эти стратегии прошли испытание: стало понятно, что модель “привлекай деньги инвестора и строй за их счет” себя изжила, пришло время финансово грамотного девелопмента и клиентоориентированного сервиса, – говорит Анна Лаевская. – Стоит признать, что к эпидемии не был готов никто. Мы еще не ощутили реальных последствий, с которыми борется Китай, Италия, Германия и другие страны. Временные трудности, связанные с превентивными мерами защиты – абсолютно правильное и взвешенное решение. Однако паника, которая просачивается в информационном пространстве, неосведомленность и беспечность на данный момент могут сыграть злую шутку”.

Коронавирус уйдет, а покупатель на рынке недвижимости был и будет, уверена эксперт, потому что жилье остается лучшей альтернативой для сбережения инвестиций. Но правительству и бизнесу придется иметь дело с экономическими последствиями карантина и вируса. Это реальность, которую нужно принять и быть готовым выстоять.

Увы, пандемия не остановится на пару недель карантина. Как прогнозирует Ангелина Деревлева, вероятно, экономика замрет на 1,5-2 месяца. 

“Если Нацбанк справится с паникой, либо введёт ограничения на торговлю валютой, то рынок недвижимости начнет восстанавливаться к середине лета, – считает она. – Если же гривна продолжит падение, то прогнозировать не берусь. Кроме коронавируса в Украине на сегодня хватает проблем”.

По мнению Сергея Кучера, коронавирус и карантинные меры повлияют не только на первичный рынок недвижимости в нашей стране, но и приведут к снижению экономической активности в целом. “Я не уверен, что кризис уже начался. Но, думаю, что мы его прочувствуем и увидим через месяц-два. Замедления будут абсолютно по всем бизнес-направлениям, – говорит он. – И уже сейчас понятно, что возникнут трудности с материалами, сырьем и комплектующими – смещение сроков поставки из Европы неизбежно, заводы закрываются на карантин, закрыты и границы”.

Очень сложно придется компаниям без финансовой “подушки”:  “Компании, которые не имели финансового “плеча” и работали на граничных ресурсах, остановят стройки”, – уверен Алексей Коваль. 

Но кризис – это не только негатив и паника на рынке. “Всегда кризис – это испытание на антихрупкость для компаний и проектов, – говорит Ярослава Чапко. – Любой рынок не может существовать без кризисов и стрессов. Но рынок или компании, которые развиваются в благоприятной среде (что мы наблюдали в течение последних лет – постоянный спрос на квартиры, рост количества сделок, рост цен) не рассматривают угрожающие сценарии при планировании своей деятельности. В некоторых компаниях стратегическое планирование отсутствует, термин “сценарное планирование” вообще знает ограниченное количество специалистов в сфере недвижимости, а управление проектами происходит “день в день”.

Как следствие, такие компании не готовы к кризисам. Они игнорируют первые симптомы кризиса, наблюдают за конкурентами, пытаются продолжать работать в обычном режиме, и через некоторое время оказываются в тупике. “Рекомендую к чтению книгу Н.Талеба “Антихрупкисть” -  Как извлечь выгоду из хаоса”, – напоминает Ярослава, – в который он подробно рассматривает, как не попасть в такую ​​ловушку. Основной идеей книги является создание антихрупкого предмета, который бы мог не просто противостоять кризисам, но и становиться лучше и получать выгоду от ситуации. Если перенести это толкование антихрупкости на рынок недвижимости, то прежде всего, девелоперы должны беспокоиться за антихрупкисть своих проектов – тех ценностей, которые позволят сохранять спрос на квартиры при любом развитии событий”.

На жилье спрос будет всегда. В этом сегменте нет точки насыщения, ведь люди всегда стремятся обеспечивать для себя лучшие условия. Поэтому сегодня важно не просто продержаться и выжить, но стать сильнее, конкурентнее, лучше. Мир уже не будет прежним. 

Читайте также Карантин и рынок недвижимости: скупают квартиры и ждут обвала цен 


ЧИТАЙТЕ ГЛАВНЫЕ НОВОСТИ О КОРОНАВИРУСЕ, ПРОГНОЗЫ И СОВЕТЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЕЙ, переходите в спецтему "Короновирус и строителство - прогнозы и советы"