Перепродуєте нерухомість? Чекайте податкову

Як підготуватись до податкових донарахувань

Минулого року платники податків без застосування заходів стягнення погасили податкового боргу на суму 8,146 млрд грн, що на 65% більше за показник попереднього року (4,938 млрд грн), стверджують у Державній податковій службі (ДПС).

До того ж фіскальне відомство у 2019 році скоротило планові перевірки на 12%, до 4 600, а позапланові перевірки – на 24%, до 11 900.

Натомість, експерти стверджують, що цього року податківці активно «взялися» за фізичних осіб. Зокрема їх цікавлять ті, хто часто продають нерухомість і нерідко задіяні у схемах забудовників.

За продаж трьох та більше квартир на рік – донараховують податкові зобов’язання. Як захиститися від податкової розповів молодший партнер юридичної компанії Legal House, адвокат Дмитро Кулик.

Як і що відстежує податкова

Останнім часом податківці звертають особливу увагу на фізичних осіб, які здійснюють систематичну реалізацію нерухомого майна. По відношенню до деяких фізичних осіб навіть порушують кримінальні провадження за фактом ухилення від сплати податків.

Під пильне око податківців потрапляють фізичні особи, які продають квартири чи іншу нерухомість систематично, тобто три чи більше рази на рік, і, звичайно ж, отримують від продажу прибуток.

Які висновки роблять податківці:

• Якщо від систематичного продажу фізична особа отримує прибуток, то така діяльність є підприємницькою.
• Якщо діяльність підприємницька, то такі особи мають зареєструватися фізичними особами-підприємцями (ФОП).
• Якщо ти сплатив податки як фізична особа, а не як ФОП, то тобі їх донарахують як для ФОПів.

Хто кому підприємець

Але чи все так однозначно? Чи дійсно фізична особа, яка здійснює реалізацію власного нерухомого майна шляхом укладення нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу, хоч і більше 3-х разів на рік, повинна реєструватись як ФОП?

Як розмовляти із податківцями?

Аргумент перший. Сплачувати податки, передбачені для підприємців, зобов’язані лише зареєстровані підприємці.

Підприємництво – це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями).

Суб’єктами господарювання у розумінні законодавства, зокрема, є громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці.

Отже, фізичні особи можуть вважатись суб’єктами господарювання тільки за умови здійснення ними господарської діяльності і реєстрації їх як підприємців. І тільки тоді на них будуть розповсюджуватись обов’язки оподаткування доходу за правилами, встановленими для ФОП.

Реєстрація суб’єктом господарювання є добровільним рішенням фізичної особи. Чинним законодавством України не передбачено надання фізичній особі статусу ФОП в обхід встановленої процедури, в тому числі й примусово, за рішенням будь-якого суб`єкта владних повноважень.

Існують рішення судів, які визнають неправомірним примушування фізичних осіб реєструватись  суб’єктами господарювання. Якщо суб’єкти владних повноважень вдаються до таких дій, вони порушують принцип належного урядування, закріплений в рішеннях Європейського суду з прав людини.

Аргумент другий. Фізична особа-підприємець не є суб’єктом права власності в Україні

Уважно проаналізувавши положення законодавства, роз’яснення Міністерства юстиції і навіть роз’яснення власне Державної податкової служби можна дійти лише єдиного висновку – суб’єктом права власності може бути виключно фізична особа, а не фізична особа-підприємець.

При цьому власник дійсно має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності (за умови реєстрації), крім випадків, встановлених законом.

Таким чином, навіть за умови, що фізична особа, яка здійснює реалізацію власного нерухомого майна, вже зареєстрована підприємцем, то саме відчуження нерухомого майна все одно буде відбуватись від імені фізичної особи, бо ФОП не може мати у власності нерухоме майно, а отже і не може здійснювати його реалізацію.

Податкові органи самі ж роз’яснюють, що оскільки фізична особа – підприємець не може бути власником нерухомого або рухомого майна, то придбання, спорудження, будівництво такого майна та операції з передачі права власності на таке майно фізичною особою – підприємцем можуть здійснюватися нею виключно як фізичною особою.

Аргумент третій. При продажі об’єкту нерухомого майна за нотаріально посвідченим договором обов’язок сплати податків є виконаним в момент посвідчення такого договору.

Податковий кодекс говорить, що обов’язок платника податків щодо подання податкової декларації вважається виконаним і декларація не подається, якщо платник податків отримав дохід від продажу майна при нотаріальному посвідченні договорів.

При цьому, фізична особа, відповідальна за нарахування та утримання податку у разі нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майна, зобов’язана сплатити (перерахувати) податок до бюджету за місцем нотаріального посвідчення таких договорів.

Нотаріус посвідчує такий договір за наявності оціночної вартості нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору. І вже саме нотаріус звітує перед контролюючим органом про вартість посвідчених ним договорів та суми сплачених їх сторонами податків.

Тобто якщо ви посвідчили ваші договори у нотаріуса, то ви вже виконали умови Податкового кодексу щодо сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору з доходу від продажу нерухомості. При чому виконали свій обов’язок ще на момент нотаріального посвідчення відповідного договору.

Як сплачувати податки

Якщо ви фізична особа і продаєте нерухомість з нотаріальним посвідченням укладених договорів, то і податки ви маєте сплачувати як фізична особа, а не як фізична особа – підприємець, незважаючи на систематичність укладення відповідних договорів.

Донарахування фіскалами податкових зобов’язань з підстав здійснення підприємницької діяльності з продажу нерухомості без реєстрації ФОП не є «вироком». Поширена серед податківців практика не завжди буває бездоганно обґрунтованою. Звісно, кожна ситуація є індивідуальною. У випадку виникнення питань з боку контролюючих органів, платник податків буде змушений доводити протиправність їх висновків з самого початку і з урахуванням всіх обставин.

Але, в світлі того, що фізична особа несе відповідальність за своїми зобов’язаннями всім своїм майном, кожен контраргумент проти позиції контролюючого органу набуває неабиякої важливості.

Так що робити, якщо ви вже отримали податкове повідомлення – рішення? Вихід один – оскаржувати.