Чи можна оформити квартиру, придбану в іпотеку від ліквідованого банку

Як оформити квартиру, придбану
у ліквідованого банку?

Клієнти ліквідованого банку «Надра» зіткнулися з новою проблемою. Нотаріуси відмовляють їм в оформленні права власності на квартири, придбані в іпотеку. Формальний привід – відсутність представника банку. Й такі вимоги частково обґрунтовані, але закон передбачає вихід із ситуації. Який саме, спеціально для Mind пояснює Руслан Губський, адвокат АО CREDENCE.

З якими перепонами стикаються новосели?

Практика свідчить, що зазвичай нотаріуси (державні реєстратори) вимагають обов’язкової присутності представника банку-іпотекоутримувача реєстраційних дій з майном, що було придбано за кредитні кошти. Вони вважають, що саме іпотекоутримувач (у нашому випадку – банк) є належним заявником у процедурі скасування державної реєстрації іпотеки та заборони на відчуження майна, і тому лише представник банку може подати таку заяву. Нотаріуси навіть не звертають уваги на те, що у людини в наявності є лист (заява) від банку, в якій підтверджено факт сплати кредиту в повному обсязі та міститься прохання зняти заборону.

Водночас деякі нотаріуси згодні прийняти заяву від боржника, але вимагають наявності у громадянина, з яким свого часу банком було укладено кредитний договір, листа-повідомлення від банка про виконання кредитного договору і, відповідно, припинення іпотеки.

Чому присутність представника банку необов'язкова?

Що стосується вимоги про обов’язкову присутність представника банку, то така позиція нотаріусів швидше шаблонна практика, а не непохитна норма. Спеціальним нормативно-правовим актом у питаннях вчинення реєстраційних дій щодо права власності на нерухомість є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Пункт 3 частини 1 статті 2 цього закону прямо вказує, що заявником у питаннях набуття, зміни та припинення іпотеки може бути «особа, в інтересах якої встановлено, змінено або припинено іпотеку, або уповноважені нею особи».

А особою, в інтересах якої іпотека припиняється, є якраз громадянин, який свого часу отримав кредит під заставу нерухомого майна, чи майнових прав. Тому наявність листа від банку про погашення заборгованості та припинення іпотеки має бути достатньо для вчинення реєстраційної дії.

Для вчинення відповідної дії про припинення запису про іпотеку (обтяження) нотаріусу має бути наданий лист-повідомлення від банку про виконання громадянином кредитних зобов’язань, а отже, і про зникнення підстав для продовження іпотеки. Замінити такий лист може заява від представника банку, уповноваженого відповідною довіреністю, яку він особисто подає нотаріусу.

Коли справді можуть відмовити у реєстрації житла?

Відмова нотаріуса в скасуванні іпотеки і відповідного обтяження цілком обґрунтована лише у випадку, якщо у людини немає ані листа, ані можливості залучити представника банку.

Тобто для уникнення цієї ситуації громадянам, які виконали усі свої кредитні зобов’язання перед банком, належить вимагати від банку надання листа-повідомлення про закінчення кредитних правовідносин та про припинення іпотеки і скасування заборони. При цьому той факт, що відповідний банк знаходиться в стадії ліквідації, не є підставою для відмови у наданні такого листа. Згідно з положеннями статей 37 та 48 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» ліквідатор банку, призначений Фондом гарантування вкладів фізосіб, має право вчиняти будь-які дії від імені керівництва банку, а отже саме він може надавати відповідні документи для державної реєстрації припинення іпотеки.

Як же діяти, щоб отримати квартиру у власність?

У тому випадку, коли в громадянина є відповідний лист-повідомлення від банку, в якому наявні всі необхідні для вчинення реєстраційної дії відомості (а це дані банку, особисті дані позичальника, відомості про об’єкт нерухомості, на який накладено іпотеку, відомості про кредитний договір та про його повне виконання), але нотаріус відмовляє в припиненні іпотеки та скасуванні заборони, посилаючись на необхідність особистої присутності представника банку, дії нотаріуса фактично є неправомірними. Таку відмову необхідно належним чином зафіксувати та оскаржувати в судовому порядку.

Статтею 49 Закону України «Про нотаріат» нотаріусу забороняється безпідставно відмовляти у вчиненні нотаріальної дії. На вимогу особи, якій відмовлено у вчиненні нотаріальної дії, нотаріус повинен викласти причини відмови в письмовій формі і роз’яснити порядок її оскарження. На винесення такої постанови нотаріусу дається три дні з моменту звернення.

У тому ж випадку, коли за наявності усіх доказів виконання кредитних зобов’язань у людини відсутній лист-повідомлення від банку, то претензії треба пред’являти не до нотаріуса, а до адміністрації банку. У випадку ПАТ «КБ «Надра» – це ліквідатор банку, відомості про якого можна знайти тут. 

Дії ліквідатора (наприклад, відмову видати відповідну заяву), у свою чергу, можна оскаржити або у Фонді гарантування вкладів фізичних осіб, або у суді.

Якщо ж ліквідаційна процедура у банку припинена та банк виключено з реєстру, єдиною можливістю скасувати запис про обтяження (іпотеку) залишається звернення до суду з позовом. Визначитися з належним відповідачем та предметом позову в цьому випадку людині без юридичної освіти буде досить складно, тому їй краще звернутися до юриста.

Читайте також Банк забирає житло по іпотеці? Як зберегти дах над головою