Необхідні системні рішення: що робити з довгобудами та недобудовами

Біль будівельного ринку: довгобуди і недобудови

На початку лютого під стінами Верховної Ради пройшов мітинг ошуканих інвесторів декількох ЖК, що зводяться по всій країні банком «Аркада». Його учасники вимагали ухвалити системне рішення щодо українських недобудов. Це не перша подібна акція. І не остання. На законодавчому рівні досі не затверджено жодних механізмів добудови «заморожених» проєктів. Немає навіть документально прописаних понять «недобудова» або «довгобуд». А ось інвестори, що постраждали від недобросовісних забудовників, є. За попередніми підрахунками профільних громадських організацій, загалом в Україні таких близько 200 000 осіб.

Звідки беруться недобудови? Початкове бажання забудовника обдурити інвесторів – причина незначної кількості «завислих» об'єктів. Уся справа в бізнес-моделі. До моменту закладки фундаменту житлового будинку будівельні компанії, залежно від проєкту, вкладають у середньому 20–30% інвестицій. Далеко не у всіх забудовників є необхідна кількість грошей, тому вже на початковій стадії часто залучаються великі приватні інвестори.

При цьому продажі квартир починаються (і так було навіть у «ситі» докризові роки, коли працював ринок іпотеки і щорічне зростання цін квадратного метра становило 50–70%) на етапі котловану. Щоправда, зараз девелопери стали переносити старт продажів на пізніші терміни, коли об'єкт стає помітним для покупця.

Звісно, бувають винятки, але в переважній більшості учасники всього будівельного процесу зацікавлені в отриманні прибутку, що можливо лише при успішному завершенні проєкту.

Багато заморожених проєктів залишилося після криз 2008 і 2014 років. Значну їх частину вже перекупили і завершили інші компанії. Або добудовують зараз.

Що відбувається з недобудовами? Найчастіше недобудова – це не просто котлован. Це може бути готова будівля, і в ній навіть можуть жити люди, але будинок не введено в експлуатацію та/або частково не підключено до мереж.

Доля недобудови залежить від її юридичної чистоти й економічної привабливості. Загалом існують три сценарії, за якими розвивається ситуація з проблемними об'єктами житлового будівництва.

1. Проєкт завершує інший девелопер

Найбажаніший варіант для інвесторів – коли проєкт підхоплює інший забудовник. Наприклад, ЖК «Артеміда» у 2004 році почала будувати компанія з іноземними інвестиціями «Міханікі Україна», що представляє інтереси грецької групи компаній Michaniki. Але через кризу терміни реалізації постійно переносилися. Згодом проєкт змінив кілька власників, а добудувала його корпорація «Укрбуд».

За час своєї діяльності корпорація завершила чотири недобудови. Але, у результаті переділу ринку і розтрати грошей менеджментом, компанія «Укрбуд Девеломпент», що займалася в корпорації будівництвом житлових будинків, опинилася на межі банкрутства. І всі її проєкти, а це 25 ЖК, були передані холдинговій компанії «Київміськбуд».

Які проєкти цікаві забудовникам? Юридично максимально чисті й такі, в яких кількість непроданих квартир дозволяє покрити витрати на добудову об'єкта. 

Невелика кількість постраждалих дає можливість безболісно – без фінансових втрат – побудувати багатофункціональний комплекс.

2. Недобудова стоїть пусткою

Найзнаменитіший довгобуд Києва – ЖК «Дніпровські вежі». Будівництво експериментальних будинків почалося в 1999 році на замовлення ГУ внутрішніх військ МВС України. Частково проєкт фінансувався з бюджету, частково силами інвесторів.

Усього, за даними Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, у будівництво цього комплексу вклали понад 200 млн грн – близько 120 млн грн виділила держава і близько 90 млн грн внесли 300 приватних інвесторів. Проєкт переходив до різних девелоперів, але через суттєві помилки в проєктуванні ніхто його так і не завершив.

3. Інвестори добудовують будинок своїми зусиллями

Найпоширеніший варіант, коли інвестори об'єднуються і власними силами доводять будинок до введення в експлуатацію. У цьому випадку покупцям квартир доводиться вкладати додаткові гроші та наймати підрядні організації на добудову об'єктів. Наприклад, в Ірпені Київської області покупці квартир у будинку по вул. Лермонтовській, 2Д, після того як забудовник «відійшов від справ», створили ОСББ і власним коштом завершили будівництво та ввели об'єкт в експлуатацію.

Як системно вирішити проблеми довгобудів і недобудов? Розв'язання цього питання – завдання місцевої влади, впевнений президент Конфедерації будівельників Лев Парцхаладзе. Перш за все, необхідний аналіз проєктів, експертиза з точки зору безпеки та відповідності будівельним нормам. «Є об'єкти, які необхідно знести. Навіть незважаючи на кількість людей, які інвестували в них. Це непопулярний крок, але місцева влада повинна зрозуміти, що без нього питання незаконних будівництв буде вічним», – зазначає він.

За словами експерта, щоб упорядкувати ситуацію, необхідно ввести законодавче поняття довгобуду, а також створити Реєстр довгобудів (об'єктів). Один з варіантів – за аналогією з обліком «жертв» банків-банкрутів: кожен з постраждалих інвесторів повинен підтвердити свої майнові права, після чого його дані вносяться до реєстру.

Частково цей механізм вже прописаний у законопроєкті «Про особливості врегулювання добудови проблемних об'єктів житлового будівництва», розробленому профільним відомством за часів ексміністра розвитку громад і територій Олени Бабак. Однак документ викликав зауваження в експертної спільноти і зараз перебуває на стадії доопрацювання.