Головні тренди торгової нерухомості, що змінюють ринок

Фактори впливу на український ринок торгової нерухомості

Роздрібна торгівля — одна з найбільш ємних і динамічно розвиваних галузей в Україні. Найбільші гравці ринку ритейлу активно розвивають мережі магазинів, у країні з'являються все більше міжнародних брендів, а девелопери освоюють нові майданчики під будівництво торгових центрів. Чого слід очікувати від ринку торгової нерухомості в цьому році і які основні тенденції будуть впливати на його розвиток?

Активний розвиток торгових мереж

Останні кілька років в Україні динамічно масштабуються як місцеві, так і зарубіжні ритейл-оператори. Серед найбільш активних на українському ринку міжнародних гравців можна виділити турецьку мережу LC Waikiki і польську групу LPP, що керує брендами Reserved, House, Mohito, Cropp і SinSay. А серед українських — компанію Intertop Ukraine, fashion-бренд Vovk і мережу супермаркетів Сільпо, яка все частіше входить в число якірних орендарів торгових центрів.

Активізація ритейлерів не дивна: зростання української економіки і збільшення реальних доходів громадян позитивно позначаються на виторгзі магазинів. У свою чергу, зростання доходів торговельних мереж реінвестується в масштабування бізнесу і зміцнення позицій на ринку.

Як приклад можна виділити бренди EVA і Varus українського бізнесмена Руслана Шостака. У минулому році вони зросли на 219 і 15 магазинів відповідно, а їх сумарний товарообіг вперше перевищив $1 млрд. У 2020-му вони продовжать активний розвиток, як і інші найбільші ритейл-компанії.

Нові ритейл-оператори

Поряд з наявними на ринку гравцями, в останні роки в країні з'являється все більше міжнародних брендів. У 2018 році в Україну безпосередньо вийшли шведський універмаг одягу H&M, турецькі Koton і De Facto, іспанський бренд товарів для дому Zara Home і японський Usupso. У 2019 році темпи виходу нових брендів в Україні трохи сповільнилися: в країну безпосередньо вийшов лише один великий міжнародний гравець — французька Decathlon, який відкрив вже два магазини в Києві.

Однак предметний інтерес світових ритейлерів до України зберігається і в 2020 році в країні чекають появи одного з найбільш очікуваних українцями брендів — шведської Ikea. У разі стабільного зростання української економіки приклад Ikea можуть наслідувати й інші ритейлери, поки що не представлені на місцевому ринку.

Дефіцит торгових площ

Масштабні плани ритейлерів з розширення мереж магазинів закономірно призвели до зростання попиту на торговельні площі. Як наслідок, рівень вакантності в найбільш популярних торгово-розважальних центрах України був на рекордно низькому рівні. Зокрема, девелоперська компанія Arricano, яка управляє чотирма ТРЦ в Києві і регіонах країни, заявляла про досягнення заповнюваності своїх об'єктів на 99,9%. Низьку вакантність фіксували і в столичних об'єктах інвесткомпанії Dragon Capital: ТЦ Піраміда — 0%, ТРЦ Aladdin — 1%.

При цьому практично у всіх найбільших ТРЦ країни сформовані великі листи очікування. Особливо помітна ця тенденція в регіонах України, де в останні роки практично не відкривалися нові великі ТЦ. У 2020-му році дефіцит торгових площ на регіональних ринках збережеться, тоді як у Києві з масштабним введенням в експлуатацію нових великих торгово-розважальних центрів, ситуація може змінитися.

Зростання орендних ставок

Дефіцит якісної торговельної нерухомості на тлі підвищеного попиту з боку ритейлерів дав можливість українським девелоперам підвищити орендні ставки. У найбільш популярних ТРЦ України вартість оренди в доларовому еквіваленті в середньому зросла на 20-25%. Ринкова кон'юнктура дає можливість компаніям, що управляють, диктувати свої умови і швидко заповнювати звільнені локації в разі виходу орендарів, або їх небажання співпрацювати на нових умовах.

Зростання орендних ставок може продовжитися і в поточному році. Особливо це стосується міст-мільйонників України, в яких нова пропозиція торгових площ буде вкрай обмежена — Львові, Одесі та Дніпрі. Що стосується Києва, то тут слід очікувати якоїсь стабілізації середнього рівня орендних ставок. Насамперед — за рахунок великого обсягу нової пропозиції, що готується до виведення на ринок.

Активізація девелопменту

В умовах підвищення орендних доходів можна відзначити активізацію девелоперської активності. У минулому році в Україні було введено в експлуатацію понад 300 тис. кв. м нових торгових площ. Найбільшими ТРЦ, відкритими в минулому році, стали київські Blockbuster Mall орендною площею близько 100 тис. кв. м, і River Mall орендною площею майже 55 тис. кв. м GLA. Втім, найближчі два роки можуть стати ще багатшими на запуски нових торгових об'єктів.

За нашими оцінками, в разі дотримання девелоперами заявлених термінів введення в експлуатацію, в 2020-2021 роках на український ринок може вийти рекордний обсяг нових торгових площ — понад 700 тис. кв. м. Найбільші ТРЦ, які можуть відкритися в найближчі роки, це столичні ТРЦ Respublika (139 тис. кв. М GLA), ТРЦ Ocean Mall (84 тис. кв. М GLA), ТРЦ Retroville (77 тис. кв. М GLA) і друга черга Rive Gauche (55 тис. кв. М GLA), а також харківські ТРЦ Нікольський (52 тис. кв. М GLA) і запорізький Alexander Plaza (48 тис. кв. М GLA). Посилення конкуренції

Відкриття нових великих ТРЦ закономірно призведе до посилення конкуренції на ринку торговельної нерухомості. Особливо в Києві, де очікується найбільший обсяг нової пропозиції. Населення столиці і купівельна спроможність киян ростуть не так істотно, як обсяги ринку торгової нерухомості, тому перерозподіл потоків покупців між діючими і новими торговими центрами неминучий.

В таких умовах девелоперам доведеться активніше боротися за залучення клієнта і збільшувати маркетингові бюджети. Грамотної концепції і хорошого пулу орендарів вже буде недостатньо. Все більшу роль в залученні трафіку в ТРЦ буде відігравати розважальна складова і фуд-корт. Ця тенденція вже проявляється як в Україні, так і на інших світових ринках. Частка розважальних і фуд-операторів в структурі орендарів ТРЦ продовжить рости і в 2020-му.

Реконцепція застарілих об'єктів

Відкриття нових сучасних ТРЦ найсильніше позначиться на роботі застарілих торгових центрів, відкритих 10 і більше років тому. Щоб мінімізувати відтік відвідувачів їм доведеться інвестувати в оновлення і реконцепцію своїх об'єктів. В іншому випадку, вони ризикують зіткнутися з виходом орендарів та істотним зниженням прибутковості. Втім, багато учасників ринку це розуміють і вже вживають необхідних для утримання позицій заходів.

Так, Dragon Capital в минулому році активно оновлював столичні торговельні центри Aladdin і Piramida, а також вінницький Sky Park. Очікується, що вже в цьому році інвесткомпанія почне будівництво другої черги ТЦ Piramida, яка дозволить залучити в торговий центр розважальних операторів і створити повноцінний фуд-корт. Значні зміни в концепції й тенант-міксі також відбуваються в київському ТРЦ Dream Town. А столичний ТРЦ Караван, який свого часу був одним з найбільш успішних торгових центрів країни, був змушений провести повний реконцепт, і в кінці 2019-го перезапуститися в форматі outlet.

У міру зростання конкуренції оновлення інших торгових об'єктів буде неминучим. Ті, хто не зможе відповідати новим вимогам споживачів і умовам ринку, будуть змушені його залишити.