Незаконна забудова, утопічні проєкції та Генеральний план Києва: чого чекати далі?

Що не так з Генпланом Києва

Наприкінці минулого року мер Києва Віталій Кличко презентував найзагальніші положення нового Генерального плану столиці, який нібито окреслює основні напрямки розвитку міста на найближчі 7 років та на перспективу в 20 років. Втім, ознайомлення із оприлюдненим "бріфом" і загальними показниками документа змушує говорити як про кричущу недосконалість "містобудівної конституції столиці", так і про приховані наміри батьків міста цілком легально перетворити столицю на "кам'яні джунглі".

Привид Генплану бродить Києвом

Проект Генерального плану забудови Києва-2040 (повний текст якого і досі офіційно не оприлюднено) наразі так і не передано, як раніше обіцяно паном Кличком, на формальний етап "громадського обговорення". За інформацією нашого джерела в Київраді, яке воліє не називатися, повного тексту Генерального плану і досі не існує.

Річ у тім, що Міністерство культури України ще й досі "затверджує" історико-архітектурний опорний план, який фактично є основою "генерального" документу. Як повідомляє джерело, раніше в Мінкульті обіцяли мерії, що затвердять "спецплан" ще в листопаді минулого року. Проте цього не зробили (ймовірно, через тривання кулуарних перемовин щодо "правильних" домовленостей із девелоперами в сенсі будівництва у тих же таки буферних зонах).

Відтак, за словами нашого джерела, мер столиці Віталій Кличко, аби "не втратити обличчя", змушений був провести в грудні 2019-го помпезну презентацію Генплану-2040 — тобто того, чого ще немає. Навіть попри те, що один авторитетний журнал написав, що проект Генплану вже повністю оприлюднено міською владою, а перший заступник Голови КМДА Микола Поворозник сказав у своєму свіжому інтерв'ю популярному виданню від 10 лютого 2020 року, що "велика частина Генплану є у відкритому доступі, з десяток розділів".

Проте, за свідченням вищеназваного джерела, ця інформація не відповідає дійсності. Ось таке "ляльководство" перед довірливими киянами та журналістами.

Тим часом, адепти "генеральних змін" у столиці прогнозують, що новий Генплан буде затверджений Київрадою вже влітку цього року (вочевидь, аби встигнути до місцевих виборів у жовтні 2020 року). Поки цього не сталося (і навряд чи станеться саме влітку — із-за неготовності тексту й дальшої процедурної тяганини), вважаю за потрібне акцентувати на найбільш очевидних недоліках резюме Генплану, представленого у форматі красивої презентації в PowerPoint.

Але перед цим варто нагадати, що Київ, як столиця України, сьогодні де-факто живе за двома Генпланами. Один із них — чинний, з кінцевим терміном до 2020 року (цей стратегічний документ було розроблено ще 1997 року і затверджено у 2002 році). Він передбачав розширення меж Києва на 65 тисяч гектарів. Втім, планованої "експансії" не сталося, — ці землі в приміський зоні були розпайовані. Назагал, у документ було внесено понад три тисячі правок, чимало з яких "задовольняли" інтереси крупних забудовників.

Розробку другого Генплану — так званого перспективного — було ініційовано 2008 року тодішнім мером столиці Леонідом Черновецьким. Хоча цей документ Київрада так і не затвердила, проте саме він і став керівництвом до корупційних дій у будівельній сфері.

Адже, його "ідеологія" де-факто передбачала ущільнення міської житлової та офісної забудови, брутальне ігнорування містобудівних норм, а надто заборон та обмежень щодо девелеперського будівництва в межах археологічних історико-архітектурних та природоохоронних ареалів. Відтак, кияни стали свідками будівельної "вакханалії" в буферній зоні Софії Київської, пізніше — на Поштовій площі, та на багатьох інших локаціях історичного Києва.

Відлуння "молодої команди"

Власне, якраз за часів Леоніда Черновецького почали масово застосовувати ієзуїтську технологію, яка полягала у зміні детального плану територій (ДПТ) на догоду крупним забудовникам. Тож, зводили "свічки" навіть там, де багатоповерхове будівництво взагалі заборонене, спотворюючи архітектурний ансамбль Києва як давньо-історичного міста. А вже потім "кишенькова" Київрада вносила "правильні" зміни до Генерального плану, в тому числі — ігноруючи вимоги земельного кадастру.

Та чи була припинена така зловмисна практика протягом 5-річного правління чинного мера Києва Віталія Кличка? Аж ніяк: маніпуляції з ДПТ продовжувалися, хоч і не в такому вражаючому масштабі, як за каденцій колишнього мера Києва Черновецького. До того ж, саме за головування Кличка в КМДА відбулися просто-таки шокуюча будівельна "афера Войцехівського", колапс донедавна всесильної корпорації "Укрбуд" імені екс-нардепа Максима Микитася, одіозна ситуація зі спробами забудови території Совських озер, а також десятки "кейсів" із сумнівними з точки зору закону -- ДБН і чинного Генплану — девелоперськими проектами.

За запевненнями "батьків столиці", наслідки цієї корупційної вакханалії і мав би ліквідувати та унеможливити в майбутньому новий Генеральний план Києва. І передусім — сприяти створенню міського середовища, комфортного для киян. А це — модернізована відповідно до світових стандартів сталого розвитку сучасна транспортна й житлово-комунальна, туристична й культурна інфраструктура, екологічний та природній міський простір. Та чи відповідають таким цілям наріжні принципи нового Генплану-2040? Навряд чи — і ось, чому.

По-перше, в "генеральній" презентації гучно, проте наразі безпідставно анонсується створення Київської агломерації. Йдеться про перспективне розширення меж міста в форматі Київської агломерації — до площі у 1175 тисяч гектарів. Це передбачає включення в агломерат Києва ще 10 адміністративних районів, Ірпінської міськради та 8 міст обласного значення. Тобто, матимемо "розповзання" площі столиці більше, як на третину. Хоча як ця амбітна і назагал правильна ідея може бути втілена, якщо раніше так і не був реалізований наріжний пункт Генплану-2020 про приєднання до Києва 65 тисяч га приміських земель?

Але річ навіть не в цьому. Адже, до Генерального плану можна вписати все, що завгодно — навіть приєднання до Києва не лише міст-супутників, а й кількох ділянок на Марсі. Так само, можна під цю мету прийняти необхідні закони. Втім, головною перепоною щодо створення Київської агломерації є переважне небажання органів місцевого самоврядування та й місцевих громад влитися у столицю, набувши статус одного з районів мегаполіса й отримавши при цьому об'єктивно менше бюджетних коштів на програми соціально-економічного розвитку.

Вочевидь, перед прийняттям Генплану командою столичного мера мала б бути проведена серйозна консультаційна робота з громадами міст-супутників, аби вони усвідомили всі переваги поглинання їх столицею. Та цього зроблено не було, натомість всі отримали "голий" анонс створення Київської агломерації, не підкріплений ні волею причетних до цього процесу громадян, ані бездоганними економічними розрахунками.

По-друге, за оцінками низки експертів, Генплан-2040 в тактичному сенсі є переважно калькою псевдо-плану-2025, написаного за вказівкою екс-мера Києва Леоніда Черновецького. Саме згідно із цим проектом, "молода команда" намагалася легалізувати незаконні землевідведення та "точкову" житлову забудову, змінюючи на догоду мега-девелоперам детальні плани територій — всупереч чинному Генеральному планові-2020. Відтак, кияни отримали міський простір із максимально ущільненою забудовою, по суті, ставши мешканцями "бетонних джунглів".

Втім, чи не схожу мету переслідує "дітище" мера Кличка та вже його "молодої команди", тісно пов'язаної із топ-забудовниками? Хіба не продовжував тривати вже за каденції чинного голови КМДА містобудівний хаос із перекосом в бік будівництва житла, не забезпеченого ні транспортною, ні інженерною, ані соціальною інфраструктурою? Чи не за останні 5 років розквітли "буйним цвітом", наприклад, комплекс "Ярославів град" на місці історичного Сінного ринку, або ЖК "Поділград-Вінтаж" на праісторичних Валах?

Це — далеко не поодинокі приклади. Так, за даними аналіза компанії "GeoDesign", з 766 новобудов Києва, що з'явилися за останні п'ять років, 328 об'єктів лише частково відповідають чинному Генплану, а 31 девелоперський проект — взагалі споруджено з повним ігноруванням закону.

Відтак, для міської влади було би нібито логічним провести комплексний аудит всіх новостворених за останні рокі житлових об'єктів на предмет законності, вимагати від забудовників усунути недоліки — аж до загрози знесення незаконних новобудів. Але ж цього зроблено не було! Тож, чи не ініціюється новий реліз Генерального плану Києва — з банальною метою легалізувати всі незаконні забудови з очевидним корупційним душком, в тому числі — ті, на котрих "печатку немає де ставити"?

Наразі ж у "брифі" Генплану-2040 передбачається будівництво 28,6 млн квадратних метрів за 20 років. Чи будуть ці житлові об'єкти споруджувати на околицях міфічної Київської агломерації? Навряд чи. Скоріше за все, йдеться про "безцінну" київську землю, яка користується особливим попитом у девелоперів, і забудова на якій — і без того ущільнена до краю (причому, не без "скромного" благословення чинного київського мера).

До того ж, чи будуть побудовані в ареалі нових житлових комплексів обіцяні в презентації дитсадки, школи, лікарні та інші об'єкти соціальної інфраструктури, якщо чинна влада збирається ось-ось відмінити пайову участь девелоперів у розбудові соціальної та інженерної інфраструктури міст? Вельми сумнівно!

Водночас, анонсований в новому Генплані мегапрожект з модернізації застарілого житлового фонду (а йдеться про 7 млн квадратних метрів "хрущовок") виглядає утопічним, оскільки з 2018 році мерією так і не створено жодної "бізнес-моделі" щодо цієї надважливої столичної реформи. Водночас, у КМДА ще й досі "пишеться" ціла Міська комплексна цільова програма реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду на 2019 — 2024 роки!

До сих пір немає ні кошторису "модернізації", ні оптимального алгоритму проекту (що це буде: базова теплоізоляція старих будинків, нове облицювання, а чи капітальний ремонт з відселенням мешканців?). Відтак, виходить, як і з Київської агломерацією: ось ми публічно анонсуємо ініціативу, але як її реалізувати і на які кошти, поняття "зеленого" не маємо.

Разом із тим, Генплан є основою планування забудови і підтримки діючої інфраструктури. У світовій практиці, цей документ забезпечує логічну розбудову та розвиток міста в середньо- та довгостроковій перспективі. Відтак, у Генеральний план має бути інкорпоровані не лише "глобальні" ідеї, а й алгоритми їх реалізації та джерела фінансування, назагал має бути проектний формат. Жодного натяку на це в куцій "чернетці" Генплану-2040 так і не робиться.

По-третє, в проекті нового Генплану традиційно оприлюднені грандіозні плани щодо перетворення транспортної інфраструктури Києва в максимально комфортну для киян. Наприклад, в райдужних планах мера столиці Віталія Кличка — побудова багатостраждальних Великої Кільцевої дороги та Подільсько-Воскресенського мосту, трьох нових мостів через Дніпро, "примарної" Подільсько-Вигурівської лінії метрополітену для 400 тисяч мешканців Троєщини, а в перспективі — ще однієї гілки метро, перехоплюючих парковок, велосипедних доріжок тощо.

Втім, дані "обіцянки" десятиліттями перекочовували з одного Генплану в інший. Як бачимо, не є винятком і документ імені Віталія Кличка. Та чи будуть реалізовані навіть протягом 20 років схожі грандіозні прожекти? Щодо цього існують значні сумніви.

Річ у тім, що пан Кличко є єдиним із усіх мерів Києва, за каденції котрого не було побудовано жодної станції метрополітену, жодної нової транспортної розв'язки, жодної трамвайної лінії. До того ж, терміни відкриття двох нових станцій на Виноградарі постійно переносяться на невизначений термін — із-за ймовірно корупційних схем і рейдерського скандалу в генерального підрядника будівництва ПАТ "Київметробуд". А по будівництву метро на Троєщину і досі немає проектної документації, не кажучи вже про притомний кошторис та реалістичні джерела фінансування!

Водночас, як можна виношувати хоча б на йоту реалістичні плани щодо зведення трьох нових мостів (які є необхідною передумовою побудови Великої Кільцевої дороги), якщо КМДА до сих пір так і не спромоглася капітально відремонтувати багатостраждальний міст Патона, який буквально "сиплеться" під колесами автомобілів? З іншого боку, як будуть втілюватися грандіозні плани мера столиці Віталія Кличка щодо створення комфортної для киян транспортної інфраструктури, якщо за останні п'ять років мешканці Києва стали свідками її тотальної деградації, буквально на межі колапсу (хоча бюджетні можливості не допустити такого стану речей були).

Йдеться, передусім, про засилля "маршруток", що перебувають в жахливому технічному стані, скорочення виходу муніципального транспорту на маршрути, занепад міської електрички, "ямковий" ремонт ще радянських вулиць за застарілими проектами, а надто — курс на тотальну автомобілізацію міста! І жодний Генеральний план подолати ці проблеми не допоможе, якщо не буде політичної волі чесного та професійного мера!

Адекватна "конституція" містобудування: які перші кроки?

Зважаючи на сказане вище, "квінтесенція" нового Генплану Києва-2040 виглядає радше мрійливим, не обгрунтованим економічно проектом. Оскільки наразі кияни так і не отримали головної відповіді від мера Кличка: за чий рахунок і за якими алгоритмами здійснюватимуться анонсовані зміни? Отже, на мою думку, для створення адекватного Генплану столиці, насамперед, необхідно:

- міській владі — звернутися до Кабміну з ініціативою розробки Містобудівного кодексу України, в якому будуть встановлені зрозумілі і прозорі правила гри в сфері містобудування й архітектури. Насамперед, потрібно кодифікувати профільне законодавство та закласти принцип верховенства Генерального плану й обов'язкову розробку детальних планів територій, схем зонування, даних земельного кадастру, історико-опорного плану та інших профільних нормативних документів — винятково згідно з положеннями Генплану;

- створити "ревізійну" комісію Генплану з незалежних експертів містобудівної галузі — правників, економістів, архітекторів та аудиторів. Комісія має здійснити комплексний аудит новобудов столиці на предмет їх відповідності нормам чинного Генерального плану й ДБН. В разі виявлення критичних порушень слід застосувати для забудовників вагомі штрафи, які надходитимуть до столичного бюджету. У разі ігнорування владних вимог необхідно передбачити більш жорсткі санкції — аж до повного знесення незаконних об'єктів;

- розробити додаток до Генплану у форматі бізнес-проектів за всіма напрямками — з чіткими алгоритмами реалізації та з перспективними джерелами фінансування;

- зосередитися на філософії розвитку "компактного, комфортного й раціонального міста" для його мешканців — за німецькими лекалами. Водночас, потрібно системно працювати над створенням усіх необхідних передумов щодо розбудови Київської агломерації (на кшталт, паризької). І вже після цього легалізувати Великий Київ змінами до Генерального плану;

- оновити та інтегрувати до Генплану-2040 План сталого розвитку міського транспорту, Велоконцепцію, Стратегію розвитку міста Києва до 2025 року, паркувальну стратегію, Інтегрований план міського розвитку Подільського та інших районів, смарт-системи управління транспортними потоками. Без реалізації, як мінімум, цих положень міський простір ніколи не стане комфортним і дружнім до киян та гостей міста.

АВТОР: ОЛЕГ ТІТАМИР