Садовий будинок: об'єкт житлової нерухомості чи ні?

Садовий будинок

Зважаючи на велику кількість осіб, як постійно проживають в садових (та дачних) будинках, і часто стикаються з труднощами (точніше відмовами) при спробі зареєструвати в такому будинку місця проживання, я вирішив зробити спробу розібратися з цим питанням.

Найчастіше відмова пов'язана з тим, що в документах про право власності, а саме у Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на нерухоме майно — на садовий будинок, у відповідні графі: «Об'єкт житлової нерухомості» зазначено «Ні»:

Є «послуги» по зміні вказаної інформації (запису) — з «Ні» на «Так» (іноді на основі звіту проведення технічного огляду дачного чи садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам), і після цього особі вже не відмовляють в реєстрації місця проживання... Разом із цим, після змін в законодавстві, які набрали чинності 16.01.2020 року, навряд залишилася подібна можливість змінити дані запису в ДРРП.

Проте, чи дійсно садовий будинок не є об'єктом житлової нерухомості і чи законною є відмова у реєстрації місця проживання в такому будинку?

Визначення термінів
Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (Податковий кодекс України).

Садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, в якому відсутня житлова площа, а є основна та допоміжна (Інструкція БТІ).

Садовий будинок — будинок для літнього використання та прибудова до нього (наказ Мінрегіноу №158 від 03.07.2018 року).

Будинок садовий — будівля для літнього (сезонного) використання, яка в частині нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків (ДБН Б.2.2-12:2019).

Дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку (Податковий кодекс України (Інструкція БТІ та Наказ №158 містять практично ідентичні визначення)).

Будинок дачний — житловий будинок садибного типу для використання протягом року для відпочинку, тим часового перебування або постійного проживання (ДБН Б.2.2-12:2019).

Потрібно зазначити, що визначення «садового будинку» так і лишилося незмінним з 1993 року (моменту набрання чинності ДБН 360-92, який діяв до 01.10.2019 року) по сьогоднішній день (Податковий кодекс України та ДБН Планування та забудова територій).

Це визначення вже давно застаріло, і мало би бути, на мою думку, приведене у відповідність сучасним реаліям. Саме невідповідність визначення існуючому стану речей і викликає на сьогодні проблеми у багатьох власників садових будинків.

Проте нас цікавить чи є садовий будинок «об'єктом житлової нерухомості» чи ні:

В Податковому кодексі України (пп. 14.1.129) зазначено, що об’єктами житлової нерухомості є будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, дачні та садові будинки!

А в пп. 14.1.129-1 ПКУ вказано, що об’єктами нежитлової нерухомості — є будівлі, приміщення, що не віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (а дачні та садові будинки як раз і не віднесені до житлового фонду)...

Таким чином, в одному і тому ж нормативно-правовому акті містить два положення, які суперечать одне одному. При цьому, в Державного реєстрі речових прав на нерухоме майно садові будинки, за замовчуванням, визначені як об'єкт нежитлової нерухомості, хоча це суперечить пп. 14.1.129 ПКУ.

Саме ця колізія, а також законодавча можливість переведення садових будинків у житлові (незважаючи на те, що цей процес створює, як правило, ще більше проблем у власників), і «дозволяє» державним реєстраторам самостійно визначатися чи відносити садові будинки до об'єктів житлової нерухомості чи ні.

З метою отримати офіційну відповідь Міністерства юстиції України з цих питань, я подав відповідний запит. І як тільки отримаю відповідь, то викладу її в групі Містобудування в Україні та в Telegram-каналі.

Судова практика щодо можливості реєстрації в садових будинках
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові від 10.10.2019 року по справі №2340/4673/18, щодо відмови в реєстрації місця проживання особи в садовому будинку, дійшов наступних висновків:

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився суд апеляційної інстанції, задовольняючи адміністративний позов, виходили з того, що реєстрація за адресою житла фізичної особи, зокрема, садового будинку, є можливою та повністю узгоджується зі статтями 6, 9-1 Закону України «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні».

Судами попередніх інстанцій встановлено, що садовий будинок відповідає вимогам державних будівельних норм (звіт про проведення технічного огляду дачного (садового) будинку від 15 жовтня 2015 року) та згідно відомостей, які містяться в технічному паспорті — складається з коридору, кухні-їдальні, кімнат, санвузлів, кабінету, топочної, холу, гардеробу. Відтак, садовий будинок придатний для експлуатації та проживання в ньому людей.

Водночас, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до ЖК УРСР садовий будинок не зазначений в переліку об'єктів, які не входять до житлового фонду. Колегія суддів погоджується з такими висновками судів та не вбачає підстав для відступлення від них, оскільки вони ґрунтуються на приписах чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини.

Доводи касаційної скарги з посиланням на положення державних будівельних норм, відповідно до яких для садових будинків установлюються інші нормативні вимоги до зовнішніх конструкцій, інженерного устаткування, що не відповідають аналогічним нормативним вимогам до житлових будинків, зазначених висновків Суду не спростовують.

Суд зазначає, що відмінність будівельних норм у частині вимог до окремих конструктивних рішень, що застосовуються під час будівництва житлових будинків у порівнянні з садовими будинками, не позбавляє останніх ознак, притаманних житлу, і не спростовує їхньої придатності для постійного проживання, за умови, що власник садового будинку з власної ініціативи пристосував його для цього, встановивши додаткове обладнання чи комунікації.

Отже, факт будівництва садового будинку на підставі будівельних норм, що відрізняються від будівельних норм, установлених для житлових будинків, не спростовує того, що він може потім використовуватися для проживання в ньому.

Відтак, Суд погоджується з висновками судів, що відмова відповідача зареєструвати місце проживання позивача в садовому будинку — не ґрунтувалася на вимогах закону.

Юрій Брикайло, DREAMDIM

Читайте також про зміни щодо необхідності коригування проєктної документації у зв’язку з введенням у дію нових норм.