Реконструкція, реєстрація прав та закон щодо протидії рейдерству: протидія чи сприяння?

Чи є у новому законі протидія рейдерству

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким, зокрема, було змінено процедури державної реєстрації прав на нерухоме майно (зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Так з 16.01.2020 року, зміни характеристик об’єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий об’єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення
речових прав.

Нижче розглянемо до чого вже призвело таке нововведення у випадках реконструкції об'єктів нерухомого майна, та які наслідки можна очікувати в майбутньому. А також чи є в цій нормі протидія рейдерству чи, може, навпаки.

Реконструкція та право власності

Реконструкція (згідно ДБН А.2.2-3:2014) — перебудова прийнятого в експлуатацію існуючого об'єкта, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг.

Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Реконструкція відноситься до будівельних робіт.

Отже, реконструкція є змінами характеристик об’єкта нерухомого майна.

Цивільний кодекс України (ст. 331) визначає, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

А згідно ч. 3 ст. 331 ЦКУ, до завершення будівництва (створення майна) особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (Постанова КМУ №1127 від 25 грудня 2015 року) містить наступне положення:

Під час формування та реєстрації заяви щодо державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, утворений у результаті нового будівництва чи реконструкції, на об’єкт незавершеного будівництва автоматично за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримуються відомості Єдиного реєстру документів ... про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, або у разі проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва — про документ, що відповідно до вимог законодавства дає право на проведення будівельних робіт.

Таким чином, аналізуючи норми чинного законодавства можна дійти висновку, що в результаті реконструкції створюється нова річ — новий об'єкт нерухомості, який вводиться в експлуатацію та право власності на який підлягає державній реєстрації!

Проте, на мою думку, законодавець зазначивши, що «зміни характеристик об'єкта нерухомого майна»не підлягають державній реєстрації, призвів до того, унеможливив реєстрацію права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна. А отже, створив колізію, коли особа стає власником (згідно правовстановлюючих документів) «неіснуючого» об'єкта нерухомості, а згідно положень ЦКУ стає власником будівельних матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі реконструкції.

Разом із тим, щоб стати власником новоствореного в результаті реконструкції нерухомого майна особі потрібно «вчинити дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав», тобто, виходячи з таких положень, особа має, наприклад, подарувати або продати таке «майно», хоча і не має подібного наміру. Хоча тут постає питання: власником якого об'єкту тоді є така особа?

Протидія чи сприяння рейдерству?

Зважаючи на те, що право власності на новостворене в результаті реконструкції нерухоме майно не зареєстровано, а особа є лише власником «вже неіснуючого» майна та власником будматеріалів і обладнання, виникає питання, яким чином особа зможе захистити свої права саме на новостворене нерухоме майно.

На жаль, я зараз ще не готовий дати відповідь на це питання.

Проте, можу вже спрогнозувати можливий розвиток подій саме в розрізі «рейдерства»: власник невеликої виробничої будівлі (наприклад, цеху площею 100 кв.м) здійснив законну реконструкцію цього цеху і отримав в результаті комплекс будівель виробничого призначення (завод) площею 15 000 кв.м. При цьому, на руках «власник» має правовстановлюючі документи на «старий цех» (якого вже не існує!), комплект дозвільних документів на будівництво, а також документ про прийняття об'єкту в експлуатацію. І все. Жодного зареєстрованого права власності на завод особа не має!

В «потрібний» момент зацікавлені особи скасовують документ про прийняття в експлуатацію, і «власник» вже не може експлуатувати завод, і одночасно позбавляється можливості зареєструвати своє право власності навіть «у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав» (оскільки об'єкт вважається не введеним в експлуатацію).

У зв'язку з цим, вирішено додати нову підписку в DabiBot з можливістю моніторингу статусу (в т.ч. скасуання) документів про прийняття об'єкту в експлуатацію!

Податки, які не надійдуть в місцеві бюджети

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки: згідно підпунктів 266.3.2 та 266.3.3 пункту 266.3 ст. 266 Податкового кодексу України —

База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.

База оподаткування об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно виходячи із загальної площі кожного окремого об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт.

Таким чином, при визначення розміру податку можуть бутим використані виключно дані ДРРП або дані документів, які підтверджують право власності на об'єкт.

Оскільки з 16.01.2020 року стало неможливим зареєструвати право власності на реконструйований об'єкт, платник податку, який мав об'єкт площею 70 кв.м, а в результаті реконструкції його площа стала, наприклад, 250 кв.м, 550 кв.м або навіть 5 000 кв.м, буде сплачувати податок за 70 кв.м, оскільки саме така площа буде відображена в ДРРП та його правовстановлюючих документах!

На мою думку, місцеві бюджети можуть недоотримати досить суттєві кошти!

Земля

Також, аналогічно до ситуації з реконструкцією об'єктів нерухомого майна, не підлягає також державній реєстрації в ДРРП і зміна цільового призначення земельної ділянки.

Фактично, після зміни цільового призначення в особи буде на руках правовстановлюючий документ, де буде зазначено неіснуюче цільове призначення. До яких наслідків це може призвести, потрібно ще проаналізувати. Це вже для наступного матеріалу!

Хочеться сподіватися, що ці проблеми буде так само оперативно та швидко вирішено, як було прийнято Закон України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству.

Автор: Юрій Брикайло, DREAMDIM