Торгівельна нерухомість у столиці: чого очікувати від ритейлу наступного року?

Що вже відкрили?

2019 року загальна пропозиція торгівельної нерухомості в Києві зросла на 188 тис. кв. м якісних площ. Рівень орендних ставок весь рік показував незначне, але стабільне зростання. Відтак експерти очікують, що найближчі два роки кількість площ ТРЦ значно збільшиться, що підвищить конкуренцію серед ритейлерів та якісно змінить ринок.

За даними Colliers International, цього року відкриті та працюють ТРЦ OASIS (ст. м. «Героїв Дніпра», GLA 13 212 кв. м), ТЦ Smart Plaza Оболонь (вул. Маршала Тимошенка, 21, корп.1, GLA 10 000 кв. м), ТРЦ River Mall (Дніпровська Набережна, 12, GLA ~55 500 кв. м).

У четвертому кварталі, технічно був відкритий ТРЦ Blockbuster Mall (пр-т С. Бандери, 34б, GLA ~110 000 кв. м). За словами Віталія Бойко, засновника компанії NAI Ukraine, яка є брокером проекту, інвестиції у будівництво ТРЦ Blokbuster Mall склали близько $400 млн. На момент старту у ньому запрацював лише «Сільпо» (9 тис. кв. м). На зустрічі за орендарями засновник Mandarin Plaza Group девелопер Вагіф Алієв закликав їх робити ремонти та відкривати магазини якнайшвидше, обіцяючи тим, хто встигне до нового року, суттєві орендні знижки. 

«Для тих, хто відкриється до березня — інші ставки, але зовсім інші умови та значно вищі ставки будуть після березня», — наголошував Алієв.

У грудні вже відкриті Intersport (900 кв. м), Lee Cooper (142 кв. м), Pandora и др. Ремонти активно ведуться, але саме кількість вільних площ у ТРЦ Blockbuster Mall підвищило рівень вакантності на ринку з 3,8% на початок 2019 до 11% — на грудень 2019. Щодо орендних ставок, то вони тримаються поки досить стабільно: якщо відкриття Lavina Mall у грудні 2016 дало поштовх орендних ставок на 10% за рік (з $65 до $72/кв. м/місяць), то зараз вони на рівні $80.

13 грудня, після реконструкції, відкрився в оновленому форматі ТРЦ «Караван Outlet» (58 тис. кв. м у тому числі 15 тис. кв. м торгових галерей). Загальна сума інвестицій у реновацію склала $8 млн.

Загальна пропозиція торгових площ у ТЦ/ТРЦ м. Київ, тис. кв. м

Найближчі плани

За прогнозами експертів, столична торгівельна нерухомість найближчим часом буде розвиватись в двох напрямках: масштабні проекти та реновація існуючих, які були створені 10–15 років тому.

За оцінкою Colliers International, наступного року якісна пропозиція зросте ще на 139 тис. кв. м, до 2022 — ще на 404 тис. кв. м.

«Можна окреслити чотири головні тренди, які потрібно враховувати при проектуванні нових та переформатуванні працюючих торгових центрів. Укрупнення, соціалізація, діджиталізація та омніканальність», — наголосив керуючий директор Colliers International (Украина) Олександр Носаченко.

Яскравий приклад укрупнення — побудова мережі мегамолів девелопером Вагіфом Алієвим. Два його мегамоли вже відкриті (Lavina та Blockbuster Mall), майже добудовано третю чергу Ocean Mall (300 тис. кв. м), розпочато роботи на ТРЦ Lesnaya Mall (300 тис. кв. м) и Hippodrome Mall (450 тис. кв. м). При цьому, за оцінкою Носаченка, торгівельна функція потребує не більше ніж 100 тис. кв. м, тож на всі інші площі девелопер має знаходити таке призначення, яке принесе йому не тільки відвідувачів, але й фінансовий зиск. Поки серед «соціальних» допфункцій у мережі мегамолів лідирує інтертеймент, зона розваг.

При цьому, враховуючі, що для заповнення та «запуску» великих проектів потрібно значно більше часу, експерти прогнозують, що строки початку роботи масштабних проектів будуть переноситись. 

«Заповнення торгової галереї на 90% ТРЦ Lavina Mall зайняло майже три роки зі старту. Мережеві торгові оператори займають обережну позицію у планах розвитку, оптимізують асортимент, формат магазинів. Відкриття ТРЦ Blockbuster Mall та у майбутньому Ocean Mall потребує значних зусиль при заповненні об’єктів», — пояснює Костянтин Олійник, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG.

Запускати новий поки не заповнено вже працюючий — немає сенсу. Тому навіть за всіх інших сприятливих обставин, експерти прогнозують і подальші переноси строків відкриття масштабних проектів, не тільки Алієва, але й інших девелоперів. Нагадаємо про декілька з них.

ТРЦ Retroville (пр Правди, 47) — будується з 2013 року. Для добудови влітку 2019 компанією ТОВ «Мартін» залучено кредит в 41,1 млн євро у польського державного банку BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego SA). Орієнтовний строк старту роботи — перший квартал 2020 року. Загальна площа об'єкта становить 122 729 кв. м, з яких 11 147 кв. м займає бізнес-центр класу B, а 80 718 кв. м — торгово-розважальний центр. Якірним орендарем БЦ виступить головний офіс супермаркету Novus. Серед якорів ТРЦ супермаркет Novus, кінотеатр Multiplex, дитячий розважальний центр Fly Kids, будівельний гіпермаркет Leroy Merlin, магазин товарів для дому JYSK в оновленому форматі, магазини електроніки Eldorado, Фокстрот, MOYO, а також фітнес-клуб SportLife.

ТРК Lukianivka Mall (47 тис. кв. м) також добудовується з залученням кредитних коштів, девелопер проекту, Arricano Real Estate Plc, з цією метою отримала 140 млн грн кредиту у «Райффайзен Банк Аваль» (терміном погашення до 31 грудня 2023 року). Терміни здачі перенесені на 2021 рік. Оновлена Сhapman Taylor у 2018 році концепція пропонує нову для нашого ринку соціальну функцію, едьютейнмент — освіту з елементами доповненої реальності. Fashion-ритейл за новою концепцією розміщується на 49% площі, значно збільшено фудкорт и зону розваг — 24%. Суттєве оновлення: під креативні простори (офіси/коворкінги) передбачено 27% площі ТРК Lukianivka Mall.

Ще один проект з дуже високим ступенем готовності — ТРЦ «Республіка» (300 тис. кв. м). Але ймовірність початку його роботи у наступному році низька. Концепції реновації проекту, який простояв замороженим з 2013 року, ще не декларовано. При цьому навіть за умови запуску будівельних робіт на проекті, завершити їх можливо орієнтовно за 18 місяців.

Перспективна пропозиція на найближчі два-три роки включає також другі черги «Рітейл Парку Петрівка» (7100 кв. м) та ТРЦ Rive Gauche (56 700 кв. м), ТРЦ Ocean Mall (100 000 кв. м) по ул. Антоновича та ТРЦ April City (50 тис. кв. м).

Реновація як тренд

На реновацію чекають ряд проектів як працюючих, так і «заморожених». «Далекоглядні девелопери працюють над комплексною модернізацією проектів. Прикладів достатньо: ТРЦ «Караван», «Метроград», «Квадрат Лукьяновка», «Городок», «Магеллан», «Мармелад», Dream Town, Podol Mall, ряд проектів будуть змінені у майбутньому», — говорить Костянтин Олійник.

Один з проектів, що чекає на реновацію у 2020 році — ТРЦ «Піраміда». «У нас нульова вакантність та лист очікування. Навіть відкриття River Mall не змінило показників роботи: росте й кількість відвідувачів, і товарооборот. Ми плануємо реновацію, дві фази, зараз отримуємо дозвіл на будівництво, плануємо розпочати роботи у 2020 році», — розповідала комерційний директор підрозділу Property Management в інвестиційній компанії Dragon Capital Наталя Кравец на EE Real Estate Forum & Project Awards 2019. Реконцепцію очікує й ТРЦ «Аладін», який поповнив портфель компанії Dragon Capital у 2019 році.

У процесі реновації проекти посилюють свою соціальну функцію. Серед проектів, які мають завершити свою реновацію у 2020 роках та розкрили концепції оновлень — «Даринок» та Dream Town. «Даринок» оголосив про плани відкрити на третьому поверсі 3Д корпуса коворкінгу Platforma Office Club від Coworking Platforma (3700 кв. м на 800 місць). «Соціалка» від Dream Town більше розрахована на мешканців, а не потенційних резидентів — книжковий та спортивний хаби.

Акцент на економії

Щодо діджиталізації, то вона надає нові можливості для розуміння процесів у бізнесі. Це стосується не тільки якісної інформації про відвідувачів, його улюблених брендів та середнього чеку. «Діджиталізація робить торговий центр більш прозорим та контрольованим, адже видно фінансові результати кожного з орендарів та об’єкта у цілому», — каже Носаченко.

Діджиталізація стимулює підвищення вимог не тільки до орендарів, але й до інженерного обладнання, ефективності його роботи. «У зв’язку з вартістю енергоносіїв в Україні, тяжіння до енергоефективності комерційних проектів нерухомості постійно зростає. І цілком зрозуміло — чому, адже використання енергоефективних рішень дійсно дозволяє знизити експлуатаційні витрати. Тому власники об’єктів нерухомості, в переважній більшості, готові вкладати гроші в енергоощадну кліматичну техніку», — прокоментував Володимир Степура, директор компанії «ЛІКОНД», офіційного дистриб’ютора DAIKIN в Україні. Експерт наголосив на важливості коректної оцінки енергоефективності кліматичного обладнання, орієнтуючись не на номінальні (EER, COP), а на сезонні показники енергоефективності (SEER , SCOP), тому що кліматичне обладнання протягом року працює з частковим навантаженням.

Отже, наступного, 2020 року маємо всі шанси побачити якісні нові та оновлені старі ТРЦ, а чи вплине це на орендні ставки — дізнаємось вже незабаром.

Автор: Оксана Гришина