Українські забудовники активно освоюють регіони: чи виходить?

Дивитись навсібіч

Забудовники заходились активно освоювати регіони. Прибутки там, звичайно, не порівняти зі столицею, та й правила гри геть інші, проте є можливості для реалізації новаторських концепцій та сміливих рішень. Property Times розпитав експертів у сфері нерухомості, що наразі відбувається з регіональним ринком девелопменту і що на нього чекає далі.

Девелоперам цікаво працювати із регіонами, перш за все, через можливість відчути себе піонерами. Будували тут завше мало й повільно, бо, як правило, вся увага була прикута до найбільшого багатомільйонника — Києва. Ситуація змінилась за останні 5 років, особливо з моменту, як в Україні почалися процеси децентралізації. Регіони почали освоювати гроші, розвивати інфраструктуру та залучати різноманітні донорські гранти для розбудови.

«Регіональні ринки не менш привабливі, а подекуди й в рази цікавіші, ніж київський. Питання лише у правильному виборі проекту, його характеристик, а також в позиціонуванні», — переконаний експерт з нерухомості Сергій Овчинников.

Погоджується з ним і Дмитро Омельчук, менеджер з розвитку бізнесу DELTA Ukraine, який зауважує, що основне правило для девелоперів, які націлились на регіони, — вивчення ринку, попиту і правильно підібраний інвестиційний продукт.

«У кожному регіоні склалась своя ситуація на ринку, тож помилково підходити до всіх однаково. Я думаю, що регіональні ринки тривалий час були незаслужено обділені увагою інвесторів», — відзначив він.

Щодо необхідності індивідуальної оцінки окремо кожного регіону не посперечаєшся. Справа не лише у загальноринкових показниках — попит, пропозиція, заповнюваність, окупність тощо, але й у особливості забудови чи природному ландшафті того чи іншого міста. Доводиться мислити комплексно.

Якщо Києву не вистачає складів, офісних центрів і завжди на часі питання з житлом, хоч їх і будують повсякчас, то в регіонах історично увагою була обділена кожна з цих категорій. Раніше основною причиною цього була відсутність платоспроможного попиту, але за останній час ситуація змінилась. Не тільки Львів, Одеса чи Дніпро, але й значно менші регіональні центри, зокрема Вінниця та Чернігів, підтягуються і стають більш привабливими в очах девелоперів.

Олександр Пан, засновник компанії Spang Capital, зауважує, що розвиток транспортної інфраструктури, особливо авіасполучення та траси міжнародного сполучення дають великі можливості, про що свідчать історії Вінниці, Житомира, Івано-Франківська та Тернополя. 

«Ми розвиваємось у напрямках рітейлу та офісної нерухомості, тому сфокусовані на містах з потенціалом саме у цих сегментах. Зараз інвестиційно привабливим і цікавим регіоном видається Вінниця», — пояснив він.

Що відбувається наразі

Про те, що регіонами зацікавились як девелопери, так і інвестори, свідчить низка інвестиційних угод, які відбулися за останні кілька років. Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу CBRE Ukraine, наводить серед таких угод придбання ТРЦ Victoria Gardens у Львові, ТРЦ Sky Park у Вінниці та БЦ Eco Tower у Запоріжжі інвестиційною компанією Dragon Capital Investments Limited.

«Девелопери ж у свою чергу зацікавились Львовом, серед знакових об’єктів останнього часу — Lviv Tech.City, девелопером якого виступає компанія UDP та найбільший інфраструктурний проект Львова Innovation District IT Park. Обидва стануть чудовим місцем, в першу чергу, для компаній IT-сфери. Окрім Львова, варто зазначити, що у Харкові готується до відкриття UNIT.City девелоперської компанії UDP та перебуває на стадії будівництва ТРЦ «Нікольский», девелопером якого виступає Budhouse Group», — зауважив експерт.

Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, все ж переконаний, що для девелоперів комерційної нерухомості найбільш цікавими лишаються населені пункти з високою чисельністю населення і, перш за все, міста-мільйонники, які можуть дати високі обсяги товарообігу. Серед них — Київ, Одеса, Львів і Харків.

«Можливість генерувати високий товарообіг на 1 кв. м дозволяє залучати в нові проекти рітейлерів, платоспроможних операторів моди, послуг і розваг, розраховувати на низьку вакантність і дохідність проекту», — вважає Олійник.

Однак якщо подивитись на мапу і оцінити кількість нових пропозицій в регіонах на стадії будівництва, стає зрозумілим: якісні проекти у будь-якому сегменті наразі користуються неабияким попитом, незважаючи на місцерозташування.

«Інвестиційна привабливість загалом значно покращилась, проте вимоги до вибору локації і якості проекту виросли. Заповнюваність дійсно хороших проектів в регіонах близька до 100%, а ось у неліквідні площі пустують. Окрім того, спостерігаємо велику різницю у показниках відвідуваності і обсягах товарообігу», — зауважив Максим Гаврюшин, операційний директор Budhouse Group.

У компанії підбили проміжні підсумки і відзначили зростання відвідуваності у межах 3–5% у 2019 році залежно від об’єкту, а ріст товарообігу склав подекуди 20–25%.

Ринок інвестора

Кожен регіон цікавий по-своєму, переконаний Дмитро Омельчук із DELTA Ukraine.

«Наразі ми бачимо стійку тенденцію до зсуву усталеної парадигми — інтерес міжнародних індустріальних інвесторів зміщується з чисто західної частини України в центральну і, іноді, східну. В основному це відбувається через недостатню кількість робочої сили і сезонну міграцію. У сфері виробництва кадри і логістика вирішують все. У центральних регіонах все ще приваблива логістична складова і достатня забезпеченість кваліфікованою робочою силою. Що стосується східної частини — останнім часом ми бачимо тенденції до розвитку там великих інфраструктурних проектів», — розповів експерт.

Натомість Олександр Пан відзначив, що зараз однозначно і з впевненістю можна сказати, що до насичення торговельними та офісними площами у регіонах ще дуже далеко: попит набагато перевищує пропозицію.

«Більшість проектів у регіонах було запущено на базі реконструйованих об’єктів років з 10-15 тому, тож вони морально застаріли та не відповідають сучасним вимогам щодо офісних та торгових приміщень. Саме тому ми плануємо реконструкцію одного з наших проектів у Вінниці та впевнені, що хвиля оновлення аналогічних проектів в регіонах вже неминуча», — зауважив він.

У Чернігові ж, який тривалий час перебував в анабіозі, суттєве пожвавлення, викликане міграцією молоді із районних центрів в місто, а також активним розвитком регіону.

«Станом на 2019 рік у регіоні відкрито 42 тис. кв. м нових торгових площ в ТРЦ Hollywood. У другій половині 2020 року вводиться в експлуатацію офісний центр класу А Black wood tower, ведеться активна житлова забудова. Тільки бюджет Чернігова складає 1 млрд грн, в ньому закладена чимала частка на будівництво і модернізацію інфраструктури, що також впливає на підвищення привабливості в очах інвесторів», — розповів Іван Старовойт, керівник відділу оренди Hollywood.

Драйвером для девелоперів в регіонах стала також IT-індустрія, яка створює попит на якісні офісні площі, а працівники з високим рівнем доходу відповідно цікавляться якісним житлом, розвагами, шопінгом.

«Наразі лідером за розвитком серед регіонів можна сміливо вважати місто Львів, де особливо активно розвивається ІТ сфера, яка в останні два роки демонструє в середньому 25% щорічне зростання (згідно даних дослідження IT RESEARCH 3.0). Так, згідно з останнім дослідженням CBRE Ukraine, загальний обсяг офісних площ у Львові становить 156,700 кв. м. Враховуючи динаміку зростання ІТ сектору, уже в 2021 році прогнозований попит на офісні приміщення з боку ІТ-сектору становитиме 187 000 кв. м», — відзначив Горбушко.

Не менш цікавим у цьому плані є Дніпро. За словами засновника і СЕО мережі бізнес-просторів Creative States Іллі Кенігштейна, місто активно розвивається, його ІТ-ком’юніті наразі нараховує приблизно 13-15 тис. працівників. Тут є потреба в офісах і масштабних ковокркінг-проектах нового типу, а самих проектів поки немає.

«У Дніпрі відсутні бар’єри, місцева влада не мислить категоріями «свій» чи «чужий». Це відкрите місто, без гордині, тобі тут ніхто не вставляє палки в колеса. Саме з цієї причини ми вирішили почати експансію Creative States з Дніпра», — поділився він.

Наші барани

Незважаючи на зростання попиту, дефіцит якісних об’єктів у різних сегментах в регіонах все ж таки відчувається. Усі глибинні проблеми легко зводяться до кількох доданків — місцева влада і порядки, а також собівартість і окупність. Інколи після первинних прорахунків інвестор розуміє, що не вийде і рибку з’їсти, і в калюжу не сісти.

«Дефіцит (на якісні площі — прим ред.) у регіонах без сумніву присутній, питання забезпечення потрібної дохідності для інвестора. Собівартість будівництва приміщень класу А принципово залежно від регіону не відрізняється, бо інженерні системи дорогі, а вони «тягнуть» суттєву частину бюджету. Попри великий дефіцит, наприклад, у Харкові ринок не готовий платити поки що понад $12/кв. м оренди, що не мотивує інвестора до нових проектів», — коментує Овчинников.

Для всіх регіонів характерний дефіцит якісних об’єктів комерційної нерухомості, зауважує Горбушко. При цьому, торговельна нерухомість все ж більш розвинена, ніж офісна.

«Одним із найбільш дефіцитних міст є Львів, де рівень вакантності офісних площ становить 2–3%. Що стосується торгової нерухомості, обмеженість якісних приміщень на ринку торгової нерухомості призводить до зростання орендних ставок у великих містах, а забезпеченість якісними торговими приміщеннями на 1000 жителів залишилася майже на тому ж рівні, що й у 1П 2018. Так, у Дніпрі вона склала 200 кв. м, у Харкові — 155 кв. м, проте дещо зросла в Одесі — 250 кв. м, порівнюючи з 220 кв. м у 1П 2018, а також у Львові — 230 кв. м, порівнюючи з 200 у 1П 2018 року», — відзначив аналітик.

Дмитро Омельчук, у свою чергу, відзначає, що логістична нерухомість тривалий час залишалась в тіні житлової і офісної, тому зараз є велика нестача в логістичних площах.

«Для інвестицій в сферу рітейлу ми вважаємо найбільш перспективні регіони в східній частині України (Запоріжжя, Кривий Ріг, Дніпро), де наразі відчувається гостра нестача якісних площ для рітейлу. Але ми повинні розуміти, що тут йдеться про об'єкти, які несуть в собі цінність для міста або регіону і мають свою, відмінну і добре опрацьовану концепцію», — переконаний він.

Ілля Кенігштейн звертає увагу на іншу розповсюджену проблему, яка відлякує потенційних гравців — місцеві політичні і бізнес-джунглі зі своїми порядками та антиправилами.

«Місцева влада в регіонах, так звана «еліта», створює штучні бар'єри для розвитку зовнішнього бізнесу. Це обмежує інвестиційну привабливість і стосується не тільки ринку нерухомості, але і будь-яких інших секторів. Українські міста все ще провінційні за своєю суттю. Там досі діють феодальні порядки, практично всі питання регулюються за допомогою звичних «договорняків» і «рішалова». Тому київському та іноземному бізнесу набагато складніше зайти в будь-яке регіональне українське місто. Місцеві феодали не дають городянам отримати доступ до більш якісних продуктів, що відповідають високим стандартам», — зауважив засновник і СЕО мережі бізнес-просторів Creative States.

Попри низку проблем і невизначеність, регіональний ринок девелопменту готовий дивувати. Потенціал у нього є, попит формується, залишилось лише вирішити головні стоп-моменти і покращити бізнес-клімат. Інвестору ще на старті потрібно вирішити, яку модель повернення грошей він обирає і на що орієнтований — на швидке повернення грошей чи на отримання тривалого постійного прибутку. Далі вже обирати концепцію, розробляти її і переходити від стратегічних до тактичних питань.

Автор: Вікторя Берещак