РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.253 EUR: 43.563
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.253
EUR 40.000 41.000 43.563
USD 41.150 41.649 41.253
EUR 43.370 44.039 43.563
Новость

Как защититься в случае расторжения договора с арендатором-застройщиком

О защите инвестиций в новостройку и последствия расторжения договоров аренды с девелопером

1655
04 ноября 2019 г.


Нюансы арендных договоров

В Киеве впервые демонтируют незаконную новостройку. Оказалось, что дом в Голосеевском районе столицы на 70 квартир и двухэтажный паркинг возводили без необходимых разрешений и проектов. Как не попасть в ловушку с новостройкой, и какие механизмы существуют для расторжения договора с органом местного самоуправления (ОМС) и арендатором-застройщиком, рассказал Mind юрист юридической фирмы TOTUM Василий Рущак.

Арендные отношения в земельной сфере являются специфическими и непростыми, тем более если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Рассмотрим актуальные сейчас пути расторжения органом местного самоуправления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Распространенными механизмами, в частности это касается Киева, является расторжение договора в связи с тем, что земельный участок не застраивается в течение трех лет, а также его использование не по целевому назначению. Часто такие основания расторжения договора связаны.

Средства, потраченные на арендную плату для арендатора, затраты инвестора (девелопера), который инвестирует в строительный проект (проектирование, получение разрешительной документации, охрана, строительство и т. п.), которые достигают миллионы гривен, – это то, что потеряют арендатор и инвестор при расторжении договора.

Правила расторжения договоров

Исходя из норм действующего законодательства, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, по решению суда или в одностороннем порядке, если такая возможность прямо предусмотрена самим договором.

Обычно используются следующие механизмы расторжения договора:

  • в одностороннем порядке по решению органа местного самоуправления (арендодателя);
  • по решению суда по иску арендодателя;
  • по решению суда по иску прокуратуры в интересах государства в лице арендодателя.

Сейчас прослеживается тенденция расторжения договора в случаях:

  • проблемных застроек;
  • строек, к которым есть «профессиональный» интерес определенных публичных лиц;
  • напряженности со стороны общественности, что стимулирует орган местного самоуправления принять определенные решения или совершить соответствующие действия по расторжению договора.

Реализация определенного механизма расторжения договора в каждом случае зависит от сложившихся обстоятельств (заинтересованности ОМС, давления общественности, давления публичных лиц, имеющих «интерес» в спорном земельном участке, времени для принятия решений).

Как защитить инвестиции

Основной доказательной базой для эффективной защиты прав арендатора и инвестора в случае одностороннего расторжения договора по решению ОМС является доказывания отсутствия вины арендатора, предоставление им документов, подтверждающих выполнение всех действий, направленных на получение разрешительной документации и осуществление строительства.

Если прокуратура в интересах государства в лице ОМС или ОМС лично подали исковое заявление в суд к арендатору о расторжении договора, способ и механизм защиты будет несколько отличаться от предыдущего. В этом случае истцу (арендодателю) и прокуратуре необходимо доказывать существенность нарушения арендатором условий договора, ущерб, который выражается в материальной ценности, понесенный арендодателем в связи с существенным нарушением условий договора арендатором.

Дополнительно не будет лишним доказать отсутствие вины арендатора в том, что строительство не велось, что будет служить вспомогательным фактором при защите в суде.

Если иск инициировал прокурор, обязательной составляющей позиции в защите арендаторов является обоснование отсутствия оснований для обращения прокурора в интересах государства в лице ОМС (арендодателя), поскольку прокурор может обращаться в суд в интересах государства в исключительных случаях.

Достаточно часто дополнительным, а в некоторых случаях отдельным основанием для расторжения договора арендодатель указывает использование земельного участки не по целевому назначению. При этом нецелевым использованием ОМС считает неиспользование предоставленного для строительства земельного участка. Однако, исходя из последних позиций Верховного Суда, неиспользование земельного участка не является его использованием не по целевому назначению.

При защите прав и интересов как арендатора земельного участка, так инвестора, инвестирующего в строительство на земельном участке, которые в данных правоотношениях являются одним целым, необходимо четко сформировать позицию и механизм защиты, что даст эффективный и необходимый арендаторам результат.


Читайте также, что Министр развития общин предупредила нардепов, что им придется вместе принимать ряд решений по объектам, возведенных с нарушениями.

04 ноября 2019 г.
7876
В Харькове застройщик не не смог построить ТРЦ и задолжал за аренду 1,1 га земли. Суд постановил рас...
04 ноября 2019 г.
2577
В энергетическом холдинге «ДТЭК» сообщили, что планируют построить новые электростанции,...
04 ноября 2019 г.
3025
Виталий Кличко, чье освобождение от должности председателя КГГА до сих пор рассматривает президент З...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
Вчера
3569
Верховна Рада України на засіданні 19 листопада ухвалила у другому читанні проєкт закону про державн...
19 ноября 2024 г.
3561
На 2025 рік Уряд виділяє на виплату компенсацій лише 4 млрд гривень – щонайменше вдвічі меншу ...
12 ноября 2024 г.
3894
В той же час Україна потребує 5 мільярдів доларів для термінового відновлення інфраструктури...
Вчера
1380
Що включає повний покрівельний комплект Ruukki, та чому його варто обрати...
19 ноября 2024 г.
12573
Розташована в культурному районі Саадіят, резиденція буде оточена монументальними архітектурними тво...
14 ноября 2024 г.
8621
Фасадну стіну зібрано з шести тисяч напівпрозорих блоків боросилікатного скла...
11 ноября 2024 г.
1335
18 грудня 2024 року відбудеться UKRAINIAN SPECIAL BUILDING AWARDS IBUILD 2024, де будуть відзна...
11 ноября 2024 г.
1256
29 листопада відбудеться семінар та вебінар ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА - 2024/2025! Житло (квартири, п...
13 ноября 2024 г.
3450
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
389
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3728
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!