РУС УКР РУС ENG
НБУ: USD: 41.289 EUR: 44.968
Банк Покупка Продажа НБУ
USD 39.800 40.300 41.289
EUR 40.000 41.000 44.968
USD 41.070 41.490 41.289
EUR 44.630 45.230 44.968
Новость

Как защититься в случае расторжения договора с арендатором-застройщиком

О защите инвестиций в новостройку и последствия расторжения договоров аренды с девелопером

1650
04 ноября 2019 г.


Нюансы арендных договоров

В Киеве впервые демонтируют незаконную новостройку. Оказалось, что дом в Голосеевском районе столицы на 70 квартир и двухэтажный паркинг возводили без необходимых разрешений и проектов. Как не попасть в ловушку с новостройкой, и какие механизмы существуют для расторжения договора с органом местного самоуправления (ОМС) и арендатором-застройщиком, рассказал Mind юрист юридической фирмы TOTUM Василий Рущак.

Арендные отношения в земельной сфере являются специфическими и непростыми, тем более если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Рассмотрим актуальные сейчас пути расторжения органом местного самоуправления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Распространенными механизмами, в частности это касается Киева, является расторжение договора в связи с тем, что земельный участок не застраивается в течение трех лет, а также его использование не по целевому назначению. Часто такие основания расторжения договора связаны.

Средства, потраченные на арендную плату для арендатора, затраты инвестора (девелопера), который инвестирует в строительный проект (проектирование, получение разрешительной документации, охрана, строительство и т. п.), которые достигают миллионы гривен, – это то, что потеряют арендатор и инвестор при расторжении договора.

Правила расторжения договоров

Исходя из норм действующего законодательства, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон, по решению суда или в одностороннем порядке, если такая возможность прямо предусмотрена самим договором.

Обычно используются следующие механизмы расторжения договора:

  • в одностороннем порядке по решению органа местного самоуправления (арендодателя);
  • по решению суда по иску арендодателя;
  • по решению суда по иску прокуратуры в интересах государства в лице арендодателя.

Сейчас прослеживается тенденция расторжения договора в случаях:

  • проблемных застроек;
  • строек, к которым есть «профессиональный» интерес определенных публичных лиц;
  • напряженности со стороны общественности, что стимулирует орган местного самоуправления принять определенные решения или совершить соответствующие действия по расторжению договора.

Реализация определенного механизма расторжения договора в каждом случае зависит от сложившихся обстоятельств (заинтересованности ОМС, давления общественности, давления публичных лиц, имеющих «интерес» в спорном земельном участке, времени для принятия решений).

Как защитить инвестиции

Основной доказательной базой для эффективной защиты прав арендатора и инвестора в случае одностороннего расторжения договора по решению ОМС является доказывания отсутствия вины арендатора, предоставление им документов, подтверждающих выполнение всех действий, направленных на получение разрешительной документации и осуществление строительства.

Если прокуратура в интересах государства в лице ОМС или ОМС лично подали исковое заявление в суд к арендатору о расторжении договора, способ и механизм защиты будет несколько отличаться от предыдущего. В этом случае истцу (арендодателю) и прокуратуре необходимо доказывать существенность нарушения арендатором условий договора, ущерб, который выражается в материальной ценности, понесенный арендодателем в связи с существенным нарушением условий договора арендатором.

Дополнительно не будет лишним доказать отсутствие вины арендатора в том, что строительство не велось, что будет служить вспомогательным фактором при защите в суде.

Если иск инициировал прокурор, обязательной составляющей позиции в защите арендаторов является обоснование отсутствия оснований для обращения прокурора в интересах государства в лице ОМС (арендодателя), поскольку прокурор может обращаться в суд в интересах государства в исключительных случаях.

Достаточно часто дополнительным, а в некоторых случаях отдельным основанием для расторжения договора арендодатель указывает использование земельного участки не по целевому назначению. При этом нецелевым использованием ОМС считает неиспользование предоставленного для строительства земельного участка. Однако, исходя из последних позиций Верховного Суда, неиспользование земельного участка не является его использованием не по целевому назначению.

При защите прав и интересов как арендатора земельного участка, так инвестора, инвестирующего в строительство на земельном участке, которые в данных правоотношениях являются одним целым, необходимо четко сформировать позицию и механизм защиты, что даст эффективный и необходимый арендаторам результат.


Читайте также, что Министр развития общин предупредила нардепов, что им придется вместе принимать ряд решений по объектам, возведенных с нарушениями.

04 ноября 2019 г.
7872
В Харькове застройщик не не смог построить ТРЦ и задолжал за аренду 1,1 га земли. Суд постановил рас...
04 ноября 2019 г.
2573
В энергетическом холдинге «ДТЭК» сообщили, что планируют построить новые электростанции,...
04 ноября 2019 г.
3018
Виталий Кличко, чье освобождение от должности председателя КГГА до сих пор рассматривает президент З...
Українці, що ви думаєте з цього приводу? Давайте обговорювати!
Не стійте осторонь – вільно діліться своєю думкою з іншими людьми.
Але, будь ласка, будьте ввічливі та дотримуйтесь правил коментування. ПОСИЛАННЯ ЗАБОРОНЕНІ, та блокуються автоматом.
Заборонені будь-які посилання (коментар з посиланням не може бути доданий, він автоматично блокується)

Заборонено і буде заблоковано:
- реклама
- спам та шахрайство
- образи, дискримінаційні висловлювання

Редакція не модерує коментарі, відповідальність за зміст коментарів несе автор коментаря. Редакція Build Portal залишає за собою право не погоджуватись з думкою автора коментаря, проте надає свободу слова відповідно до ст. 21, 24 та ст. 34 Конституції України.

Шановні читачі, читайте коментарі вдумливо, пам'ятайте, що автором коментарів можуть бути різні джерела.

Будь ласка, поставтеся до цих правил з повною відповідальністю.
Якщо дії коментованого шкодять читачам, рекламодавцям, співробітникам Build Portal або всій нашій спільноті, ми можемо заблокувати користувача.
Читать полностью Скрыть
01 ноября 2024 г.
4710
Це може призвести до повного припинення діяльності основної програми компенсацій в Україні в наступн...
01 ноября 2024 г.
1897
Для цього народні депутати пропонують передбачити відповідні видатки із загального бюджетного фонду...
31 октября 2024 г.
2623
Згідно з ухваленим документом, громадським об'єднанням, які опікуються охороною культурної спадщини,...
01 ноября 2024 г.
1158
Всередині нього буде знаходитися величезний атріум зі спіралеподібною вежею в центрі. Навколо цієї в...
01 ноября 2024 г.
525
Автор проєкту, відомий японський архітектор Шигеру Бан, зазначає, що музей є роботою з органічним фа...
31 октября 2024 г.
3369
Автори проєкту вирішили перепланувати об'єм будинку та оптимізувати його просторову конфігурацію від...
22 октября 2024 г.
1411
Захід стане майданчиком для конструктивного діалогу, висловлювання та обговорення різноманітних думо...
15 октября 2024 г.
1690
19 листопада усі провідні бімщики країни знову зустрінуться, щоб подискутувати, обговорити події, но...
10 октября 2024 г.
1266
У Києві відбудеться професійний форум, де зберуться провідні експерти та фахівці будівельної га...
Почтовая рассылка Build Portal для участников строительного бизнеса
Только самое важное
*один раз в неделю
Андрей Озейчук – строитель с 27-летним опытом, основатель компаний Rauta, Kovlar и Teza, предс...
26 июня 2023 г.
345
Андрій Озейчук – будівельник з 27-річним досвідом, засновник компаній Rauta, Kovlar та Teza, г...
18 марта 2024 г.
3674
BUILD PORTAL - Агрегатор новин
  • Збираємо всі існуючі новини будівельного ринку в одному місці
  • Унікальний "SMART рубрикатор" (розумний рубрикатор): це дуже деталізований по кожному напрямку рубрикатор аби ви змогли швидко знайти всі згруповані матеріали з потрібної теми
Build portal - українське народне медіа - без впливу оліграхів та влади!