Лише 136 новобудов Києва з 766 відповідають стратегії розвитку міста - дослідження

Теорія

Основна задача Генерального плану населеного пункту, а в даному випадку м. Києва — визначення функціонального призначення територій в масштабі міста. Тобто в генплані вказується який квартал або мікрорайон буде житловим, який виробничим, де резервується місце під парки, а де має бути «mixed zone». На основі цього поділу в генплані закладаються навантаження на дороги, соціальну та інженерну інфрастрктуру. Дотримання генплану дає можливість місту розвиватись гармонійно - розповыв для HB аналітик, архітектор Geodesign.info Іван Микуляк.

Але масштаб основного містобудівного документа — ціле місто. На рівні окремих кварталів та груп будинків стратегія розвитку мікрорайонів міста визначається ДПТ. ДПТ — детальний план територій. Наприклад, житлова зона окрім житлових будинків має включати в себе школи, садочки, сквери, лікарні, магазини, парковки та інші необхідні заклади «біля дому». Склад і потужність інфраструктури місцевого масштабу нормується будівельними нормами і відповідно відображається в проекті ДПТ.

Окрім того, забудова ділянки додатково регулюється земельним кадастром. Буває і таке, що призначення ділянки за кадастром суперечить генплану або ДПТ. Між земельниками і архітекторами виникає вічна суперечка — що головніше геплан чи земельний кадастр. Насправді все просто. Цільове призначення кадастрової ділянки можна змінювати згідно з чинною містобудівною документацією. Розробники генпланів та ДПТ зобов’язані зважати на земельний кадастр та призначення ділянок в ньому.

Практика

Це теорія. Але на практиці часто відбувається так, що ДПТ не просто уточнюють функціональне зонування генплану, а кардинально змінюють його. Там, де чинним генпланом заплановані зелені зони або виробничі території і дорожня мережа розрахована на відносно невисоку інтенсивність руху, згідно з ДПТ з’являються великі житлові масиви з відповідними автомобільними потоками та вимогами до інженерних мереж. Там, де мали бути загальноміські зелені зони будуються ТРЦ. Це викликає суттєві перекоси в розвитку міста. Місто залишається без перспектив розвивати ділові та рекреаційні території, а інженерна та дорожня мережа не витримують навантажень, бо не розрахована на таке в давно вже застарілому генплані. А новий генплан ніяк не затвердять. Загалом теперішня ситуація програшна як для бізнесу, так і для громади.

З земельним кадастром схожі проблеми. Законодавство написано таким чином, що є лазейкі завдяки котрим можна ігнорувати цільове призначення ділянки. Тож формально можна легально обходити обмеження земельного кадастру.

Ми вже давно слідкуємо за цією ситуацією та збираємо містобудівну документацію. Справа в тому, що наші замовники в обличчі цивілізованого бізнесу, що розвивається та розбудовує свою інфраструктуру, потребують розуміння ризиків будівництва та реконструкції. На відміну від офіційних джерел інформації, на геопорталі geodesign є не тільки затверджена містобудівна документація, але і та, що в розробці. Так бізнес і пересічні кияни можуть знати ще на етапі проектування, що планується в тому чи іншому масиві, і законним чином впливати на містобудівні рішення до затвердження планів міської радою.

Дані про ділянки ми витягуємо за допомогою власно написаних скріптів з офіційного сайту.

Маючи ці дані, а також на основі даних про ЖК ЛУН, ми проаналізували відповідність житлових новобудов містобудівній документації та земельному кадастру. Підготували інфографіки, а також список ЖК, в котрих дотримані містобудівні вимоги з функціонального зонування.

На цій інфографіці проаналізовано чи відповідає ділянка новобудови житловій забудові згідно з чинним Генеральним планом. Жовтим та зеленим вказані ЖК, що будуються на житлових територія. А червоним — на промислових, громадських, комунальних та інших нежитлових. Візуалізація ілюструє що генплан в місті не дотримуються. Відбувається це за рахунок розробки ДПТ, що кардинально змінюють рішення генплану.

Якщо подивитись у вигляді графіку, то розподіл територій новобудов за функціональним призначенням Генерального плану 2020 наступний:

Також ми проаналізували наявність розробленого, або замовленого ДПТ. В законодавстві хоч і не прямо, вказано що основою для розроблення проекту будівництва є ДПТ або Зонінг. Зонінг наразі в Києві лише в розробці. Тож для початку нового будівництва необхідний розроблений ДПТ, або хоча б його ескіз. На наступній інфографіці червоним вказані ЖК, для території яких ДПТ відсутній.

Також ми проаналізували відповідність цільового призначення ділянки житлу. Основою для аналізу був державний земельний кадастр. І ось що вийшло:

На останній інфографіці ми просумували результати троьх попередніх аналітик. Зеленим кольором показані «ідеальні» ЖК з точки зору функціонального призначення генплану, наявності ДПТ та земельного кадастру. Жовтим, ті в котрих мають виникнути питання щодо теми статті. А червоним віділені 31 новобудова, що зовсім не відповідає містобудівній документації.

Всього ми дослідили 766 новобудов в Києві. Серед яких 136 показали хороші результати з точки зору відповідності стратегіям розвитку міста. 328 частково відповідають. А 31 новобудова виходить поза всі рамки.

Як же так відбувається і як це впливає на ризики забудови

В деяких випадках ЖК хоч і позиціонується як житло, але квартири продаються як апартаменти. З усіма нюансами володіння та життя на площах громадських приміщень.

Часом забудовники знаходять шляхи будівництва згідно не з цільовим призначнням земельнох ділянки, а з видом використання ділянки.

Іноді цілий ЖК будуться як реконструкція існуючої нежитлової будівлі. Формально виходить громадський заклад з вбудованими квартирами. Так роблять і при будівництві з нуля. Наприклад за планами на ділянці має бути поліклініка. Але будується ЖК в котрому пару приміщень віддають для сімейного лікаря, а то і просто під аптеку, а все інше — квартири.

Формально такі шляхи є легальними. І запитання мають бути не стільки до бізнесу, як до чиновників, що контролюють будівництво. А бізнесу лише доводиться грати по цим неписаним правилам.

Слід розуміти, що подібний формальний підхід, несе додаткові ризики. Адже бізнес стає в залежність від органів місцевої влади. А якщо справа дійде до суду, об'єктивних аргументів для захисту будівництва не буде.

Дійсно, бувають випадки, коли проект вже початий і треба будуватись всупереч нормам. Але якщо казати про тенденції, то бізнес за останні 10 років дуже сильно просунувся в предпроектній аналітиці. Великі компанії мають власні аналітичні відділи, але і середньому і малому бізнесу ці послуги також стають доступніші завдяки агенціям, що надають свої рішення та послуги на аутсорсі.