В Киеве обсудили вопросы эко- и энергоэффективности в недвижимости

   27 февраля в Киеве состоялся специализированный Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости: тренд в мире, новые стандарты качества в Украине», организаторами которого выступили В2В-издание в сфере коммерческой недвижимости Украины – журнал «Commercial Property» и агентство Prime Promotion.

   В рамках Форума на одной площадке собралось более 80 игроков рынка недвижимости Украины – представители девелоперских и строительных компаний, архитектурных бюро, проектных и инжиниринговых организаций, производителей и поставщиков строительных материалов, инженерного оборудования, а также представители юридических фирм и консалтинговых компаний, др.

   Форум «Эко- и энергоэффективность в недвижимости: тренд в мире, новые стандарты качества в Украине» состоял из четырех сессий, включающих ряд докладов и дискуссионных панелей. Модераторами Форума выступили Инна Волосюк, главный редактор «Commercial Property», и Лариса Скорик, архитектор, основатель ТАМ «Л.Скорик».

   «На сегодняшний день на развитых рынках существует четкое понимание его игроками таких понятий как «энергоэффективность» и «зеленое» строительство». Технологии и стандарты в сфере энергоэффективности постоянно совершенствуются, чему способствует в том числе высокая эко-сознательность компаний, работающих в сфере строительства и недвижимости. Однако на украинском рынке под эко- и энергоэффективностью подразумевается зачастую всего лишь экологичность применяемых в строительстве материалов, а появлению единичных проектов в сфере «зеленого» строительства мы обязаны не национальным, а зарубежным компаниям-заказчикам. Почету так происходит, какие препятствия стоят на пути развития и применения энергоэффективных технологий в строительстве, каково будущее направления «зеленого» строительства Украине, - ответы на эти вопросы будут даны участниками Форума», − отметила во вступительном слове Инна Волосюк.

   Первую сессию Форума открыла дискуссионная панель «Экологическая сознательность участников строительного рынка Украины», в которой приняли участие Андрей Вишневский, директор, Институт проектирования «Комфортбуд»; Игорь Забулонский, директор по строительству, Arricano Real Estate; Ольга Романенко, генеральный директор, «Экопан»; Дмитрий Сенниченко, глава офиса компании JLL в Украине.

   По мнению Игоря Забулонского, украинский рынок воспринимает энергоэффективность как модный тренд. «Компании, которые применяют в своих проектах энергоэффективные решения, отдают дань моде. Украинский рынок недвижимости не имеет мотивации для широкого применения энергоэффективных решений, − прокомментировал Игорь Забулонский вопрос о том, почему на сегодняшний день на украинском рынке недвижимости технологии энергоэффективности не получили широкого распространения. – Сегодня деньги, которые будут направлены на энергоэффективные технологии, выгоднее просто положить в банк под проценты. При той стоимости денег, которая есть на сегодняшний день в Украине, срок окупаемости всех энергоэффективных проектов близок к бесконечности».

   В свою очередь Дмитрий Сенниченко считает, что мотивацией для применения эко- и энергоэффективных технологий девелоперскими компаниями, в частности, выходящими на IPO, является повышение таким образом стоимости акций компании. «Мотивация абсолютно денежная. Стоимость сертификации ниже, чем мифы о ней», − заявил эксперт. Кроме того, стимулом для девелоперов является также спрос на энергоэффективные площади, в частности, в сегменте офисной недвижимости.

   По мнению участников дискуссионной панели первой сессии, одним из мотиваторов применения энергоэффективных технологий в Украине являются различные поощрения для застройщиков, к примеру, в виде налоговых льгот. Однако данный инструмент мотивирования находится исключительно в руках государства, которое на сегодняшний день, к сожалению, его не применяет.

   Первую секцию Форума продолжили доклады Ксении Агаповой, заместителя директора, направление экологических инноваций, отдел по управлению проектами компании JLL в России; Александра Кучерявого, архитектора (Беларусь); и Ольги Романенко, генерального директора компании «Экопан».

   Как сообщила Ксения Агапова в рамках презентации «Инвестиционная привлекательность энергоэффективных зданий. Мировые тренды экологического строительства», смена корпоративных требований является одним из ряда факторов, влияющих на глобальное развитие «зеленого» строительства. Ожидается, что в 2015 году объем рынка экологических зданий в мире составит $135 миллиардов. Среди стимулов «зеленого» строительства, которые активно применяются в США и развитых европейских странах, эксперт назвала национальную политику, регулирование строительства, системы сертификации и финансовые инициативы. В Украине на данный момент такие стимулы практически отсутствуют.

   В докладе «Методология проектирования, строительства и эксплуатации энергоэффективных жилых зданий. Показатели
деятельности энергоэффективного дома на примере реализованных проектов» Александр Кучерявый рассказал об особенностях проектов частных «мультикомфортных» домов в Беларуси и Украине, целью которых является создание комфортной среды в помещении, которая формируется показателями освещенности, качеством воздуха, др., при одновременном снижении потребления энергоресурсов. Для достижения целей проектов в них применялись такие технологии как тепловые насосы, рекуперация тепла, гибридная вентиляция, рациональное размещение окон с целью оптимального проникновения и распределения природного освещения, др.

   Ольга Романенко в презентации «Современные тенденции в частном домостроении. Энергоэффективность – тренд 2015 года» рассказала об опыте компании «Экопан», которая уже в течение шести лет применяет в своих проектах технологию каркасно-панельного строительства (или SIP). Основными преимуществами этой технологии, как сообщила Ольга Романенко, являются скорость строительства, экономичность, возможность четко прогнозировать бюджет, простота в эксплуатации здания, производство продукции в заводских условиях, гибкость и возможность реализовать проекты любых архитектурных форм, а также энергоэффективность. «Коэффициент теплопроводности SIP-панелей в 20 раз ниже, чем у кирпича, и в 42 раза ниже, чем у бетонной плиты. Для достижения показателей энергоэффективности толщина стены из SIP-панелей должна составлять 160 сантиметров, что эквивалентно 2,5 метра кирпичной кладки», − отметила Ольга Романенко.

   Участниками второй сессии, представленной дискуссионной панелью на тему «Энергоэффективность: роль государства и взаимодействие с игроками строительного рынка», выступили Александр Буртовой, партнер юридической фирмы «Антика»; Андрей Вишневский, директор, Институт проектирования «Комфортбуд»; Марина Ильчук, юрист, юридическая фирма Arzinger; Олеся Мельниченко, эксперт Минрегиона по вопросам энергоэффективности и энергосбережения в ЖКХ.

   «При работе над проектом мы как проектировщики должны придерживаться набора определенных, принятых в Украине норм. Но ничто не мешает нам сделать проект лучше, чем того требуют нормы, если этого желает заказчик. Безусловно, изменения на законодательном уровне должны быть, однако не стоит придумывать велосипед: есть европейский опыт и нормы, которые можно адаптировать к украинским требованиям. Однако это должна быть инициатива государства на высшем уровне», − прокомментировал Андрей Вишневский вопрос об ответственности государства в вопросах энергоэффективности.

   «На сегодняшний день есть целый ряд инициатив, которые направлены на создание специальных рынков, так называемых энергосервисных и сервисных компаний. Также большое значение имеют те нормативные документы, которые Украина обязалась имплементировать согласно международным договорам, в том числе и Директива Европейского Союза по энергетической эффективности зданий, охватывающая процессы проектирования, экспертизы и дальнейшего распоряжение введенных в эксплуатацию и работающих объектов. В Украине уже действует ряд нормативных документов, регламентирующих, например, вопросы проектирования зданий. С 2009 года у нас действует обязательное требование по изготовлению энергетических паспортов. Однако рынок энергоэффективности до сих пор находится в стадии становления и разработки нормативных документов. Нормативная база у нас есть, но она не адаптирована к нормам Евросоюза», − сообщил Александр Буртовой.

   Марина Ильчук считает, что государство должно создать правильную систему контроля и стимулов, чтобы применялись и выполнялись те законодательные строительные нормы, которые приняты в Украине. «В 2011 году Украина вступила в Энергетическое сообщество и обязалась принять ряд директив, в том числе и по энергоэффективности, к примеру, Директива об энергетических услугах, др. Вопрос не только в том, чтобы имплементировать нормы, но и в том, чтобы их эффективно выполнять», − отметила эксперт.

   В рамках дискуссионной панели третьей сессии «Наружные и внутренние технологии в объектах коммерческой и жилой недвижимости: экономия под знаком «эко» ее участники − Дмитрий Григоренко, региональный представитель в Украине, AGC Glass; Максим Десна, первый заместитель директора, «ОБИО» (ТМ IZOVAT); Лариса Леончик, проект менеджер, «ВЕКА Украина»; Владимир Кличановский, директор компании «Нова Лайт» − обсудили типичные проблемы в работе с заказчиками в вопросах продвижения энергоэффективных технологий.

   «В вопросе применения энергоэффективных технологий существует такая проблема как недоинформированность заказчика, − считает Дмитрий Григоренко. − Мы ведем над этим работу – проводим семинары, общаемся с заказчиками и информируем их о существующих технологиях, в том числе в сфере энергоэффективности. К сожалению, украинский рынок скептически воспринимает новинки, потому что у всего нового более высокая стоимость. Перед заказчиком стоит выбор – хорошее и дорогое или оптимальное и более дешевое. Как правило, заказчик выбирает второй вариант».

   С мнением эксперта согласен также Максим Десна, который отметил, что цена является основным фактором, влияющим на решение заказчиком. «На сегодняшний день приходится разговаривать только языком цифр. Сложность заключается в том, что заказчик не всегда понимает, что такое качество и как оно взаимосвязано с ценой. Чтобы убедить его, приходится вносить изменения в продукцию под конкретного клиента, а это влияет на конечное качество», − отметил Максим Десна.

   Основной проблемой, с которой столкнулась компания «ВЕКА Украина» на украинском рынке, – несоответствие рынка строительных материалов нормам. «К сожалению, на сегодняшний день никто не контролирует строительные нормы. С 2008 года, когда начался мировой финансовый кризис, все производители строительных материалов, чтобы выжить, стали приспосабливаться к ситуации путем удешевления товара, а точнее – снижения его качества. На оконном рынке Украины ситуация стала ухудшаться, качество окон ухудшилось. Те окна, которые реализуются на рынке с 2008 года и по сегодняшний день, часто не соответствуют климатическим условиям нашей страны. Я считаю, что позитивные изменения на украинском оконном рынке наступят только после изменения общей экономической ситуации в стране», − отметила Лариса Леончик.

   Как сообщил Владимир Кличановский, основная проблема, с которой сталкивается компания «Нова Лайт» в работе с клиентами, − это восприятие светотехнического оборудования потребителями как затратной части. «Заказчики пытаются сэкономить только на первичных инвестициях, иногда (но очень редко) они считают будущие эксплуатационные затраты. Мало кто задумывается над тем, что светотехническое оборудование − это не только инвестиции и дизайн, но и доходная часть, ведь от него зависит производительность труда, продуктивное время офисных сотрудников, безопасность, а также настроение покупателя в магазине. Экономия первичных инвестиций не всегда приносит экономию в перспективе 3-5 лет», − отметил Владимир Кличановский.

   В рамках четвертой сессии Форума доклады представили Максим Заика, архитектор, заместитель руководителя проектов по «зеленому» строительству компании «ДЕЛЬТА Проектконсалт Украина», сертифицированный оценщик по американской системе LEED и немецкой DGNB, и Анна Корягина, директор ТРЦ Rose Park, менеджер отдела аренды компании «Иммошан Украина».

   В своей презентации «Супермаркет Billa – первый проект по стандарту DGNB в Украине» Максим Заика рассказал об особенностях проекта Billa, который расположен по ул. Анны Ахматовой в Киеве. «Наиболее определяющим фактором того, какие тепловые нагрузки будет получать здание, является его ориентация на участке. Если мы говорим о проектах супер- и гипермаркетов, то наиболее существенная энергонагрузка приходится на охлаждение и кондиционирование объекта. Зимой обогреть объект не представляется сложной задачей, поскольку работает оборудование и освещение. Более проблематично - охладить торговый зал летом. Поэтому западный фасад супермаркета Billa, который в течение большей половины дня обогревается за счет солнца, выполнен из сендвич-панелей, т.е. он «глухой». Витражные схемы оборудованы с севера и северо-запада», − рассказал Максим Заика. Среди других особенностей объекта он назвал применение экологически чистых строительных материалов, установку солнечных коллекторов для нагрева воды, использование комбинированной системы кондиционирования, отопления и холодоснабжения, рекуперация тепла, использование светодиодного освещения, оборудование подсобных помещений датчиками движения, др.

   Анна Корягина представила доклад «Сотрудничество с арендаторами при сертификации объекта недвижимости по стандарту BREEAM». «Работа с арендаторами в рамках сертифицирующихся объектов включает три направления − соглашение о зеленой аренде, являющееся юридически обязательным документом, который арендатор должен выполнить, зеленое руководство по выполнению fit-out для арендаторов, которое является тем же соглашением о зеленой аренде, но носит рекомендательный характер и не обязательный для выполнения, и сотрудничество девелопера и арендатора, применяющееся на ранних стадиях реализации проекта, которое предусматривает ознакомление с технической спецификацией отделочных работ и рабочего проекта арендатора и выполнение его в соответствии со стандартами сертификации», − рассказала Анна Корягина. По ее словам, основными причинами подписания соглашения о зеленой аренде являются прохождение зданием сертификации в соответствии с BREEAM, улучшение взаимоотношений между арендатором и арендодателем, сокращение потребления ресурсов (вода, электричество), сокращение коммунальных и операционных расходов, обеспечение комфортных условий для сотрудников и посетителей, повышение производительности труда, улучшение корпоративного имиджа компании, снижение негативного воздействия на окружающую среду, система контроля качества на этапе эксплуатации, др.

   В завершение Форума эксперты дискутировали на тему «Международные стандарты «зеленого» строительства: сертификация объектов коммерческой и жилой недвижимости». В дискуссии приняли участие Дмитрий Григоренко, региональный представитель в Украине, AGC Glass; Максим Заика, архитектор, заместитель руководителя проектов по «зеленому» строительству компании «ДЕЛЬТА Проектконсалт Украина»; Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости EY в Украине; Анна Корягина, директор ТРЦ Rose Park, менеджер отдела аренды компании «Иммошан Украина»; Андрей Пашенько, архитектор, основатель ТАМ «А. Пашенько»; Мария Червоноградская, заместитель директора, департамент стратегического консалтинга, JLL в Украине; Татьяна Чехет, глава представительства «Мотт МакДональд» в Украине.

   «Самый главный вопрос в рамках этой дискуссии − нужна ли сегодня сертификация в Украине? Когда страна выйдет из сложной ситуации, в которой она сейчас пребывает, вопрос сертификации станет более актуальным, − считает Максим Заика. − На сегодняшний день вакантность в сегменте офисной недвижимости составляет около 30%. Это говорит о том, что любой девелопер, который завершает реализацию своего проекта, будет иметь большую конкуренцию за счет других вакантных объектов. На сегодняшний день наиболее высокие арендные ставки могут платить только зарубежные компании-арендаторы. Однако в соответствии с корпоративной политикой, они арендуют офисы в сертифицированных объектах. А в Украине на сегодняшний день сертифицированные офисы отсутствуют».

   «Учитывая современную ситуацию на украинском рынке недвижимости, на первый план в вопросах сертификации выходят несколько иные факторы, чем эко-сознательность девелоперских компаний, − считает Марина Крестинина. – Одним из таких факторов является, к примеру, перенасыщенность офисного сегмента, рост конкуренции между объектами офисной недвижимости и борьба за арендаторов. Это как раз может послужить толчком к появлению все большего количества «зеленых» объектов. Арендаторами, которые готовы платить высокую ставку, являются крупные международные компании, неотъемлемой составляющей корпоративной ответственности которых является внимание к вопросам бережного отношения к окружающей среде. И, выбирая между несколькими вариантами офисов, они отдадут предпочтение тем, которые строились в соответствии с экологическими стандартами. Почему «зеленое» строительство не развивалось в Украине до сих пор? Потому что до кризиса 2008 года спрос и поглощение офисной недвижимости были высокими. Второй фактор - отсутствие инвесторов, нацеленных на качественный, грамотно созданный «зеленый» проект. Такие инвесторы могут появиться в Украине после стабилизации ситуации».

   Анна Корягина считает, что в вопросах сертификации нельзя ограничиваться только критериями энергоэффективности. «В рамках проекта ТРЦ Rose Park в Макеевке (Донецкая область) желанием девелопера было сделать «зеленую» составляющую проекта видимой и понятной любому посетителю. Несмотря на то, что именно эта инициатива не влияет на количество баллов в рамках сертификации проекта ТРЦ Rose Park по стандарту BREEAM, мы предусматривали ряд эко-элементов, к примеру, в рамках проекта запланировано создание станции по заправке электромобилей. Это то, что понятно человеку и положительно влияет на его сознание», − отметила Анна Корягина. По ее мнению, на сегодняшний день на украинском рынке есть положительные изменения в направлении сертификации согласно стандартам «зеленого» строительства. В частности, в Украине растет количество оценщиков по различным сертификациям, создан Украинский Совет по «зеленому» строительству, был проведен первый официальный тренинг по сертификации DGNB, др.

   В рамках дискуссии Андрей Пашенько рассказал об опыте работы над энергоэффективными проектами. «В целом, проблем в работе над такими проектами нет – схема достаточно понятная и прозрачная. Однако важно, чтобы работа над проектом, который подлежит сертификации, начиналась от первого эскиза и заканчивалась вводом в эксплуатацию, поскольку в уже разработанном проекте сложно учесть все требования по сертификации», − отметил он.

   Мария Червоноградская считает, что тенденция сертификации в Украине неизбежна. В качестве примеров эксперт рассказала о соседних рынках Украины – Польше и России. «На конец 2013 года в Польше было сертифицировано более 1 миллиона м2 помещений. В России на тот же период было сертифицировано 670 000 м2. Но уже к 2015 году Россия достигла отметки около 1 миллиона м2. Это говорит о том, что скорость сертификации в России намного быстрее, чем в западных странах», − отметила она, добавив, что «зеленое» строительство продвигает совершенно новый подход к девелопементу коммерческих и жилых помещений, предусматривающий интеграцию и регулярные встречи участников проекта, в отличие от «традиционного» подхода, предусматривающего последовательное включение участников в проект.

   Фоторепортаж Форума представлен на «CP-Портале» в разделе «Фоторепортаж», а также на странице «Commercial Property» в сети Facebook.

   Организаторы Форума благодарят участников за интересные доклады и активные дискуссии, а также партнеров, спонсоров и медиа-партнеров за поддержку мероприятия!