Как теперь правильно отчитываться по налогу на недвижимость: советы

Отчетность: как все сделать правильно

Предприятия, как и физические лица, обязаны платить налог на недвижимость. Только в отличие от обычных граждан (в том числе и физлиц-предпринимателей) компании сами должны перечислить объекты налогообложения и рассчитать сумму обязательств перед бюджетом. При этом предприятия декларируют и платят налог авансом ежеквартально (в 2019 году за 2019 год), а физлицам счета присылают сами налоговики (до 1 июля) и платить надо за прошлый, 2018 год.

«Согласно п. п. 266.7.5 Налогового кодекса, юрлица сами рассчитывают сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 20 февраля этого же года подают в контролирующий орган по местонахождению объекта/объектов налогообложения декларацию по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка. По форме, установленной в порядке, предусмотренном ст. 46 НКУ, с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально», — пояснил UBR.ua основатель Investment Development Property (IDP) Игорь Черненко.

Однако если раньше плательщики подавали декларации по старой форме 2015 года, то в 2019-ом появилась новая, утвержденная приказом Минфина № 897 от 15 ноября 2018 года. Поскольку изменения вступили в силу в «самом разгаре» отчетного периода, а именно 18 января, среди налогоплательщиков назрел вопрос: по какой форме декларации подавать отчетность в 2019 году?

Юрист KPMG Law Ukraine Ирина Хиляк отмечает, что уже сейчас ГФС рекомендует подавать декларацию по налогу на недвижимость за 2019 год по новой форме, ссылаясь на упрощение процедуры декларирования (разъяснение в ЗІР, категория 106.07).

В то же время юристы говорят, что можно подавать отчетность и по старой форме декларации, так как согласно п.46.6 Налогового кодекса новая форма должна применяться в следующем налоговом периоде, то есть в 2020 году.

«Налоговые органы могут рекомендовать применять новую редакцию декларации во время отчета за 2019 год, однако законных оснований для отказа в приеме отчетности в форме старой редакции у них не будет», — пояснил UBR.ua старший юрист юридической фирмы «Астерс» Роман Дробоцкий.

В то же время очень важно, что в ГФС должна быть подана декларация по налогу на недвижимость исключительно по одной из этих двух форм, то есть подать сразу две не получится.

Что изменилось
В новой форме предусмотрены два приложения: отдельно для жилой и нежилой недвижимости (в старой форме есть одно общее приложение для жилой и нежилой недвижимости). Такое разделение будет удобно при заполнении, особенно при подаче уточняющих деклараций.

«В декларации теперь указываются итоговые расчеты налоговых обязательств, а вся детализированная информация по объектам недвижимости перемещена в приложения. При этом, налогоплательщик подает указанные приложения лишь в случае наличия у него советующих объектов недвижимости», — пояснила Ирина Хиляк.

Приложения содержат детальную расшифровку недвижимости:

• код типа объекта по Государственному классификатору домов и сооружений ГК 018-2000;
• код КОАТУУ (Государственного классификатора объектов административно-территориального устройства Украины) по месту расположения;
• регистрационный номер;
• дата регистрации права собственности;
• размер минимальной зарплаты;
• ставка налога %.

«Количество приложений зависит от количества органов местного самоуправления, на территории административно-территориальных единиц которых расположены объекты недвижимого имущества. Старая форма декларации предоставляется отдельно по каждой административно-территориальной единице», — уточнил UBR.ua юрист ЮФ «Мисечко и партнеры» Ирина Низькая.

То есть теперь в налоговую инспекцию, которая курирует несколько административно-территориальных единиц, можно подавать одну декларацию, а уже в приложениях к ней показывать, где и какие объекты есть на «подведомственной» налоговикам территории. Количество приложений определенного типа (жилая/нежилая) должно соответствовать количеству кодов по КОАТУУ.

Перекодировка типов объектов
Кроме предусмотренных ранее реквизитов, в приложениях теперь указываются регистрационные данные недвижимости. Одно из главных нововведений — указание кода типа объекта, определенного по Госклассификатору зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденного приказом Госстандарта Украины от 17 августа 2000 года № 507.

Адвокат, советник по налоговым вопросам ЮК «Riyako & Partners» Андрей Тимонов уточнил, что это вызвано необходимостью замены действующих условных признаков типов недвижимости (от 1до 9) на типы недвижимости, установленные официально утвержденными классификаторами. Что фактически убирает существующее расхождение между данными декларации и данными регистрационных документов плательщика налога.

Для сравнения: раньше форма декларации налога на недвижимость предусматривала 9 типов недвижимости, например, 1 — квартира, 2 — жилой дом, из которых налогоплательщик самостоятельно выбирал наиболее подходящий.

Информацию о коде налогоплательщик будет указывать в соответствии с данными правоустанавливающих документов.

«Главная проблема, которая может возникнуть при подаче декларации по новой форме — как раз определение кода типа объекта недвижимости, особенно, если он не указан в правоустанавливающем документе. В частности, потенциальные претензии со стороны налоговых органов могут возникнуть при определении плательщиками кода объекта, который согласно ст.266.2.2, не облагается налогом (например, строительные помещения)», — поясняет Ирина Хиляк.

В новой декларации от кода типа объекта по Государственному классификатору домов и сооружений ГК 018-2000 зависит ставка налога в процентах. По Налоговому кодексу, максимальная ставка налога — 1,5% минимальной зарплаты за квадратный метр, но в зависимости от типа объекта, ставка может быть ниже. Ставки налога устанавливают органы местного управления, и ее размер зависит от места расположения и типов объектов недвижимости.

«Экспертное заключение по коду типа объекта, согласно классификатору, можно получить у ГП «Государственный НИИ автоматизированных систем в строительстве (ДНДІАСБ), как у разработчика классификатора ДК 018:2000», — говорит Игорь Черненко.

Кроме того, уже сейчас некоторые налогоплательщики столкнулись с проблемами при принятии деклараций по новой форме. В частности, есть случаи, когда декларация по новой форме не принимается с указанием, что нарушены требования приказа Миндоходов Украины №729 от 29 ноября 2013 года, а именно: форма отсутствует в «Справочнике отчетных документов», а у некоторых плательщиков в электронном кабинете новая форма вообще не открывается.

У кого остались льготы
Если субъект хозяйствования владеет недвижимостью, которая не подлежит налогообложению (полный перечень пп.266.2.2 НКУ), то он не обязан ее декларировать. Например, если речь идет о государственных или коммунальных предприятиях, а также цехах, складах и прочих производственных помещениях промпредприятий.

До последнего времени подобная льгота касалась и сельхозпроизводителей, которые не декларировали и не платили за свои хозяйственные постройки, которые используются в их производственной деятельности. Однако с 1 января 2019 года эта льгота была частично отменена.

«Это касается только построек, которые сданы в аренду, лизинг или под ссуду. Все остальные постройки, отнесенные к классу «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» (код 1271) классификатора ГК 018-2000, как и раньше, не являются объектом налогообложения», — объяснил UBR.ua партнер ЮФ Fidelity Plus Игорь Усик.

Как пояснила старший юрист юридической компании ILF Елена Калинина, с момента введения налога на недвижимость эта льгота для селян порождала множество споров по ее применению. Налоговики и раньше пытались начислять налог на недвижимость с/х производителей, которые передают такую недвижимость в пользование третьим лицам или по факту не являются производителями сельхозтоваров.

Фискальная служба (например, письмо от 25.09.2018 № А/1387/14-26-13-01-26, от 21.03.2018 № 3778/Є/99-99-13-02-03-14), а позже и административные суды (решения от 21.01.19 по делу № 0940/2203/18, от 24.05.18 по делу № 814/713/18), определили исчерпывающие требования к плательщикам, которые могут не платить налог на недвижимость.

Критериев всего два: недвижимость должна непосредственно использоваться в сельскохозяйственной деятельности и плательщик, который претендует на льготу, должен быть сельхозтоваропроизводителем.

Чтобы устранить неоднозначность применения положений п. «ж» п. п. 266.2.2. НКУ, внесли изменения в эту норму.

Когда еще можно не платить
Есть еще два случая, когда налог на недвижимость не должен уплачиваться. Во-первых, если его ставка не установлена местным советом.

«Так как налог на недвижимость является местным налогом, то его ставки устанавливают органы местного самоуправления. В случае, если органы местный совет не принял решение о ставке налога, то к налогу применяется минимальная ставка — 0 %. Однако, в этой ситуации налогоплательщик не освобождается от обязательства подачи декларации», — говорит Игорь Усик.

Поэтому нужно обратить внимание на обновленные ставки налога по каждой административно-территориальной единице. Например, Киевский гор совет решением от 18 октября 2018 №1910/5974 уже установил, что с 01.01.2019 г. налоговая ставка на жилую и нежилую недвижимость в Киеве будет одинаковой — 1,5% от минимальной заработной платы за 1 кв. (раньше жилая недвижимость облагалась по ставке 1,25%).

Наконец, если субъект хозяйствования приобрел и продал объект недвижимости в пределах одного месяца, то при наличии документального подтверждения, свидетельствующего о переходе прав собственности от продавца к покупателю, он освобождается от обязанности уплаты и представления декларации.

Источник: ubr.ua