Как работать оценщиком недвижимости на закрытом рынке и что ждет профессию оценщика

Итоги круглого стола URE Сlub

О закрытости рынка и новых трендах в работе оценщиков недвижимости говорили украинские девелоперы вместе с отечественными и европейскими специалистами по оценке недвижимости в URE Сlub.

Украинский Клуб Недвижимости (URE Club) совместно с компанией NAI Ukraine 8 ноября организовали встречу оценщиков недвижимости и девелоперов. Как заметила Ольга Соловей, CEO URE Club, это первая встреча оценщиков с девелоперами за много лет и проходила она в рамках мероприятий европейского подразделения сертифицированных оценщиков RICS. Так что все дружно под умелым модераторством Дмитрия Корниенко, MRICS, NAI Ukraine, эксперта в области коммерческой недвижимости, обсудили проблемы, тренды и перспективы дальнейшей работы на непростом украинском рынке с его нестабильной экономической и политической ситуацией. А европейские коллеги поделились своими наработками.

Рынок закрыт для точных оценок

Непрозрачность и закрытость – общая проблема украинского, болгарского и румынского рынков недвижимости. «В Болгарии нет никаких открытых источников по сделкам в сфере недвижимости. Поэтому при оценке находить такую информацию крайне сложно, - рассказал Andrey Filev, директор, DRP Consult Ltd, MRICS (Болгария). – Так что вынуждены использовать информацию по сделкам от брокеров, мониторить какие-то ресурсы с общедоступной информацией о ситуации на рынке».
Украинские эксперты соглашались с коллегой. По словам Ирины Труновой, начальника отдела консалтинга и оценки NAI Ukraine, клиенты не особо хотят открывать данные по затратам. «Поэтому мы сами определяем эти затраты, исходя из собственного опыта и опыта клиентов, с которыми работали ранее. В результате, получаем приблизительные суммы», - добавила Ирина.

На украинском рынке есть еще один важный нюанс, который стали учитывать оценщики после финансового кризиса и революции. Как пояснил Станислав Иванов, эксперт в области коммерческой недвижимости, MRICS, сейчас все чаще высчитывают капитализацию объектов недвижимости, исходя из показателей доходности. То есть по сути используют инвестиционный, а не сравнительный подход в оценке объектов недвижимости. И тут уже включается не только анализ, связанный с экономическим потенциалом объекта, но и стратегическое мышление. «Ведь бывают ситуации, когда рядом с одним торговым центром через какое-то время появляется другой, лучше класса, с большим спектром услуг. И тогда можно лишиться 20-30% арендаторов. Мы уже наблюдали такой случай на рынке. Поэтому при оценке следует предугадывать и такую вероятность, что в 2-3 километрах может появится более современный торговый центр», - пояснил Станислав. И добавил, что кроме всего прочего оценщику следует учитывать технические моменты: капитальные затраты девелопера через год на различного рода технические работы. «Да, мы не технические специалисты, которые могут это все оценить. Поэтому следует таковых привлекать, если проводите оценку. Ведь подобные вещи также влияют на капитализацию объекта», - предупреждает эксперт в области коммерческой недвижимости.

Оценщиков недвижимости заменят машины

Автоматизация может проредить рынок специалистов по оценке недвижимости – еще один важный тренд, который обговорили на встрече в URE Сlub. Как отметила Яна Литвинчук, заместитель управляющего директора в Cushman & Wakefield Ukraine, MRICS, по последним данным, в Украине самое большое количество специалистов по оценке недвижимости по сравнению с другими европейскими странам: 29 оценщиков на 100 тыс. человек. «В Европе все чаще прибегают к автоматизации системы оценки. И это все началось в связи с кризисом капитала. Таким образом, снижется риск ошибки из-за человеческого фактора», - пояснила тенденцию Яна. И тут же добавила, что если в автоматизированную систему внести некорректные данные, то вероятность ошибки не меньше, чем если бы анализ проводил специалист. Так что, несмотря на автоматизацию, эксперты уверены, - профессия оценщика не исчезнет с рынка.

Сейчас уже европейские оценщики становятся для клиента консультантом, который может застраховать свою оценку. «В Европе начали страховать цифры, которые предоставляют специалисты по оценке недвижимости», - рассказала она.

А коллега из Болгарии, Andrey Filev, добавил, что в связи с недоверием к работе оценщиков после финансового кризиса, у них банки ввели свою систему оценивания, которая создает некоторые сложности на рынке. Ведь она часто противоречит существующим стандартам оценивания недвижимости. «Практически во всех банках работают целые отделы, которые занимаются параллельно с оценщиками анализом и оцениванием объектов недвижимости», - пояснил ситуацию Андрей.

Так что общий вывод о том, как будет развиваться профессия специалиста по оценке недвижимости, такой: оценщик - это не только точные цифры, но и еще четкое понимание, что же нужно заказчику. А клиенториентированность точно не сможет повторить никакая автоматизированная система.

«Зеленое» строительство

Больше всего зацепил участников встречи коллега из Румынии Andrei Botis, управляющий партнер NAI Romani, MRICS, своими рассказами о перспективном «зеленом» строительстве и скидках в 1-2%, которые получают девелоперы в Румынии на такое строительство. А когда он озвучил, что в Бухаресте практически 100% офисных зданий сертифицированы согласно «зеленым» стандартам, это прямо порадовало присутствующих девелоперов. Один из них не удержался и рассказал о своем офисном центре в Киеве, на который он получил такой сертификат. В результате, строительство объекта обошлось дороже на 10%, чем если бы он строил как обычно. Но бизнесмен уже посчитал, что значительно сэкономит затраты на электроэнергию. А этот вопрос для Украины более чем актуален.

Оценщики после такого заявления тоже оживились и начали сыпать цифрами недавних исследований, согласно которым 50% украинских компаний готовы арендовать офисы в зданиях, сертифицированных по стандартам «зеленого» строительства.























Источник: пресс-служба URE Сlub