Станут ли онлайн-торги землей новым этапом рынка - мнение экспертов

Олег Приходько, основатель и CEO девелоперской компании Greenol

Украинский рынок аренды земель с/х назначения начал действовать после того, как с распадом СССР были ликвидированы коллективные хозяйства (колхозы). На первых порах на их базе во вновь образованном государстве Украина создали коллективные сельскохозяйственные предприятия (КСП), ставшие правопреемниками колхозов. В наследие они получили земельный банк, основные средства производства и все имеющееся поголовье птицы и скота. Позже, вместе с процессом приватизации, было осуществлено разделение коллективных (читай государственных) земель на паи.

При этом каждый из граждан получил свою долю, которой мог распоряжаться по своему усмотрению, в т.ч. сдать в аренду третьим лицам. На одного человека в среднем приходилось около 4-х гектаров земли. Именно такие паи и составили основу для создания и развития фермерских хозяйств в их современном виде. Владелец паев заключал договоры с фермерами, и ежегодно получал от того дивиденды (в виде денег или выращенной натуральной продукции).

Конечно, не 100% земель были переведены в паи и получи своих новых собственников. 17 сентября «СЕТАМ» и Государственная служба по вопросам геодезии, картографии и кадастра заключили договор об обеспечении функционирования системы электронных земельных торгов. И можно утверждать, что при этом рынок с/х земли открыл новые горизонты для поиска новых возможностей по привлечению производителей продукции растениеводства и животноводства.

Эта особенность обусловит интерес только со стороны региональных предпринимателей, которые прекрасно умеют считать свои деньги и больше, чем стоит земля, не заплатят

В настоящее время 10 лотов уже в свободном доступе для желающих методом аукциона приобрести право аренды — 10 участков из 5-ти областей Украины (Одесская, Черниговская, Сумская и Кировоградская). До завершения регистрации для участия в аукционе осталось менее одного месяца. Сами аукционы состоятся 18 октября 2018 года.

На первый взгляд, аукцион по покупке права аренды — это эффективный способ для того, чтобы государство получило наивысшую цену. С другой стороны, участки в 10, 15, 20, 50 га будут интересны местным фермерам с целью расширения своих угодий. Сложно представить, что фермер, например, из Черниговской области будет претендовать на аренду участка в Одесской области площадью около 10-20 га. Эта особенность обусловит то, что эти открытые аукционы будут интересны только региональным предпринимателям, которые прекрасно умеют считать свои деньги и больше, чем стоит земля, не заплатят. Разве что, такие лоты смогут заинтересовать стартапы на аграрном рынке, чего мы не видим на данный момент.

Представляется, что данная схема будет выгодна крупным агрохолдингам. Ведь они ведут свою деятельность почти по всей территории страны, поэтому у них будет заинтересованность в расширении своих хозяйств по выращиванию продукции. И это очень хорошая схема для прикрытия договоренностей между владельцами таких агрохолдингов, при которой они смогут разделить государственный пул сельскохозяйственных земель и «застолбить» 10-летний срок по использованию арендованных участков. Ведь финансовые возможности у них есть, в противовес небольших фермерских хозяйств, ведущих деятельность в пределах максимум нескольких районах одной из областей.

Будет интересно понаблюдать, станет ли такой способ аренды популярным. С другой стороны, такой процесс продажи аренды может стать подготовительным этапом к полноценной продажи земли.

Максим Полишкевич, управляющий партнер ЮФ «Результат»

Пилотный проект Госгеокадастра по продаже права аренды через электронную площадку является инновационным, но...

Процедура продажи права аренды на земельных торгах чрезвычайно подробно выписана в Земельном Кодексе Украины. И эта процедура очень четко требует проведения классических (оффлайн) торгов.

Кодекс содержит множество указаний, которые будут нарушены при применении электронной площадки. Например, в объявлении о проведении торгов должно быть четко указано место проведения таких торгов. Участник должен иметь возможность непосредственно ознакомиться с документацией по землеустройству и должен лично подать подписанные документы, получив справку о принятии таких документов от исполнителя. Исполнитель же обязательно должен внести сведения об участнике в книгу установленного образца.

Очевидно, что электронные торги физически не могут быть проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины

Процедура проведения собственно торгов описана еще более тщательно. Она предусматривает предъявление участником документов, удостоверяющих личность и/или доверенности, получение участником специальной карточки участника, которой будет необходимо поднимать шаг. Подробно описаны права и обязанности участника и лиц, присутствующих в зале. Также кодекс предполагает существование реального лицитатора с гонгом или молотком, который должен проводить торги в лучших классических традициях.

Таким образом очевидно, что электронные торги физически не могут быть проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства Украины.

К сожалению, на сегодняшний момент систематически проводятся искусственные торги. Отдельные работники Госгеокадастра вместе с равнодушными исполнителями аукционов проводят торги для конкретных заказчиков. Имеют место факты умышленного препятствования подачи документов участников и целенаправленного срыва торгов (25% победителей не подписывают протокол, что приводит к аннулированию результатов).

Электронные торги — актуальный шаг, а значит, их необходимо ввести в правовое поле путем внесения соответствующих изменений в Земельный Кодекс Украины

Однако проведение торгов вопреки Закону не улучшит ситуацию, ведь любые торги, проведенные на электронной площадке, могут быть отменены в судебном порядке. Такая ситуация не выгодна ни государству, ни участникам рынка.

Безусловно, электронные торги являются актуальным и прогрессивным шагом, их внедрение вполне логично и уместно. А значит, их необходимо ввести в правовое поле путем внесения соответствующих изменений в Земельный Кодекс Украины.


ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Министерство юстиции изменило правила регистрации собственности


Источник: Property Times