Закон о консолидации земель подписан. Какие изменения нас ждут?

Новый закон облегчит жизнь владельцам и арендаторам аграрных участков, сохранит лесополосы и позволит получить дополнительные средства местным общинам

В августе 2018 года Президент Украины подписал закон, призванный решить застарелые проблемы в земельной сфере, которые не решались десятилетиями. 

Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствование правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине» прежде всего устраняет проблемы, возникающие при использовании аграриями массивов сельскохозяйственных земель.

Впрочем, круг вопросов этого закона - достаточно широк.

Коллективная собственность - советское наследие

Одна из главных новаций - урегулирование проблемы коллективной собственности на землю. Еще в 1990-х годах огромный объем земель был передан из государственной собственности в коллективную собственность сельскохозяйственных предприятий.

Это была часть территории сельских советов. Позже в стране началась кампания массовой дележки этих земель. Делению подлежали только сельскохозяйственные угодья, а остальные земли «зависли в воздухе». Таких земель может быть до 1 500 000 га.

Среди земель коллективной собственности - дороги между земельными паями, лесополосы, земли под фермами, водными объектами.

Неоднозначная ситуация сложилась с землями под полевыми дорогами. В каждом массиве земель сельскохозяйственного назначения была запроектирована сеть полевых дорог. Это было сделано, чтобы владельцы участков могли добраться до них. На практике же абсолютное большинство владельцев передали их в аренду.

В результате те дороги, которые должны были служить для доступа к участкам массива, распахивались и без каких-либо правовых оснований использовались арендаторами как пашня. Площадь таких дорог в пределах Украины составляет около 400 000 га.

Есть также определенная площадь недопайованной пашни. В частности, частыми были случаи, когда к землям фонда не включались кормовые угодья. Сложилась абсурдная ситуация. Люди из членов предприятия вышли, получили земельные паи, но сами предприятия, как юридические лица, часто продолжали существовать.

Остались также государственные акты на право коллективной собственности на землю с фамилиями всех членов коллективного сельскохозяйственного предприятия. В процессе дележки часть коллективных предприятий передали все земли, оставшиеся от дележки, в коммунальную собственность, часть - нет.

«Что делать с этими землями, не знал никто. Владельца фактически нет, а сельский совет передать эти земли в аренду не может. Кроме того, нормы Конституции вообще не предусматривают коллективной собственности. Наконец мы нашли адекватный вариант решения проблемы», - сообщил Олег Кулинич народный депутат, член аграрного комитета Верховной Рады, председатель земельного подкомитета аграрного комитета.

 Что же предусматривает закон? 

1. Земли ликвидированных коллективных предприятий передаются в коммунальную собственность общин, на территории которых они расположены.

2. Бывшим членам колхозов, в которых пайевание уже прошло, но которые еще не ликвидированы, предоставляется право до 2025 года допайевать сельскохозяйственные угодья, которые остались в коллективной собственности.

В процессе допайевання все несельскохозяйственные земли должны быть переданы в коммунальную собственность. До завершения процесса допайеванния местным советам предоставляется право передавать эти земли в аренду. Это позволит использовать землю по целевому назначению и даст местным бюджетам дополнительные доходы.

3. Если до 2025 года такие решения бывшими членами КСП не будут приняты, местные советы могут обратиться в суд с заявлением о передаче земель коммунальной собственности в порядке признания имущества бесхозным.

Земли работающих КСП закон не трогает, они будут пользоваться землями коллективной собственности. Однако, если такие КСП будут в дальнейшем пайеваться, то несельскохозяйственные земли надо будет передать в коммунальную собственность.

На мой взгляд, предложенный путь решения вопроса сбалансированный, потому что, так учитываются как интересы членов КСП, так и интересы общин, заметил Олег Кулинич.

Закон поможет сохранить лесополосы

В законе также учтены некоторые положения относительно статуса земель под лесополосами и полевыми дорогами. Право арендовать полевые дороги предоставлено всем арендаторам массива земель сельскохозяйственного назначения, но при этом нельзя ограничивать доступ других арендаторов к земельным участкам.

Есть важные изменения, касающиеся земель под лесополосами

Закон предусматривает закрепление основной функции таких земель: лесотехническая мелиорация, защита угодий от эрозии почв. Сейчас через неопределенный правовой статус эти земли не имеют хозяина. Гослесхозы за ними ухаживать отказываются, ведь на это нужны дополнительные средства. В результате они массово вырубаются.

Закон относит их к землям сельскохозяйственного назначения и позволяет передавать в аренду без аукционов физическим и юридическим лицам с условием их поддержание в надлежащем состоянии. Другой вариант - община создаст коммунальное предприятие и закрепит их в постоянное пользование на таких же условиях.

Это должно сохранить лесополосы от уничтожения.

Что такое консолидация земель

Один из основных блоков закона посвящен консолидации земель.

После деления земель на паи каждое поле было разделено на десятки участков, каждый из которых имеет владельца. Но такие поля обычно используются одним или несколькими арендаторами. Если человек хочет выйти из аренды и использовать участок, расположенный в центре поля, то этим он создает проблемы и себе, и другим.

Также часто бывают ситуации, когда единоличники используют несколько земельных участков: свой, жены и полученный в наследство. Часто такие участки расположены в разных частях поля и это неудобно для ведения хозяйства. 

Когда одно поле используют одновременно несколько арендаторов, то юридически те участки, которые арендует каждый из них, не сдают замкнутых контуров, они хаотично разбросаны по всему полю. Законодательного механизма, чтобы свести их в одно целое, не было. На практике все решалось на уровне устных соглашений между арендаторами.

Эта ситуация создавала широкие возможности для рейдерства. Часто участок среди массива брался в аренду не для хозяйствования, а для шантажа арендатора окружающих земель. Для решения этих проблем закон предусматривает такие нормы.

Прежде всего изменения касаются порядка обмена участками. Обмен - это самое простое средство консолидации. Даже в условиях земельного моратория в Украине разрешен обмен земельными участками частной собственности.

Однако, в массиве земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли государственной и коммунальной собственности: отмершее наследие, в некоторых случаях - полевые дороги. Обмен таких земельных участков не был разрешен.

Закон позволяет обменивать земельные участки государственной и коммунальной собственности, расположенные в массиве земель сельскохозяйственного назначения, на равноценные земельные участки частной собственности в том же массиве.

Однако, сейчас для того, чтобы обойти земельный мораторий, распространены схемы, когда одну сотку земли, обменивают на пять гектаров. Такого «обмена» не должно быть.

Закон предусматривает, что на период действия моратория обмен разрешается только на равноценный земельный участок. Равноценной является земельный участок, нормативная денежная оценка которой является равной или отличается не более чем на 10%.

Существенное внимание закон уделяет обмену правами временного пользования земельными участками массивов аграрных земель.

Во-первых, закон предоставляет право арендаторам участков, расположенных в одном массиве, заключать взаимные договоры субаренды. По моему мнению, это положение крайне необходимо, ведь оно позволяет осуществить консолидацию без принудительных мер.

Кроме того, интересы собственника земельного участка здесь не нарушаются. Арендная плата будет выплачиваться именно арендатором, а не субарендатором. И именно арендатор будет отвечать за надлежащее выполнение договора аренды.

Во-вторых, закон дает право арендатору, которому принадлежит 75% земель массива, обмениваться правами пользования с собственниками и пользователями земельных участков, которые расположены среди массива и создают чересполосицы.

В случае несогласия на такой обмен дело будет решаться в суде. Суд определит, справедлив этот обмен, или нет,  предлагается взамен равноценный земельный участок или нет.

Чересполосицы или «шахматки» создают неудобства для обеих сторон. Закон дает возможность через договоры аренды или субаренды на время «перемещать» земельный участок с середины на край массива.

Закон устанавливает жесткие требования к равноценности участков. Должны быть одинаковые нормативная оценка и рельеф. Участок должен располагаться на том же поле. Если речь идет о нескольких участках, они должны быть объединены общими пределами.

Определять, является ли участок равноценным, будут собственник и арендатор. Если договоренность между ними не достигнут, спор будет переходить в суд. 

Кроме того, поскольку проблемы чересполосицы породили мораторий, закон предусматривает, что через два года после открытия рынка аграрных земель заставить арендатора меняться правами пользования участками будет невозможно даже через суд.

Есть в принятом законе и другие юридические нормы. Здесь и порядок установления земельных сервитутов по инициативе арендаторов, и внесения в Государственный земельный кадастр сведений о все земли сельскохозяйственного назначения и установления максимального срока договоров эмфитевзиса - 50 лет. 

Источник: epravda.com.ua