Ринок офісної нерухомості Києва у 2025 році: попит зріс попри невизначеність (ІНФОГРАФІКА)

Попит на офісні площі в Україні 2025: тенденції та виклики 

Орендна активність на офісному ринку Києва укріпилась протягом 2025, незважаючи на триваючу ринкову турбулентність та високі безпекові ризики.

Як повідомили в Expandia, згідно з дослідженням компанії, представника CBRE в Україні та Молдові обсяг річного валового поглинання склав близько 160 000 кв.м (+26% р/р), тоді як загальна орендна активність склала 165 000 кв.м.

Незважаючи на кращі загальні показники ринку, динаміка попиту залишалася нерівномірною і лише частково підкріплювалася органічним зростанням бізнесу. З одного боку, ринкова активність зберігалася: окремі орендарі переїжджали в об'єкти кращої якості на фоні привабливих умови оренди та, в деяких випадках, здійснювали вибіркове розширення.

З іншого боку, значна частина угод мала ситуативний характер. За оцінками, близько 40% валового поглинання припало на вимушені переїзди з пошкоджених об'єктів, внаслідок ракетних ударів, що лише підкреслює дестабілізаційний характер ринку.

Орендний попит залишався сконцентрованим на готових до заселення офісах у високоякісних бізнес-центрах, із переважанням угод площею 300-600 кв.м. Ця тенденція відображає переважаючу гібридну модель роботи, де в офіс одночасно приходить близько 30%-40% працівників, що спонукало деякі компанії скорочували свої офісні площі до близько 50% від довоєнного обсягу.

Сектор ІТ, високих технологій та телекомунікацій зберіг лідируючі позиції, забезпечивши 26% попиту та найбільшу кількість угод (35), за ним слідували банки та фінансові установи (13%), сектор виробництва, промисловості та енергетики (11%), коворкінги і гнучкі офіси (8%) та публічний сектор та НГО (7%). Протягом 2025 року у структурі попиту також продовжувала зростати частка військових орендарів.

Однак більш стабільний і довгостроковий попит від таких компаній, в основному спрямовувався на придбання нерухомості, а не на оренду, що зумовлено підвищеними безпековими ризиками для сегменту. Загалом, попри зростання обсягів попиту у 2025 році, ринкова активність і надалі значною мірою формувалася на фоні дестабілізації, тоді як відносна стабільність забезпечувалася радше адаптивністю та вимушеними рішеннями орендарів, ніж повноцінною нормалізацією економічної активності.

Протягом 2025 року на ринок не вийшло жодного великого бізнес-центру, що відображає тривалий спад девелоперської активності. Водночас близько 70 000 кв.м офісних площ було частково пошкоджено або зруйновано внаслідок ракетних ударів, що становить 3,4% конкурентної офісної пропозиції. В результаті, загальний обсяг пропозиції зменшився до 2,10 млн кв.м. Це рідкісний випадок від'ємного скорочення пропозиції, спричиненого фізичними втратами інфраструктури, що підкреслило уразливість об'єктів нерухомості в умовах триваючих бойових дій. Більшість постраждалих будівель зазнали часткових або значних конструктивних пошкоджень, і їх відновлення та повернення на ринок навряд чи відбудеться до завершення війни.

Девелоперська активність залишиться стриманою, де більшість запланованих проєктів призупинені або реалізуються повільними темпами, оскільки девелопери відкладають введення об'єктів в експлуатацію до появи більш сприятливих умов. Очікується, що до кінця 2026 року на ринок може вийти близько 27 000 кв.м. Однак, з огляду на поточні безпекові ризики, обмежене фінансування та низький рівень угоди попередньої оренди, ймовірність затримок введення об'єктів залишається високою.

Середній рівень вакантності знизився до 18,5% (-3,6 п.п. з початку року), що було зумовлено як вимушеними релокаціями, так і орендною активністю, насамперед з боку малих і середніх компаній, які продовжують переїжджати до більш якісних офісних площ. Попри певну стабілізацію протягом року, активність орендарів залишалася стриманою та орієнтованою на ефективність площ, що зберігало ринковий баланс на користь орендарів.

Ефективна ставка для офісів класу А без ремонту коливалася в межах $14-$18/кв.м/міс, тоді як ставки на офіси з готовим ремонтом залишались стабільними і становили $19-$25/кв.м/міс. Запитувані орендні ставки для офісів класу А коливалися в межах $16-$27/кв.м/міс, а для класу В - в межах $8-$18/кв.м/міс, залежно від місця розташування та стану оздоблення. Розрив між нижньою та верхньою межею орендних ставок залежить від індивідуальних характеристик будівель, таких як стан оздоблення, локація об'єкта, рівень заповненості та безпекових ризиків.

Анна Сільвестрова, старший директор департаменту офісної нерухомості та роботи з корпоративними клієнтами Expandia: «Обережний оптимізм, який спостерігався на ринку протягом 2025, як очікується, збережеться протягом усього наступного року. За відсутності суттєвих макроекономічних чи геополітичних змін, поведінка орендарів, ймовірно, залишаться обережною та орієнтованою на ефективне використання площ.

Рішення щодо оренди будуть прийматися з огляду на вартість площ, при цьому ключовими факторами залишатимуться якість будівлі, фізична безпека та можливість безперебійної роботи. Ми очікуємо, що попит буде зумовлений переважно переїздами, поновленням договорів оренди та вибірковим розширенням. Водночас, все більша поширеність поновлення договорів оренди на 3-5 років свідчить про зростання впевненості орендарів у необхідності збереження фізичної присутності офісу, попри чітку тенденцію до оптимізації площ".

Раніше повідомлялося, що 23% складської нерухомості Києва постраждали від російських масованих обстрілів на кінець 2025 року. Це близько 340 000 кв. м складських площ класів А і В, які були зруйновані або суттєво пошкоджені. Про це повідомляла компанія Expandia, що є представником CBRE в Україні й Молдові.

 Фінансові вигоди для забудовника: як керамоблок підвищує прибутковість проєктів 

Інфографіка та аналітика: EXPANDIA