Несмотря на разговоры о падении рынка жилой недвижимости, прошлый год стал рекордным по числу сделок. По данным министерства юстиции Украины, за 12 месяцев 2017 года в Киеве частными и государственными нотариусами было заключено 31,8 тыс. договоров купли-продажи квартир. «Это почти на 8 % больше, чем в 2016 году. Но главное – это самый высокий показатель числа сделок с 2007 года», – подчеркнул руководитель департамента стратегического консалтинга Украинского торговой гильдии Ростислав Симонов.

К сожалению, данные минюста не дают возможности вычленить информацию о вторичном и первичном рынках, поскольку отражают лишь факт внесения изменений в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество. Но об активизации рынка говорят и другие цифры. «За три квартала прошлого года введено в эксплуатацию 1,1 млн кв. м жилья. Это на 56,3 % больше, чем за три квартала 2016 года. Но самое главное – за девять месяцев 2017 года получено 71 разрешение на выполнение строительных работ. Проекты на этих площадках пополнят рынок квартирами общей площадью 2,8 млн кв. м», – говорит заместитель руководителя департамента стратегического консалтинга UTG Константин Олейник.

Эксперт отметил тенденцию увеличения формата проектов. «Такие проекты способны обеспечить формирование комплексной застройки, включая социальную. Поэтому они чаще выигрывают в конкурентной борьбе с точечными проектами. С другой стороны, реализация таких проектов предусматривает предварительную разработку и утверждение детального плана развития территории, а такое вложение не всем под силу. Те из девелоперов, которые не могут себе позволить разработку ДПТ, уходят в регионы», – отметил Ростислав Симонов.

Ломать и строить: где возводить новое жилье в Киеве

Как результат – на столичном рынке увеличивается глобализация и можно отметить лишь семь заметных участников рынка («Киевгорстрой», «Укрбуд», «Интергал-Буд», Stolitsa-Group, «Фундамент», «Житлоинвестбуд-УКБ» и ДБК-Житлобуд), которые обеспечивают почти 90 % объема. При этом более половины жилья строят лишь две компании – «Киевгорстрой» и «Укрбуд».

Негативной тенденцией рынка является продолжающееся сокращение бюджета покупки. «Как следствие – уменьшается средняя площадь квартир, с 92,9 кв. м в 2011 до 62,7 кв. м в 2017-м», – говорит Константин Олейник. Застройщики откликаются на такое изменение спроса не только уменьшением площадей квартир, но и увеличением доли однокомнатных квартир (с 35 % в 2011 г. до 54 % в 2017 г.).

При этом покупатель становится более требовательным, он желает видеть в новом жилье и энергоэффективные технологии, и красивые фасады, и сервис, и обустроенную придомовую территорию. Такие новации повышают себестоимость строительства во всех областях. Это показывает и данные минрегиона.

«Сокращение бюджета покупки и одновременный рост себестоимости создает достаточно опасную ситуацию. Есть  проекты, в которых реализуют квадратные метры уже на грани себестоимости. Стабильное развитие рынка новостроек возможно лишь при эффективном кредитовании», – говорит Симонов.

Но ипотеку в нынешних условиях сложно считать действенным инструментом, она обеспечивает не более 5 % сделок. Хотя позитивный тренд есть: за 9 месяцев прошлого года 25 крупнейшими банками Украины выдано 963 млн грн ипотечных кредитов (для сравнения – за весь 2016 год было выдано 736 млн грн). 

«Застройщики активно ищут новые инструменты. Самым популярным остается рассрочка. Но есть уже и абсолютно вариант ипотеки: КАН совместно Ощадбанком предлагает гривневые кредиты на квартиры в строящемся ЖК «Файна Таун», – рассказал Симонов.

Но пока ипотечные кредиты остаются экзотикой на фоне увеличивающегося общего числа потребительских кредитов. 

Источник: ABCnews