Обзор рынка коммерческой недвижимости Харькова

1903 2016-10-17 07:09:00



С начала 2016 года в бизнес-центрах Харькова, расположенных в центральных и приближенных к центру деловых районах города, спрос на офисные площади превышает вакантное предложение. По данным инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул», средний уровень вакантности в БЦ класса A и B в октябре находится на уровне 3-12 %, тогда как год назад - 5-15 %. Их уровень вакантности сократился - сегодня 62 % всех БЦ класса А и В в Харькове полностью заполнены арендаторами, а годом ранее таких БЦ было лишь 40 %. Вакантность для  БЦ класса С и D на сегодняшний день на уровне 5-20 %, пишет ABCnews.

В торговых центрах с большой развлекательной инфраструктурой, таких как «Дафи», «Караван», «Французский бульвар», свободных площадей не больше 5-10 %. Низкий уровень вакантности - от 0 % до 10 % - также характерен для небольших по площади центров, которые находятся возле крупных транспортных узлов с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. «В центрах с неразвитой развлекательной составляющей, неудачным месторасположением или неэффективной концепцией, вакантность достигает 30-40 %. При этом подобные показатели характерны как для небольших объектов, так и для крупных центров, таких как Sun Mall или «Магелан», - комментирует генеральный директор ООО «Инвестиционно-консалтинговая компания «Проконсул» Виктория Рыльцева.

При этом стоимость аренды офисной недвижимости в гривне только растет - за последний год средняя арендная ставка офисной недвижимости в Харькове выросла на 27,4 %. В бизнес-центрах класса А один квадратный метр сдается в среднем за 300-450 грн, класса В - 100-350 грн, класса С – 70-150 грн, а центры класса D и E сдают помещения по цене 50-250 грн. А вот если покупать сегодня офис, то он будет стоить дороже, чем в прошлом году - около 15 тыс. грн за метр квадратный (по сравнению с 13,7 тыс. грн в сентябре 2015 года).

С начала года высоким спросом пользовались помещения 50-100 кв. м и 300-800 кв. м с арендными ставками до 120-150 грн в месяц за квадрат. В то же время ряд компаний подбирали офисы площадью до 400-500 кв. м в БЦ, расположенных в центральных и деловых районах города, со стоимостью аренды 206-310 грн в месяц за квадрат. «Наиболее активными арендаторами были IT-компании, которые часто искали офисные помещения в связи с расширением», - рассказывает Рыльцева. В августе-сентябре 2016 года основной спрос сместился с помещений 300-800 кв. м в пользу небольших офисных юнитов площадью до 100 кв. м, которые чаще всего арендовали представители агросектора, предприятия сферы услуг, производственные компании.

На что следует обращать внимание при покупке коммерческого помещения в новостройке

Стоимость аренды склада падает, а вакантность не растет

Наиболее высокие показатели средней доходности в Харькове на сегодняшний день характерны для торговой и производственно-складской недвижимости. Хотя по сравнению с офисами этот сегмент последние годы в цене только падал. Вакантность качественных небольших складских помещений составляет всего 5 %, а вот в регионе за счет наличия большого количества складских объектов низкого класса вакантность находится на уровне 20-30 %.

В первом квартале этого года арендные ставки на рынке складской недвижимости уменьшились из-за снижения активности потенциальных арендаторов. Но в апреле цены в гривне снова выросли. С сентября 2015 года по сентябрь 2016-го средняя арендная ставка производственно-складской недвижимости в Харькове и ближнем пригороде выросла на 2,5 % в гривне (в долларовом эквиваленте за этот период зафиксировано снижение средней арендной ставки на 12 %). В объектах класса А один квадратный метр сегодня стоит 35-60 грн, в объектах класса В - 25-45 грн, а в С и D - от 15 до 30 грн.  А вот купить помещения под склад в этом году обойдется дороже, хотя в долларовом эквиваленте цена упала на 5,4 %. Если год назад один квадратный метр стоил 2420 грн (111 долл.), то сегодня цена поднялась до 2709 грн (105 долл.).

В третьем квартале этого года на сегменте купли-продажи наиболее востребована была производственно-складская недвижимость. Потенциальные покупатели интересовались как небольшими объектами, так и более крупными производственными комплексами в 3-5 тыс. кв. м.

Цены на торговую недвижимость формировались индивидуально

В сегменте аренды большое количество заявок приходится на помещения под заведения общественного питания, торговые площади до 100-150 кв. м в ТЦ, в зоне стрит-ритейла, а также в районе крупных транспортных узлов. Диапазон арендных ставок и стоимости торговой недвижимости зависит сегодня от формата и месторасположения. В торговых центрах арендовать помещение под магазин можно за 130-700 грн (5-27 долл.), а купить за 4,6-30 тыс. грн (180-1200 долл.) за один квадратный метр. В гипермаркетах ценник на порядок ниже - 103-380 грн (4-15 долл.) и 6,45-20,6 тыс. грн (250-800 долл.), в магазинах у дома – 75-380 грн (3-15 долл.) и 7,7-41,2 тыс. грн (300-1600 долл.) соответственно. За последний год торговым центрам было все труднее с привлечением арендаторов, поэтому им приходилось идти на компромисс и применять индивидуальный подход при формировании арендной ставки для каждого конкретного арендатора. В целом по рынку за последний год средняя арендная ставка торговой недвижимости в гривне выросла на 25,4 %.

В Киеве дефицит свободных торговых площадей

Торговые центры ищут арендаторов во всех сферах развлечений

Торговые центры Харькова, наряду с магазинами одежды и обуви, стали активно привлекать в качестве арендаторов компании из сферы услуг или развлечений. Например, в марте во «Французском бульваре» открылся первый в Украине интерактивный скалолазный аттракцион «Скалодром Пик». В апреле в «Караване» появился крупнейший в регионе визовый сервис-центр, а в октябре якорным арендатором стал парк семейного досуга FlyPark. В мае в «Дафи» начал работу первый в городе 7-зальный кинотеатр Multiplex, а в «Магелане» заработал автосалон электромобилей. Немаловажную роль торговые центры возлагают на магазины с товарами для детей и зоны фуд-корта. Например, в июле в ТРЦ «ПротонЪ» открылся детский парк празднования дней рождения «Детская Планета» площадью 2 тыс. кв. м. А во «Французском бульваре» с начала года открылись 10 операторов в сегменте «детская одежда и обувь».

Стоит отметить, что за последние два года увеличился спрос на торговые площади со стороны украинских брендов. Рост курса валют позволяет национальным производителям успешно конкурировать с зарубежными.

Еще одной тенденцией является то, что как в ТРЦ, так и в зоне стрит-ритейла меняются арендаторы - на место бутиков приходит средний сегмент. Наиболее активно расширяются продуктовые и дроггери сети. Также с начала года в Харькове большой спрос на аренду был со стороны стоковых магазинов и секонд-хендов, лотерей и заведений общественного питания.

Добавим, что большинство крупных проектов строительства объектов профессиональной офисной недвижимости в городе остаются замороженными. В этом году открылся только один бизнес-центр класса В общей площадью 10,2 тыс. кв. м. В целом формирование нового предложения офисной недвижимости в городе происходит преимущественно за счет реконструкции существующих административных и офисных зданий и строительства новых объектов площадью до 2-3 тыс. кв. м.

Источник: abcnews.com.ua 
Евгения Лаубис

Интересные новости:
12.10.2016
3802
Ключевое нововведение законопроекта – замена пяти категорий сложности строительства на три кла...
11.10.2016
1414
Киев получает право выдавать разрешения на выполнение подготовительных и строительных работ, контрол...
11.10.2016
6397
Технология панельного домостроения позволяет построить многоэтажный жилой дом в максимально быстрые ...
16.01.2018
423
Эксперты не ожидают дальнейшего увеличения объема инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимост...
16.01.2018
545
Для достижения максимальной энергоэффективности здания делают практически герметичными...
15.01.2018
700
Рынок офисной недвижимости продолжает подстраивается под запросы и поведение арендаторов...