Що відбувається із ринком комерційної нерухомості в регіонах

Ринок комерційної нерухомості
в регіонах

Ринок комерційної нерухомості в регіонах зараз як ніколи схожий на Дикий Захід, де в ролі злого шерифа виступив карантин. Падіння купівельної активності, невизначеність у сегменті ритейлу, скорочення офісних площ - це лише мала частина того, що чекає на ринок комерційної нерухомості після завершення карантину. Що наразі відбувається в сегменті офісів, складів, комерції в регіонах?

Офіси, ритейл, склади - ключові тенденції та тренди в комерційній нерухомості

Головними наслідками тривалого карантину стали закриті торгові центри, складності для багатьох ритейл-операторів, скорочення офісних площ, а часом відмова орендарів від об'єктів.

Оцінити реальні збитки та шкоду для сегментів комерційної нерухомості в регіонах досить складно. По-перше, навіть за кращих часів відчувалася гостра нестача якісних об'єктів. По-друге, карантинні обмеження могли відрізнятися від міста до міста, як і домовленості між орендарями та власниками. Десь бізнесу йшли на поступки й погоджувалися на орендні канікули, а хтось не міг домовитися.

Почему 5-7% для ипотеки - слишком много: эксперт рассказал как запустить рынок ипотеки в Украине (ИНФОГРАФИКА)

Опитані експерти погоджуються з тим, що поки важко зрозуміти, які збитки насправді отримали регіональні ринки. За словами Станіслава, експерта з оцінки й консалтингу, поки можна лише констатувати, що в усіх регіонах ритейл постраждав істотно, офіси - відчутно, а склади зазнали найменших збитків з-поміж усіх. Повне відновлення, за оптимістичними прогнозами, очікується до кінця поточного року.

«Якщо порівнювати Київ і Львів, то ми бачимо схожі тенденції. Непоправних втрат як тенденції загалом не спостерігаємо. Україна є дуже адаптивною до ударів, трансформації всередині сегментів є очікуваними та незворотними, але не смертельними.

Без стимуляції і підтримки з боку держави малий і середній бізнес страждає набагато більше: закриваються кафе, ресторани, невеликі магазини, офіси компаній В2С з недиверсифікованими портфелями клієнтів, особливо компанії з надання послуг. Крім того, в регіонах криза позначиться й на малих офісних і торгових юнітах», - переконаний аналітик.

Торгова нерухомість, якщо брати до уваги різноспрямовані вектори діяльності та сегментування операторів, змогла швидше і краще за інших адаптуватися до нових реалій. Ресторани, кафе, кафетерії максимально намагалися переорієнтуватися на доставку і винос.

Збитків, зрозуміло, все одно зазнали всі: період карантину, відверто зізнавалися у розмові львівські та одеські ресторатори, змусив вичерпати жирові запаси на 50-90% залежно від того, як йшли справи.

Оцінка нерухомості: тепер будь-хто може оцінити майно та автоматично отримати довідку

Стріт-ритейл у торгових комплексах відчував себе «легкотравно», хоча тут багато чого залежало від густонаселеності району, прохідності локації, сегмента, в якому працює об'єкт. Продовольчим магазинам і аптекам було набагато краще, ніж об'єктам сфери послуг.

Найгірше довелося орендарям торгових центрів, які протягом усього карантину залишалися закритими. Карантин вніс суттєві коригування й у поведінкові звички українців. Якщо раніше розвагою вихідного дня був похід до ТРЦ на шопінг, то за три місяці ізоляції ситуація змінилася.

За даними експерта з нерухомості Катерини в Україні, відвідуваність торгово-розважальних центрів у великих обласних містах знизилася більше ніж на 20%, як порівняти з аналогічним періодом минулого року. Схожа динаміка спостерігається і з товарообігом орендарів.

«З червня обидва показники демонструють поступове зростання. Оскільки насиченість якісними торговими площами в регіонах є відносно невисокою, то подібна ситуація є характерною для більшості торговельних об'єктів», - ділиться спостереженнями експерт.

У Києві, за словами Катерини, протягом двох попередніх тижнів ТРЦ вийшли на рівень близько 80-85% відвідуваності в аналогічний період 2019 року. Зараз такі цифри демонструють кращі ТРЦ міста. Об'єкти, які ще до карантину втратили популярність, відчувають зниження відвідуваності майже вдвічі.

Цікаво, що на момент пом'якшення карантинних обмежень істотної зміни вакантності й рівня орендних ставок у торгових центрах не було.

Попри масштабний локдаун і певну невизначеність для торгової нерухомості, карантинні обмеження не справили істотного впливу на нове будівництво у сфері торговельної нерухомості.

«Темпи будівництва торгових центрів, заявлених до відкриття 2021 року, залишаються стабільними. У другому кварталі цього року відкрилася частина ТРЦ Retroville у Києві, яка включає гіпермаркет Novus і будівельний магазин Leroy Merlin, а також прикасову зону. У Дніпрі днями відбулося відкриття нової черги ТРЦ Appolo (10 000 кв. м)», - пояснила Катерина.

Офісний ринок у регіонах виходить з карантину з урізанням орендованих площ, а також посиленням вимог компаній щодо організації безпечного робочого простору. Йдеться не тільки про ретельне вологе прибирання та дезінфекцію, але й про розподіл потоків усередині будівлі, перегляд відстані між робочими столами, відхід від переоціненої концепції відкритих просторів.

Скорочення орендованих площ, за даними Ярослава, експерта ринків капіталу, відбувається здебільшого через перехід корпоративних клієнтів на формат роботи work from home. Саме домашній офіс дуже сильно сплутав карти на ринку офісної нерухомості в регіонах.

«Наприклад, деякі проєкти у Львові, що заплановані на 2020-2021 рр., відклали свої плани з відкриття, адже попит на такі об'єкти формується з боку ІТ-сегменту, а більшість ІТ-компаній під час карантину перейшли на віддалений режим і відклали плани щодо розширення», - розповів експерт.

Експерт ринку нерухомості Дмитро серед причин, що змушують компанії залишати бізнес-центри, називає проїдання бюджетів за період карантину, просідання доходів і невизначеність ситуації з COVID-19.

«Для декого утримання офісів стає невигідним, а питання, коли закінчиться карантин і чи буде друга хвиля коронавірусу, залишаються відкритими. Ситуація змушує бізнес бути завбачливішим, скорочувати операційні витрати та створювати нову поведінкову модель», - вважає він.

Будет ли усиление карантина в масштабах страны: Шмыгаль прокомментировал ситуацию с COVID в Украине

Саме тому, впевнений експерт, змінюється попит на функціонал і організацію офісного простору: попит зосереджено навколо гнучких і безпечних офісів.

«Гнучкість, адаптивність і безпека - ось нові тренди в сегменті офісної нерухомості. Як орендодавець, так і власник компанії зобов'язані передусім розробити необхідні правила безпеки для працівників. Соціальна дистанція ще довгий час буде одним із критеріїв», - вважає Дмитро.

У деяких регіонах, не виключає експерт, можливим є зростання зацікавленості до оренди коворкінгів. Причину можна шукати в переході на роботу з дому більшої частини співробітників і, як наслідок, відсутність необхідності винаймати великі лоти.

Якщо для торгової та офісної нерухомості карантин став очевидним злом і виходом із зони комфорту, то логістична нерухомість, власне кажучи, отримала реальний шанс для зростання та розвитку. Але, звичайно, за умови, що логістичний центр було побудовано з урахуванням останніх трендів у сегменті.

За словами Дмитра, найголовнішими драйверами зростання в сегменті складської нерухомості залишаються діджиталізація та використання робототехніки, Urban Logistics й Industrial Light, а також доставка «останньої милі».

Остання дозволяє якомога швидше доставити товар кінцевому споживачеві, що в умовах розвитку омніканальності ритейлерів і популярності онлайн-продажів стає суттєвою конкурентною перевагою. Покупець хоче отримати доставку через день, і ритейлер обирає склад, оцінюючи перспективи логістики.

А ось тренд «зеленого будівництва» в сегменті, розводить руками Дмитро, у нас у регіонах поки що не прижився. Попри всі бенефіти й стратегічну важливість подібних рішень, вітчизняні девелопери поки не наважуються його впроваджувати. Взятися за це може іноземний інвестор.

Що буде з ринком комерційної нерухомості в регіонах

Подібне питання, звісно, вибиває ґрунт з-під ніг навіть у досвідчених консалтингових компаній та безпосередніх гравців ринку з досвідом проходження кризи. Проте в нинішніх реаліях те, як розвиватиметься ситуація далі, а також якими будуть наслідки адаптивного карантину, прогнозувати не береться ніхто.

У торговій нерухомості, розповідає Катерина, очікуємо незначного збільшення вакантності в Києві через слабкі проєкти за підсумками другого кварталу. Також буде переглянуто фіксовані комерційні умови для більшості орендарів у бік пониження.

«Через закриті розважальні зони та заклади харчування, а також продовження адаптивного карантину до 31 липня 2020 року розраховувати на швидке відновлення й повернення показників до рівня докарантинного періоду не доводиться», - пояснює аналітик.

Водночас, поспішає запевнити Катерина, є й позитивні прогнози для торгових об'єктів в Україні. Так, через обмеження на перельоти, заходи безпеки, що вживають різні країни, і вимоги щодо 14-денної самоізоляції міжнародна мобільність громадян у літній період 2020 року знизиться.

Це, пояснює аналітик, дозволить уникнути сезонного зниження продажів, а такі туристичні міста, як-от Одеса, Львів, Івано-Франківськ, Ужгород і Полтава, можуть навіть відчути поліпшення продажів. Але із застереженням, що рівень захворюваності у великих містах не вимагатиме повторного закриття торгових центрів.

Ярослав, експерт ринків капіталу, прогнозує, що таких суворих заходів безпеки, як у квітні/травні вже не повинно бути, навіть у разі другої хвилі. «Бізнес досить сильно постраждав - усі це розуміють і сподіваються, що ситуація не погіршуватиметься, адже люди й бізнес уже адаптувалися», - вважає експерт.

У ритейлі, переконаний Ярослав, залишається відкритим питання про те, яким буде майбутнє розважальної частини ТРЦ і фуд-кортів - у разі спалаху вірусу їх закривають першими й відкривають останніми. На думку аналітика, ритейлери переглянуть плани щодо розширення, закриють менш прибуткові точки, також, як ми вже можемо спостерігати, відбуватиметься переорієнтація фізичної торгівлі на формат e-commerce.

А приватні підприємці, не виключає експерт, закриватимуть свій бізнес на певний час або назавжди.

«Якщо говорити про орендні ставки, слід очікувати їхнього зниження і зростання вакантності на всіх ринках. Щодо майбутньої пропозиції, то прогнозовані докризові обсяги однозначно будуть скорочені», - резюмує він.

Читайте также, ранее мы писали о том, как самостоятельно установить кондиционер и какие инструменты для этого понадобятся