Що в Україні заважає будувати житло?

До коронакризи на частку будівництва припадало 13% світового ВВП, і це найбільша галузь в світі. У нас же - трохи більше 2%. В чому проблема?
742 11.06.2020 в 09:37


Що заважає розвитку ринку
нерухомості в Україні


За дев’ять місяців народжується людське дитя, а що за цей же період змінилося для ринку будівництва і нерухомості? Скасували пайову участь, впровадили параметричне нормування, запустили електронний кабінет забудовника і навіть прийняли 305 регламент, повідомляє експерт з нерухомості. До коронакризи, за оцінками McKinsey Global Institute, на частку будівництва припадало 13% світового ВВП, і це найбільша галузь в світі. У нас же - трохи більше 2%. Так ось щоб ця різниця зменшувалася, потрібно і далі ламати всі перепони. Що ж нам заважає?


Генеральні плани

Розвиток українських міст в цілому і Києва зокрема, гальмують генеральні плани, саме поняття яких було придумано за радянських часів як якась сутність, що визначає розвиток. Україна вже скоро 30 років, як незалежна країна, а цей совковий інструмент так і живе.

У Києві була спроба перейти від генплану до стратегії, за якою рухається весь розвинений світ, але віз і нині там. Більш того, столичний генплан «зістарився» в цьому році, але буде продовжувати діяти, поки не затвердять новий, а це вже триває понад 10 років. Наприклад, ваш малюк виріс зі своїх повзунків, але ви не купуєте нові, тому що старі ще нічого так. Як вам така історія? Ось і Київ вже давно виріс зі свого генплану, але що важливо: новий йому не потрібен, йому потрібна стратегія, яка відповідає новим реаліям.

Не только Одесса: где еще могут обрушиться дома и почему в Украине строители хрущевки без фундамента

Доля нового незатвердженого генплану дуже невизначена, але через те, що його немає - хорошого, поганого, будь-якого - містобудівна діяльність завмерла, бо чиновники не можуть її санкціонувати. Особливо складна ситуація в питанні зміни функціонального призначення. У столиці тисячі гектар промзони не можуть бути ревіталізовані тільки тому, що немає затвердженого генплану. Тому потрібно все-таки чи затвердити цей генплан, чи нарешті перейти до стратегічного планування.

Висотне будівництво дозволять виключно за межами центру столиці - проєкт Генплану Києва


Соціальна інфраструктура

Поки є три механізми фінансувати створення соціальної інфраструктури: з міського бюджету, за рахунок забудовника та за допомогою оплати пайової участі. Останнє, сподіваюся, все-таки піде в небуття в 2021 році, як це і визначено, прийнятим минулої осені законом. Це абсолютно непрацюючий інструмент - гроші збиралися, але ніякої інфраструктури не з’являлося.

Залишаються перші два пункти. У будь-якого міста бюджет завжди обмежений, тому йому часто не до садочків та лікарень. А що ж забудовники? Великі забудовники і так створюють інфраструктуру для своїх (і не тільки) жителів, але що з нею робити потім? Для будь-якого девелопера це непрофільний бізнес, його завдання - побудувати і вийти з проекту, а не експлуатувати його. А міська влада дуже не хоче приймати собі на баланс нові об'єкти і часом для забудовника цей процес перетворюється на справжню епопею.

Регистрации земельных участков с 10 июня проходит по-новому: при чем здесь "принцип случайности"

Для будівельної компанії створення інфраструктури - дуже серйозне навантаження на бюджет, так ось якби місто пропонувало якісь комплексні програми партнерства, це стимулювало б розвиток інфраструктури.


Інфраструктурні мережі

Електро-, водо- і газопостачання, опалення, каналізація, вивіз сміття - цими «благами» інженерної інфраструктури оснащено від 47% до 83% житла в Україні. Але навіть ці незначні відсотки перебувають в жахливому стані - кожен день щось десь прориває або відключається.

Створюючи нові проекти, девелопер змушений за свої гроші прокладати всі нові магістралі. А що робить місто? Нічого - хіба-що латає дірки. У всьому цивілізованому світі саме місто прокладає всі необхідні комунікації до майданчика, щоб девелопер міг реалізувати свій проект, не відволікаючись на такі моменти. У нас же все з точністю до навпаки, крім того, забудовник змушений оплачувати ці мережі фактично двічі - перший раз, коли оформлює приєднання до них, другий, коли безпосередньо будує їх. У підсумку, мережі стають золотими. А крім того, це страшна корупційна складова. Так бути не повинно.


Активісти

У нас є два типи активістів: правильні і неправильні. «Правильні» воюють із забудовниками за ідею, «неправильні» - за гроші. Але і перші і другі дуже ускладнюють життя багатьом проектам - і навіть тим, які з точки зору легітимності практично кристальні. Що б ти не будував - житло в промзоні, висотку в центрі, малоповерхове житло під Києвом, зелене, фіолетове, кругле або квадратне - завжди знайдеться група активістів, які прийдуть і будуть розповідати, що вони проти і потрібно врахувати їх інтереси. Але українське законодавство не вимагає ніяких погоджень з якимось сусідами або громадськими діячами.

Професійний активіст - це взагалі окрема історія. Блокування будівництв - вже ціла індустрія: спеціально найняті люди, прикриваючись благими намірами і видаючи себе за жителів сусіднього двору, можуть зупинити будь-який проект, якщо їм надійшла така команда або вони бачать в цьому фінансову вигоду. Працювати в форматі «баба-яга проти» завжди дуже складно.


ДБН

Спроба покращувати непокращуване завжди створює ще більші проблеми - це як раз про українські ДБН. Наприклад, ДБН Газопостачання. Вибухнув в якомусь місті газовий котел - заборонили ставити газові котли в будівлях вище третього поверху. Далі отримали сотню позовів до суду, тому що пів України проектується з такими котлами. Після цього зробили чергове «покращення» і дозволили ставити котли до 10 поверху. Ось як це назвати?

ДБН, які пишуть засідателі інститутів, а не профспільноти, створюють тільки проблеми. Тому всі девелопери, які хочуть побудувати хоч трохи сучасний і комфортний проект «йдуть на відхилення». Що таке відхилення? Це процедура узгодження всіх недотримання до ДБН у міністерства з пропискою всіх необхідних компенсаторних заходів.

Але весь смуток ситуації полягає в тому, що велика частина відхилень, на які йдуть нормальні забудовники, в усьому цивілізованому світі є MUST. У нас же, щоб це зробити, потрібно «порушити» ДБН.

Тому більшість ДБН, крім конструктивного і пожежного, повинні бути рекомендаційними, а не обов’язковими. Якщо забудовник не знає, як проектувати, нехай проектує по ДБН. Знає - проектує як хоче.

 
Читайте також: відомий виробник лакофарбових матеріалів підтримав ідею облаштування в центральній районній дитячій бібліотеці бібліохабу творчості 

Редакція може не розділяти позицію автора, викладену у матеріалі

Источник: nv
 
Интересные новости:
10.06.2020
577
Президент пояснив, чому його команда в першу чергу взялася за дороги...
10.06.2020
732
Рада директорів МВФ затвердила програму співпраці з Україною...
09.06.2020
665
Прийняття рішення про скасування містобудівних умов та обмежень є крайнім заходом, якій застосовуєть...
14.08.2020
678
Реалізація принципу дозволила мінімізувати корупційні ризики та налагодити автоматизацію процедур дл...
14.08.2020
632
Кошти зібраного екоподатку повинні спрямовуватися на модернізацію підприємств для зниження тиску на ...
14.08.2020
1743
Инвесторы жилищных комплексов корпорации "Укрбуд" требуют немедленного подписания договора межд...