Чи варто українцям і надалі інвестувати у нерухомість – думка експерта

У 2019 році дохід від інвестицій в житлову нерухомість знизився майже вдвічі. Чи варто і надалі вкладатися в нерухомість, розповідає директорка з продажу та маркетингу CBS Holding Ярослава Чапко

8202 23.01.2020 в 08:12



Інвестиції в нерухомість все ще залишаються одним з найпопулярніших інструментів заробітку

У 2019 році дохід від інвестицій в житлову нерухомість знизився майже вдвічі. Ризики суттєво зросли. Але українці все ще вважають це найкращим інструментом збереження та накопичення коштів.Чи варто і надалі вкладатися в нерухомість, розповідає Ярослава Чапко, директорка з продажу та маркетингу CBS Holding.

Інвестиції в нерухомість на сьогодні все ще залишаються одним з найпопулярніших інструментів основного або додаткового заробітку українців. За останні 5–7 років ціна на новобудови по Києву з початку будівництва до їх завершення збільшувалась в середньому на 30–40% в гривневому еквіваленті. Навіть з урахуванням середнього періоду інвестицій 2–2,5 роки середня дохідність таких інвестицій становила від 12 до 18% на рік.

За останній рік ситуація суттєво змінилась. Через девальвацію долара дохідність інвестицій для тих, хто вкладав у 2017–2018 роках впала до 5–6% річних.

Чому і навіщо?

Чому українці так схильні до ризикованих інвестицій в будівельні метри, хоча будівельні скандали виникають з регулярною періодичністю, а кількість новобудов «з питаннями» тільки по Києву сягає 70 одиниць? Частково це низька довіра населення до банків, які пропонують різні депозитні програми, а також відсутність розвинених альтернативних інструментів інвестування, таких, як різні інвестиційні фонди або цінні папери. Інший бік проблем — це низька обізнаність пересічних українців щодо доступності та ризикованості інших інвестиційних інструментів на тлі масштабної реклами житлових новобудов. Крім того, тяжіння українців до інвестицій «у цеглини» дозволяє мінімізувати оподаткування інвестицій, що у випадку депозитів або інвестицій у фонди виключено.

Аналіз практики інвестування у новобудови показує, що із стартом продажу квартир в новобудові до 30–40% всіх угод припадає на спекулятивні інвестиції. Пік перепродажу спекулятивних квартир припадає на останні 6 місяців перед введенням будинку в експлуатацію, при цьому, спекулятивні інвестори приносять не аби який клопіт забудовнику, оскільки можуть запропонувати покупцям досить ліквідні квартири (найчастіше малометражні), яких у забудовника вже не залишилось та й за ціною, нижчою за прайсову у відділі продажу. На спеціалізованих порталах з нерухомості пропонується до продажу від 10 до 20% квартир у новобудовах, що наближаються до введення в експлуатацію. Чи змінилась картинка щодо дохідності та заробітку на новобудовах за останній рік?

Гадаю, що так, і суттєво. Інвестиції у нерухомість не завжди бувають вигідними з фінансової точки зору. Середня дохідність 30–40%, зазначена на початку статті, є виключно середнім показником, з розбігом від декількох % до 60–70%. Комусь пощастило, а хтось отримав досвід.

Як не втратити кошти?

По-перше, потрібно розумітись, в які об’єкти інвестувати, а принцип «купуй дешево, продавай дорого» може обернутись взагалі втратою грошей, оскільки діюча законодавча база не захищає інтереси приватних інвесторів, а проблемні новобудови активно продовжують свої рекламні кампанії, пропонуючи квартири за ціною на 15–30% нижче за конкурентів.

По-друге, різні новобудови мають різний інвестиційний потенціал — якщо в одному з будинків зростання ціни відбувається досить сталий час і квартири користуються попитом, не факт, що в сусідньому будинку, де квартири пропонуються дешевше, цінова динаміка буде такою ж. Сьогодні локація не завжди визначає ціну. Покупець, особливо той, хто приходить на більш пізніх етапах будівництва, оцінює не тільки з точки зору локації і бюджету, а й звертає увагу на якість будівництва, інфраструктуру, зовнішній вигляд буднику та ін. Новобудову, яка має дійсно гарний інвестиційний потенціал знайти не так легко. Потрібно постійно моніторити та аналізувати ринок. І експертів, які пропонують окупність таких інвестицій у житло за 4–5 років краще уникати.

Третій чинник — це макроекономічні фактори, які також впливають на цінову ситуацію в галузі. Всі так звикли до постійної девальвації національної валюти, яка відбувалась протягом останніх років, що ревальвація гривні у 2019 році майже на 20% стала неприємним сюрпризом для всіх спекулятивних інвесторів. Фактично, ті новобудови, які близькі до здачі в експлуатацію сьогодні, починали продаж квартир у 2017 році, коли курс був 26–26,5 грн/долар США. В 2020 році ревальвація гривні, політичні чинники, а також висока цінова конкуренція обумовили досить сталі гривневі ціни на новобудови, а в деяких випадках відбулося зниження гривневих цін (переважно через акційні пропозиції) для підтримання попиту. Якщо взяти середню ціну житлових комплексів класу комфорт на початку 2017 року на рівні $700/кв. м, то сьогодні ці квартири пропонуються як від забудовника, так і від інвесторів за ціною $800–$820/кв. м. Так, хтось таки заробив або заробить гроші на перепродажу таких об’єктів, але це буде близько 5–6% річних, що далеко від
омріяних 4–5 років окупності. Ще раз наголошую, що є виключення з загального тренду, але враховуючи кількість новобудов в Києві, для більшості цей розрахунок доходності є актуальним.

Чи буде зростати дохідність інвестицій в житло в майбутньому, і чи є потенціал для спекуляцій для інвесторів, які тільки сьогодні розмірковують над інвестиційними можливостями? Напевно, що так. Цікаві інвестиційні пропозиції на ринку є, але їх потрібно ідентифікувати і правильно оцінити. Розвиток ринку нерухомості та його цінові тренди мають циклічність, тому в довгостроковій перспективі інвестиції в нерухомість принесуть невеликий, але сталий дохід. Можна також скористатись і планом Б, який завжди повинен бути у інвестора на випадок падіння цін, наприклад, здати нерухомість в оренду та почекати початку зростанні цін у галузі, але це зовсім інша стратегія, яка заслуговує окремої розмови.

Читайте про те, як змінились ціни на новобудови у передмісті Києва

Источник: propertytimes
 
Интересные новости:
10.08.2000
1116
6% в ВВП від будівельної галузі — цілком реальна цифра. Звичайно, при існуючих 2,5% (статистик...
19.12.2019
4555
Игорь Никонов о тенденциях и боли рынка недвижимости Киева...
13.12.2019
1344
Комунальні підприємства з постачання тепла нарікають на свою збитковість і вимагають збільшення тари...
04.03.2021
4113
Проект постанови Кабінету Міністрів України “Про внесення зміни до переліку видів продукції, щ...
14.02.2020
3269
Що необхідно зробити, щоб ринок землі запрацював. Коментар експерта...
13.02.2020
3416
Фактори, які найбільше визначатимуть розвиток українського ринку торгової нерухомості в 2020...