Обзор рынка гостиничной недвижимости Киева за 1 полугодие 2015 года

1606 2015-07-09 22:30:00

В последние два года в сегменте гостиничной недвижимости  наблюдается постоянное снижение количества туристов и гостей, посещающих нашу страну, в том числе и г. Киев.

Количество туристов посетивших Украину

По официальным данным Государственной статистической службы и Государственной пограничной службы в 2014 году Украину посетили 12 711 507 туристов, что на -48,5% меньше, чем по итогам 2013 года. Результатом столь стремительного падения стала аннексия Крымского полуострова, традиционного генерируещего около трети (6-8 млн.) всего туристического потенциала страны.

Сокращение гостей Украины привело к изменению структуры туристического потока: лидирующая РФ, ежегодно прибавляющая около 10 миллионов посетителей в копилку Украины, составила в 2014 году лишь 2,36 млн (из которых 1,83 гостей посетили страну с личными или семейными визитами) уступив первое место гостям из Молдовы (4,37 млн. чел, 96,4% из которых приезжают с личными визитами). Сократилось количество гостей и из дружественной Республики Беларусь: 1,59 млн в 2014 году против 3,35 млн в 2013 (падение на -52,5%).

Учитывая пропагандируемую посольствами и консульствами стран мира информацию об опасности нахождения в Украине, большинство гостей из дальнего зарубежья (Китай, Индия, страны Западной Европы, Латинской Америки) отказываются или переносят поездки, а туристы из европейских государств-соседей (Польши, Румынии, Венгрии, Словакии, Германии) посещают скорее приграничные регионы Украины (Галичину, Буковину, Закарпатье) и, иногда, Киев. Поэтому, гостей из Европы не становится больше - сокращение по итогам года составило -21,1% до 3,57 млн (против 4,53 млн в 2013), из остальных стран мира – падение на -9,7% до 0,42 млн по итогам 2014. Принимая во внимание показатели аэропортов страны в 2015, сокращение туристов в Украину по итогам года, вероятнее всего, продолжится.

По официальным данным Государственной статистической службы и Государственной пограничной службы в 2014 году Украину посетили 12 711 507 туристов, что на -48,5% меньше, чем по итогам 2013 года.

Учитывая пропагандируемую посольствами и консульствами стран мира информацию об опасности нахождения в Украине, большинство гостей из дальнего зарубежья (Китай, Индия, страны Западной Европы, Латинской Америки) отказываются или переносят поездки, а туристы из европейских государств-соседей (Польши, Румынии, Венгрии, Словакии, Германии) посещают скорее приграничные регионы Украины (Галичину, Буковину, Закарпатье) и, иногда, Киев.

Пассажиропотоки украинских аэропортов

Нестабильная экономическая ситуация, аннексия Крымского полуострова, не прекращающийся и периодически обостряющийся вооруженный конфликт в зоне АТО, стремительные скачки курса иностранной валюты обуславливают продолжающееся снижение туристической и деловой активности, а отсутствие прозрачного порядка получения рейсов авиаперевозчиками по международным и внутренним перелетам приводят к снижению количества и загруженности авиарейсов, падению пассажиропотоков аэропортов.

В результате, за 1 квартал 2015 года украинские аэропорты обслужили 2,006 млн. пассажиров, что на 24,6% меньше аналогичного периода 2014 года. Пассажиропотоки на международных авиалиниях сократились на -21,4% до 1,768 млн. чел., на внутренних – на 42,1%, до 237,2 тыс. человек. Совокупный пассажиропоток двух киевских аэропортов («Борисполь» и «Киев») снизился на -10,55% до 1,571 млн. При этом, в марте (+9% до 460 тыс.), апреле (+16% до 520,3 тыс.) и мае (+11,6% до 628 тыс.) 2015 года аэропорт «Борисполь» начал прибавлять пассажиропотоки к результатам 2014.

Весеннее увеличение траффика скорее не следствие роста авиарынка, а результат перераспределения пассажиропотоков между аэропортами и небольшого сезонного прироста в чартерном сегменте. Так, переориентированию пассажиров на полеты из "Борисполя" способствовали изменения в картах полетов аэропортов "Киев", "Харьков", "Днепропетровск" (из аэропорта Харькова прекращено выполнение регулярных рейсов в Австрию, Польшу, Россию, Грузию, Армению, Азербайджан, ОАЭ, из аэропорта "Киев" перестала летать лоукост - авиакомпания WizzAirUkraine), закрытие разрушенных аэропортов Донецка и Луганска.

Причиной реального небольшого прироста стало расширение карты полетов из «Борисполя»: в апреле восстановлено прямое сообщение с Пекином с его транзитными пассажирами), в мае начали выполняться рейсы на остров Корфу (Греция) и Кошице, в июне - перелеты в Аликанте и Пальма-де-Майорку, готовятся рейсы в Амман и Мальту. «Atlasjet Украина» (дочка турецкого авиаперевозчика Atlasjet) запустил продажу билетов на первые рейсы между Киевом и Львовом. Кроме того, аэропорт Одессы в мае 2015 также показал положительный прирост (+10,7% до 84,7 тыс. чел.). Из Одессы в Киев и Батуми начали летать рейсы YanAir, а в Днепропетровск - "Днеправиа".

За 1 квартал 2015 года украинские аэропорты обслужили 2,006 млн. пассажиров, что на 24,6% меньше аналогичного периода 2014 года.

Влияние революций на туристические потоки

Тунис

В конце 2010 - начале 2011 года Тунис пережил «жасминовую революцию». Недовольство местного населения высоким уровнем безработицы привело к свержению президента Зин аль-Абидина бен Али и приходу к власти умеренных исламистов. Акции протеста начались в столице и вскоре перекинулись на международный курорт Хаммамет.

По данным, ООН в результате революции в Тунисе погибли 219 человек. Революция сократила доходы туристического сектора на 38,5%, рабочие места (около 400 тысяч местных жителей заняты в туристической сфере), практически каждый третий турист отказался от поездки в страну. Туристический поток постепенно восстанавливается и в 2013 году Тунис посетило 6 миллионов туристов (в 2012 - 4,5 млн.). Тем не менее, это всё ещё менее 60% от количества отдыхающих в стране в 2010 году.

Египет

Египетская революция 2011 года, результатом которой стало свержение президента Хосни Мубарака, нанесла сильнейший удар по туристическому сектору страны. Наиболее массовые и кровопролитные акции проходили в Каире, Суэце, Александрии, Исмаилии и Мансури. Прокатились митинги и по Хургаде и Шарм-эль-Шейху. В вооруженных столкновениях погибло около 900 человек. В 2010 году Египет привлёк рекордные 14,7 млн. отдыхающих (или 13 % ВВП страны). Каждый седьмой житель связан с туристическим сектором. После революции в 2011 количество туристов в Египте сократилось до 9,5 млн. За зимние месяцы 2014 года туристический доход Египта упал на 64,7% относительно 2013. Ухудшилось и «качество» туристов из которых большинство - люди с весьма ограниченным бюджетом, готовые мириться с отсутствием экскурсий в Каир и посещением исторических достопримечательностей.

Ливан

Вооружённые конфликты отпугивают туристов не только от мятежной страны, но и от её соседей. Затянувшийся на три года военный конфликт в Сирии ударил по туристическому сектору Ливана - в соседнюю страну переселилось более 400 тысяч беженцев - наплыв безработных и неустроенных людей пугает и местных жителей, и отдыхающих. Туризм Ливана генерирует 18,5% объёма экономики. Наибольший поток отдыхающих идёт в Ливан из стран Персидского залива. На их долю приходится 40% всех проданных туров и 60% туристической прибыли. Спрос на отдых в Ливане устойчиво снижается. В 2011 году он упал на 24%, в 2012 - ещё на 17,5%, в 2013 дополнительно сократился на 12,5%. В 2014 году желающих отдохнуть в Ливане будет ещё меньше: страны Залива выпустили официальное предупреждение и попросили граждан воздержаться от поездок в Ливан в связи с небезопасной политической обстановкой.

Израиль

По причине обострения военного конфликта между Израилем и Палестиной, туристический бизнес в Израиле бьёт тревогу - европейские страны и США настоятельно рекомендуют своим гражданам отказаться от поездок в места в радиусе 40 км от сектора Газа. В 2013 году туризм принёс государству $11 млрд. (или 4,5% от номинального ВВП) - рекорд страны. Первое полугодие 2014 превосходило показатели предыдущего на 18%, однако после военной операции «Несокрушимая скала», сопровождавшейся ракетными обстрелами центра страны, количество отдыхающих резко сократилось и привело к падению по итогам года на 7%. Традиционно большинство туристов в Израиле: приезжие из США (623 тысячи человек), РФ (603 тысячи), Франции и Германии. По данным Министерства туризма, 3,3 млн. туристов привнесли в израильскую экономику около 41 млрд шекелей и обеспечили работой 200 тысяч человек (около 6% от всех занятых на рынке труда).

Количество туристов в г. Киеве

Несмотря на почти двукратное падение туристического потока в Украину, туристический поток Киева как столицы страны держится на сравнительно постоянном уровне, хотя и здесь прослеживаются негативные тенденции. Так, по данным Государственной пограничной службы, в динамике наблюдается постепенное сокращение посетителей города Киева с 660,6 тыс. гостей в 1 полугодии 2013 года до 414,5 тыс. в 1 полугодии 2014 (или -37,3% в относительном выражении), а по итогам 3 месяцев 2015 года сокращение до 199,7 тыс. чел. (или на -9,5% ) относительно 1 квартала 2014 года.

По уточненным данным Главного управления статистики, Киев в 2014 году принял 1 850 748 туристов, что в относительном выражении на -14,8% меньше, чем в 2013 году (2,17 млн. чел), но на 4,6% больше, чем в 2012 году (1,77 млн. чел.). Положительный прирост внутреннего туризма на +10,6% до 923 тыс. (834,5 тыс. в 2013) не смог нивелировать негативные изменения сокращения иностранного туристического потока на -41,8% до 927 тыс. (1594,1 тыс. в 2013). В целом, столица Украины ежегодно принимает порядка 1,8 млн. туристов с незначительными колебаниями в большую или меньшую стороны.

По уточненным данным Главного управления статистики, Киев в 2014 году принял 1 850 748 туристов, что в относительном выражении на -14,8% меньше, чем в 2013 году.

В целом, столица Украины ежегодно принимает порядка 1,8 млн. туристов с незначительными колебаниями в большую или меньшую стороны.

Размещение в номерном фонде Киеве

Согласно информации ГУ статистики г. Киева, по итогам 2014 года в местах коллективного размещения людей были приняты 889 717 человек и относительно 2013 года показатель продемонстрировал снижение в размере -23,6% или в абсолютном выражении -274,4 тыс. чел.
Согласно информации ГУ статистики г. Киева, по итогам 2014 года в местах коллективного размещения людей были приняты 889 717 человек

Предложение

Согласно данных управления туризма КГГА, на начало 2015 года в городе функционировало 165 объектов предоставляющих услуги временного размещения людей (общей вместительностью 18 500 мест), увеличившись за 2014 год на 1 единицу. Среди них, туристам и гостям города предлагаются: гостиницы разных категорий, 27 действующих комплексов апартаментов, порядка 50 малых отелей на 20 и менее номеров, 36 хостелов, общежития гостиничного типа, санатории и другие средства размещения, не отвечающие современным стандартам.

По данным управления туризма в Киеве зафиксировано 12 122 гостиничных номера, структуру которых формируют:  гостиницы категории 5 звезд 12,0%;  гостиницы категории 4 звезды 22,1%;  гостиницы категории 3 звезды 36,7%;  гостиницы категории 1-2 звезды 29,2%.

В Киеве продолжается постепенное укрепление позиций международных операторов: в Украине функционируют международные бренды Hyatt, Radisson Blu, InterContinental, Holiday Inn; Wyndham Hotel Group вышел на рынок с брендом средней категории Ramada Encore, Accor hotels начал развитие с открытия Ibis, Fairmont Raffles Hotels International реализовал Fairmont Grand Hotel, а в 2014 году Hilton Hotels & Resorts открыл пятизвездочный комплекс Hilton Kyiv.

За первое полугодие 2015 года новые гостиницы открыты не были, а за 2014 год рыночное предложение пополнилось гостиницами «Hilton» (5*, март 2014), гостиницей «Мануфактура» (4*, апрель 2014) и хостелом «Gagarin Premium» (март 2014). Даты открытия заявленных на 2015 год гостиниц, скорее всего, будут перенесены на более поздние сроки до улучшения макроэкономической ситуации в стране.

Согласно данных управления туризма КГГА, на начало 2015 года в городе функционировало 165 объектов предоставляющих услуги временного размещения людей (общей вместительностью 18 500 мест), увеличившись за 2014 год на 1 единицу.

По данным управления туризма в Киеве зафиксировано 12 122 гостиничных номера, структуру которых формируют:  гостиницы категории 5 звезд 12,0%;  гостиницы категории 4 звезды 22,1%;  гостиницы категории 3 звезды 36,7%;  гостиницы категории 1-2 звезды 29,2%.

Стоимость размещения

Ответом на девальвацию национальной валюты стал переход гостиниц категории 5* и большинства категории 4* на ценообразование в евровалюте. В результате, взлетевшая за 2014 год стоимость размещения в гостиницах, продолжила свое удорожание вместе с падением национальной валюты и в 2015: операторы удерживают цены (избегая демпинга и снижения доходов), чтобы иметь возможность вернуть прибыль после окончания кризисной ситуации. На начало июля 2015 года, средняя стоимость размещения в гостиницах Киева по классам составляет: для гостиниц 5* - 7 451 грн, для гостиниц 4* - 2 418 грн, для гостиниц 3* - 908 грн.

Ответом на девальвацию национальной валюты стал переход гостиниц категории 5* и большинства категории 4* на ценообразование в евровалюте.

Среднее значение стоимости номера по классам 3-5* в динамике демонстрирует устойчивую цикличную тенденцию: после стремительного спада наступает постепенный подъем. С июля 2015 по июль 2014 средневзвешенное увеличение стоимости по рынку составило +50,4%, относительно января 2015: +21,2%. На изменение показателя повлиял рост цен размещения в 5-звездочных на +63,7%; 4-звездочных на +48,1% и 3-звездочных на +21,8% гостиницах.

Размещение в гостиницах Киева сопровождается разнообразными акциями (третья ночь в подарок, бесплатные ранний заезд / поздний выезд / трансфер / завтрак); существенными скидками для корпоративных клиентов и новых постояльцев, специальными «летними» предложениями (прямое снижение цены, дисконты); подарками и поощрениями для гостей).

Среднее значение стоимости номера по классам 3-5* в динамике демонстрирует устойчивую цикличную тенденцию: после стремительного спада наступает постепенный подъем.

Заполняемость номеров

Определенная стабилизация национальной валюты, вступительная компания в столичные ВУЗы, остаток интереса и сочувствия иностранцев к стремлению украинцев к демократии, общее желание населения страны к путешествиям приостановили, наконец, болезненный для рынка затяжной антирекорд заполняемости столичных гостиниц 2014 года и создали первые предпосылки для ее упорядочения. К началу июля 2015 коэффициент заполняемости гостиниц столицы категорий 3-5* вырос на 3,1% и приблизился к уровню лета 2014: 33,5% (на конец 2014 указанный показатель составлял 30,4% , на начало июля 2014 – 34,9%).

При этом, по-прежнему низкое значение ключевого показателя функционирования гостиничного рынка заставляет владельцев отелей прибегать к максимальному сокращению операционных расходов и минимизации уровня затрат, порой путем вынужденного полного, временного (на ремонт, реконструкцию) или частичного (отдельного или нескольких этажей) закрытия.

Доходность номера (RevPAR, revenue per available room)

В результате совокупного положительного влияния внешних факторов, роста стоимости размещения в киевских гостиницах и повышения коэффициента заполняемости до 33,5% (на 3,1% относительно января 2015), доходность в пересчете на номер увеличилась и на июль 2015 года составила 886 гривен. По сравнению с началом года прирост достиг 33,6% в относительном выражении или 223 гривны в абсолютном.

В результате совокупного положительного влияния внешних факторов, роста стоимости размещения в киевских гостиницах и повышения коэффициента заполняемости до 33,5% (на 3,1% относительно января 2015), доходность в пересчете на номер увеличилась и на июль 2015 года составила 886 гривен.

ПОСМОТРЕТЬ ОБЗОР ПОЛНОСТЬЮ

Источник: www.utgcompany.com

Похожие статьи:
09.07.2015
2117
Основные тенденции развития сегмента жилой недвижимости в первой половине 2015 года - снижение цен н...
30.01.2017
1071
Татьяна Колчанова, директор по развитию Украинского Центра Стального Строительства представила обзор...
16.01.2017
408
Огляд системи регулювання будівельного ринку від Олени Шуляк, керівника напрямку Будівництво BRDO...
Строительство и Архитектура в развитых странах мира