Що робити інвесторам житлових комплексів Войцеховського, які не отримали свого житла: три сценарії

Анатолій Войцеховський під вартою повертається в Україну (Фото: МВС)

Три сценарії для інвесторів закинутих комплексів Войцеховського

Київського забудовника Анатолія Войцеховського 18 березня екстрадували з Іспанії до України. Він понад п’ять років перебував у міжнародному розшуку. Войцеховський - фігурант справ, пов'язаних із ошуканими інвесторами 42 житлових комплексів Києва.

За даними правоохоронців, екстрадиція відбулася в межах кримінального провадження щодо будівництва ЖК "Науковий" на Петропавлівській вулиці столиці. Цей комплекс зводили на місці, де раніше розташовувалася нежитлова будівля державного підприємства "Державний науково-дослідний і проєктно-конструкторський інститут інноваційних технологій в енергетиці та енергозбереженні".

Протягом понад 10 років корпорація Войцеховського Укогруп активно зводила об’єкти у Києві. Часто без належних документів та на самовільно зайнятих ділянках. Квартири продавали на 30-40% дешевше за ринкові ціни, що приваблювало інвесторів.

Однак значна частина будівель так і не була добудована. А ті, що ввели в експлуатацію, здебільшого отримали право на це через суд. Зараз ця практика в Україні заборонена.

Як наслідок – тисячі інвесторів не можуть оформити право власності, стикаються з проблемами підключення до комунікацій і змушені платити за промисловими тарифами або використовувати тимчасові рішення, зокрема опалення дровами.

"Після Революції Гідності схема Войцеховського почала руйнуватися: із втратою покровителів у правоохоронних органах і на тлі трикратної девальвації гривні, яка зробила неможливою модель перехресного фінансування, коли кошти нових інвесторів покривали добудову попередніх секцій. У 2015 році всі будівництва зупинилися, залишивши без житла понад 15 000 інвесторів", – йшлося в ЗМІ.

Що робити інвесторам закинутих комплексів Войцеховського?

Голова Комітету Верховної Ради з питань регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк розповіла, що наразі немає єдиного універсального механізму, який можна використовувати для вирішення таких ситуацій, в яких опинилися інвестори житлових комплексів Войцеховського.

"Те, що може працювати в одному кейсі з недобудом чи довгобудом, не працюватиме для іншого. Ключова проблема будинків Войцеховського – земля, яка або не була відведена під будівництво, або була відчужена містом. Відповідно, якщо будинок добудується за таких умов, його не зможуть ввести в експлуатацію", – розповіла депутатка.

За її словами, щоб це зробити, може бути три варіанти:

Перший варіант – створення житлово-будівельного кооперативу, який візьме на баланс довгобуд і завершить його власним коштом. Тобто фінансування проєкту знову ляже на плечі інвесторів – людей, які вже заплатили за квартири у цьому будинку. Іноді до таких кейсів долучаються сторонні девелопери, що вкладають власні ресурси. Але такі ситуації - поодинокі. Подібний прецедент свого часу був із "Укрбудом", коли вдалося залучити інвестора – будівельну компанію, зацікавлену в проєкті.

У випадку будинків Войцеховського ситуація інша. Квартири вже розпродані, причому деякі – по кілька разів. Відповідно, для девелопера проєкт економічно неприйнятний. Охочих вкладати в нього немає.

У такому контексті реалістичним залишається варіант із житловим кооперативом, який фактично виконує функцію забудовника й просуває добудову.

Проте ключовим моментом є юридичне оформлення земельної ділянки. Необхідно, щоб земля була передана у користування кооперативу, який укладе відповідні угоди з містом і стане орендарем. Лише за таких умов добудова може завершитися успішно. Водночас міська влада не завжди готова йти на поступки в таких питаннях.

Потрібно враховувати й ризики. Кошти можуть опинитися в ненадійних руках, а сам кооператив може не отримати юридичного визнання з боку міста або постачальників комунальних послуг. Це ускладнює підключення до інженерних мереж. Особливо там де не врегульоване питання землі та відсутні технічні умови. Подібна ситуація, на жаль, типова для Київщини.

Другий варіант – створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). Але він можливий лише у разі, якщо готовність будинку перевищує 90%. Тому до об'єктів Войцеховського цей підхід не застосовується. На практиці такі приклади є поодинокими, адже для створення ОСББ необхідна згода щонайменше 75% власників квартир.

Третій варіант – банкрутство попереднього девелопера з подальшим відчуженням об’єкта через суд. Після цього ОСББ або кооператив можуть спробувати залучити нового забудовника, якому буде легше домовитися з містом щодо землі. Але багато об’єктів Войцеховського законсервовані вже давно. Відновлення будівництва на них є вкрай складним.

Знайти девелопера, готового взятися за такі проєкти, проблематично. Свого часу складнощі виникали навіть з об’єктами "Укрбуду". Відтоді маржинальність будівництва знизилася, а додатковим фактором ризику стали наслідки війни.

На думку Шуляк, у випадку будинків Войцеховського реальним варіантом буде йти через кооператив. Так зробили, наприклад, ЖК "Флагман" та "Синьоозерний".

Шуляк зауважує, що запобігати таким ситуаціям можливо лише за умови мінімізації корупційних ризиків на етапі отримання дозволів на будівництво. За її словами, цього можна досягти лише шляхом подальшої цифровізації сфери містобудування.

Йдеться про можливість надання права розпочати будівництво (за наявності всіх документів) автоматично без участі чиновника в електронній системі, блокування проєктної документації з порушеннями, а також запровадження опції автоматичного видання містобудівних умов та обмежень – одного з найбільших корупційних ризиків для галузі.

"Зараз абсолютно типова історія, коли одні девелопери вимушені, умовно кажучи, стояти з простягнутою рукою перед органами місцевої влади, щоб отримати містобудівні умови та обмеження, тоді як недобросовісні гравці просто домовляються з відповідними органами на місцях. Тому з корупційними проявами слід боротися саме на рівні такого посередництва. Це можливо тільки шляхом автоматизації тих процесів, які раніше у ручному режимі здійснювали чиновники", – коментує Шуляк.

 Будівельні технології майбутнього